رسوم الأراضي البيضاء في السعودية... اختبار للسيولة

إعلان 'الرياض للتعمير' يكشف عن ملامح سوق أكثر تنافسية وإطلاق فرص اقتصادية واعدة

في خطوة وصفت بالجريئة لإنعاش التنمية العمرانية ودعم 'رؤية 2030' أطلقت السعودية نظام رسوم الأراضي البيضاء في الرياض مفروضة بنسب تراوح ما بين 2.5 و10 في المئة سنوياً على الأراضي غير المطورة.

هذه السياسة التي تهدف إلى كسر الاكتناز العقاري وزيادة المعروض السكني تُلقي بتحديات كبيرة على الشركات العقارية معززة المنافسة ومنذرة بتحولات جذرية في ديناميكيات السوق.

وتتشابك الضغوط على السيولة والتقييمات العقارية وتمويل البنوك وخيارات كبار الملاك، مما يضع القطاع أمام اختبار حاسم. وتعد تلك الرسوم بمزيجها من الفرص والتحديات نقطة تحول تتطلب مرونة استراتيجية لتحقيق التوازن بين النمو والاستقرار.

عن تأثرها برسوم الأراضي البيضاء أعلنت 'الرياض للتعمير' عن قائمة الأراضي التي تمتلكها وتخضع للنظام الجديد، وذلك في أول إعلان من نوعه لشركة مدرجة في السوق المالية السعودية الرئيسة.

ووفقاً للإفصاح المنشور على موقع 'تداول' أمس الأحد تبلغ المساحة الإجمالية للأراضي المشمولة بالرسوم 851 ألفاً و941 متراً مربعاً، تشمل 23.4 ألف متر مربع برسم 10 في المئة و828.6 ألف متر مربع برسم 2.5 في المئة.

وأوضحت الشركة أنه جرى استبعاد الأصول العقارية المملوكة من خلال صناديق استثمارية مرخصة من هيئة السوق المالية باعتبار أن مدير الصندوق هو الجهة المسؤولة عن أي تبعات مالية تخص تلك الأصول، مضيفة أن الأثر المالي لتطبيق الرسوم سيعلن في وقت لاحق.

هذا الإعلان الذي يعد بمثابة جرس إنذار للقطاع يسلط الضوء على تحديات مترابطة بين السيولة النقدية والتقييمات العقارية وتمويل البنوك واستراتيجيات كبار الملاك.

إلى ذلك أفاد محللون ومتخصصون 'اندبندنت عربية' بأن الشركات ذات الموارد المالية القوية قد تتجه نحو تطوير أراضيها لتفادي الكلفة، بينما قد تضطر الشركات الأقل قدرة إلى بيع أصولها، مما يزيد المعروض في السوق، وهذا التدفق المحتمل للأراضي قد يؤدي إلى تراجع الأسعار في بعض المناطق، مما يعزز المنافسة ويعيد تشكيل ديناميكيات السوق.

وأكد المتخصصون أن قدرة الشركات على تحمل هذه الضغوط من دون التضحية باستقرارها المالي ستكون حاسمة، إذ يتطلب التكيف استراتيجيات دقيقة لإدارة الموارد والاستثمارات في بيئة متغيرة، وتتداخل هذه الضغوط مع التقييمات العقارية التي تواجه خطر التآكل مع زيادة المعروض. ولفتوا إلى أن الشركات التي تعتمد على تقييمات مرتفعة لأراضيها كجزء من أصولها قد تجد صعوبة في الحفاظ على قيمتها السوقية، بخاصة في المناطق ذات العرض الزائد، وهذا التحدي يمتد إلى البنوك التي تعد شريكاً أساساً في تمويل المشاريع العقارية. وأشاروا إلى أنه مع احتمال التقلبات السعرية قد تتبنى البنوك نهجاً أكثر تحفظاً، مركزة على المشاريع ذات التدفقات المالية المضمونة، علاوة على أن هذا الواقع يتطلب إعادة هيكلة المحافظ العقارية، مع التركيز على الأراضي ذات المواقع الاستراتيجية أو المطورة للحفاظ على القيمة.

أوضحوا أن كبار ملاك الأراضي يواجهون خياراً استراتيجياً بين التحول إلى مطورين أو البيع تحت الضغط المالي، وتوقع المحللون أن يختار البعض التطوير لتجنب الرسوم، بينما قد يضطر آخرون إلى البيع، مما قد يؤدي إلى منافسة حادة وتراجع في الأسعار. وأكدوا أن إعلان شركة 'الرياض للتعمير' يضع الشركات الأخرى أمام ضرورة إعادة تقييم استراتيجياتها في ظل سياسة تعد نقطة تحول. وأشاروا إلى أن هذه الرسوم بما تحمله من فرص للتنمية وتحديات مالية تعيد صياغة السوق العقارية السعودية، مما يتطلب مرونة استراتيجية لتحقيق التوازن بين النمو والاستقرار.

بدوره أكد الكاتب والمحلل الاقتصادي والمصرفي طلعت زكي حافظ أن التعديلات الأخيرة على نظام رسوم الأراضي البيضاء تمثل خطوة محورية نحو تنظيم القطاع العقاري وتعزيز التنمية المستدامة وزيادة المعروض العقاري، بخاصة في الرياض، وأضاف أنها تسهم في تحقيق التوازن بين العرض والطلب وتحفز التنمية العمرانية والإسكانية.

وأشار حافظ إلى أن هذه القرارات تعد أداة فعالة لمعالجة الاختلالات الهيكلية في السوق، خصوصاً ارتفاع الأسعار غير المبرر من خلال دفع ملاك الأراضي إما لتطويرها وإما لبيعها. ونوه بأن قرار رفع الإيقاف عن أراضٍ في شمال الرياض بمساحة 81.4 مليون متر مربع سيسهم في توفير أراضٍ بأسعار عادلة للمطورين، مشدداً على أن هذا التوجه يجسد مبدأ 'تغليب المصلحة العامة'، لأنه يحد من احتكار الأراضي ويضمن الاستخدام الأمثل للموارد داخل النطاق العمراني.

وفي ما يتعلق بالسيولة أوضح حافظ أن الإجراءات الجديدة فرصة لتحويل 242 مليار ريال (64.50 مليار دولار) من السيولة النقدية خارج القطاع المصرفي إلى استثمارات منتجة في القطاع العقاري. وشدد على أن تلك الإجراءات تسهم في بناء سوق عقارية أكثر عدالة وفاعلية، وتحد من ظاهرة 'اكتناز الأراضي'، وهو ما يتماشى مع مستهدفات 'رؤية 2030'، وأكد أن النظام يضمن الشفافية والعدالة في التطبيق وأن إيرادات الرسوم ستخصص لدعم مشاريع الإسكان.

من جهته حذر المتخصص في الشأن العقاري سعد التويم من أن إعلان تفاصيل رسوم الأراضي البيضاء حول النقاش من التوقعات إلى واقع ملموس، مشيراً إلى أن تلك الرسوم التي تصل إلى 10 في المئة في قلب العاصمة ليست مجرد أداة لتحفيز التطوير، بل قد تشكل بداية 'أزمة سيولة' تغير السوق جذرياً.

ويتساءل التويم عن قدرة السوق على استيعاب الكم الهائل من الأراضي المعروضة، بخاصة إذا تمسك الملاك في البداية بأسعار مرتفعة، ثم اضطروا إلى البيع بأسعار أقل تحت ضغط تراكم الرسوم. ويرى أن البنوك قد تشدد شروط الإقراض في ظل ارتفاع كلفة التمويل، مما يزيد صعوبة حصول المطورين على قروض، ويؤكد أن افتراض تحول كل مالك أرض إلى مطور غير واقعي، متوقعاً أن يلجأ كثر إلى البيع بأسعار منخفضة بدلاً من التطوير.

ويصف التويم هذه المرحلة بأنها 'حرب السيولة'، إذ يصبح 'الكاش هو الملك'، ويتمكن من يملك السيولة الأكبر من اقتناص الفرص وشراء الأراضي بأسعار مخفضة. ويحذر من أن السوق مقبلة على مرحلة حرجة قد تتحول فيها من 'تجميد الأصول' إلى إعادة توزيع الثروة العقارية في الرياض مع احتمال تراجع موقت في الأسعار أو أزمة سيولة عميقة.

أوضح الرئيس التنفيذي لشركة 'منصات' العقارية خالد المبيض أن السيولة متوافرة في القطاع العقاري ككل، لكنها تتفاوت بين الشركات. ويرى أن الشركات الكبرى تمتلك القدرة على استيعاب المعروض المتزايد والدخول في مشاريع جديدة، بينما قد تضطر الشركات الصغيرة إلى البيع أو الدخول في شراكات لتجنب الضغوط المالية.

وفي ما يتعلق بالتقييمات العقارية يشير المبيض إلى أن الأراضي الخام داخل المدن هي الأكثر عرضة للضغوط الناتجة من الرسوم، بينما الأراضي ذات المواقع المميزة أو التي دخلت في مسار التطوير ستحافظ على قيمتها بصورة أكبر.

وعن تمويل البنوك أكد المبيض أنه سيستمر في تقديم التمويل، لكن بصورة انتقائية مع التركيز على المشاريع ذات التدفقات المالية المؤكدة، بينما سيكون تمويل الأراضي غير المطورة أكثر تحفظاً وصعوبة. وأضاف أن الرسوم الجديدة صممت لتغيير سلوك كبار الملاك، متوقعاً أن يتحول بعضهم إلى مطورين أو يدخلوا في شراكات، وقد يبيع البعض جزءاً من مخزونهم. ومع ذلك استبعد المبيض أن يكون البيع بأي ثمن هو السيناريو الغالب، مشيراً إلى أن الشركات ستسعى إلى تحقيق توازن بين الحفاظ على أصولها واستغلال الفرص الاستثمارية الناشئة.