كتبت حسناء سعادة في سفير الشمال 

تشكل مشاعات عموم الأهالي واحدة من أكثر المسائل العقارية حساسية في لبنان، ليس فقط بسبب تعقيدها القانوني، بل لأنها ترتبط مباشرة بحقوق الاهالي وبأرضٍ كانت تاريخياً جزءاً من حياة القرى والبلدات ومصدر رزق لأهاليها.

وقد عاد موضوع مشاع عموم الأهالي الى الواجهة بعد التعميم المتعلق بالعقارات غير الممسوحة والمشاعات.

فما هي هذه المشاعات ولمن تعود ملكيتها؟

هذه الاسئلة يجيب عليها لسفير الشمال المستشار السابق للشؤون العقارية في وزارة المالية الاستاذ غابي ميلان مؤكدا ان هذه المشاعات ببساطة، هي عقارات تعود ملكيتها إلى عموم أهالي بلدة أو قرية، وليس إلى شخص واحد. أي أن الملكية جماعية،

وهنا تكمن أهمية التمييز بين ثلاث فئات غالباً ما تختلط على الناس: مشاعات عموم الأهالي، أملاك البلدية، وأملاك الدولة.

فأملاك البلدية هي العقارات التي تملكها البلدية كشخص معنوي عام، وتخضع للقواعد التي ترعى أموال البلديات وإدارتها. أما أملاك الدولة فهي التي تعود ملكيتها إلى الدولة اللبنانية وتدار وفق القوانين والأنظمة الخاصة بها.

أما مشاعات عموم الأهالي فلها طبيعة مختلفة فأصحاب الحق فيها هم أبناء الجماعة التي تعود إليها الملكية، وقد تكون هذه المشاعات عبارة عن أراضٍ زراعية أو أحراج أو مراع أو أراضٍ أخرى ذات منفعة جماعية.

من يحق له استثمارها؟ يقول ميلان: إن السؤال الأهم ليس فقط لمن تعود ملكية المشاع؟ بل أيضاً من يملك حق إدارته واستثماره؟

ويضيف: الأصل ألا تتحول المشاعات إلى مساحة مباحة لأي جهة تستثمرها كيفما تشاء، ولا أن تعامل وكأنها ملك خاص يمكن التصرف به بعيداً عن أصحاب الحق.

وإذا كان هناك استثمار للمشاع، سواء عبر تأجير أو استثمار زراعي أو إقامة مشروع أو أي انتفاع آخر، فيجب أن يكون مستنداً إلى سند قانوني واضح وإجراءات أصولية تحفظ حقوق الجماعة المالكة، مع ضرورة معرفة الجهة التي تملك قانوناً صلاحية الإدارة والتصرف، بحسب طبيعة العقار ووضعه في السجلات العقارية.

وهنا تحديداً تظهر الحاجة إلى الشفافية فما هي العقارات المصنفة مشاعات عموم الأهالي؟ من يديرها؟ من يستثمرها؟ على أي أساس؟ وما هي المداخيل الناتجة عنها؟ وأين تذهب؟

فهي ليست ملكاً للبلدية لمجرد أنها داخل نطاقها، ويقول: من أكثر الالتباسات شيوعاً اعتبار كل أرض تقع ضمن الحدود البلدية ملكاً للبلدية. وهذا غير صحيح بالضرورة.

فالحدود الإدارية للبلدية شيء، والملكية العقارية شيء آخر.

قد يقع عقار داخل النطاق البلدي، لكن ملكيته تعود إلى الدولة، أو إلى البلدية، أو إلى أشخاص، أو إلى جماعة من الأهالي. لذلك فإن تحديد الملكية لا يتم بالانطباع أو بالتقاليد المتوارثة، بل بالعودة إلى السجلات العقارية والمستندات والقيود الرسمية.

وهذا الأمر بالغ الأهمية، لأن أي التباس في الملكية قد يؤدي إلى نزاعات طويلة، أو إلى استثمار غير واضح المعالم، أو إلى شعور لدى الأهالي بأن حقاً جماعياً يجري التفريط به.

ويلفت الى انه في كثير من القرى اللبنانية، ارتبطت هذه الأراضي تاريخياً بحياة الأهالي لجهة الرعي والزراعة والحطب والمياه والطرقات والمساحات الخضراء، وأحياناً كانت تشكل ركيزة اقتصادية واجتماعية للبلدة.

لذلك فإن الحفاظ عليها لا يعني تجميدها أو منع استثمارها، بل يعني إدارتها بطريقة تحولها إلى مورد تنموي لأبناء البلدة، من دون المساس بملكيتهم وحقوقهم.

وقد يكون الاستثمار المنظم في الزراعة، أو السياحة البيئية، أو الغابات، أو المشاريع الإنتاجية، وسيلة لتحويل المشاع من أرض مهملة إلى مصدر دخل وفرص عمل، شرط أن تكون العملية قانونية وشفافة وأن تعود منفعتها إلى الجماعة صاحبة الحق.

ما المطلوب اليوم لاعادة الحياة الى مشاعات عموم الاهالي؟ يؤكد ميلان ان المطلوب هو الشفافية والقيام بسلسلة اجراءات منها جرد العقارات، تحديد طبيعتها القانونية، معرفة الجهة المالكة، حصر العقود القائمة، كشف الجهات المستثمرة، ومعرفة الإيرادات الناتجة عنها من اجل إزالة الالتباس وحماية الحقوق.

مشاعات عموم الأهالي ليست ملكاً بلا صاحب، وليست أرضاً متروكة لمن يضع يده عليها. إنها ملكية جماعية لها أصحاب وحقوق وقواعد قانونية تحكم إدارتها.

ويرى ميلان انه في زمن تبحث فيه القرى والبلدات عن موارد جديدة للتنمية، قد يكون المشاع أحد أهم الأصول التي تملكها الجماعة المحلية حيث بالامكان استثماره كحدائق ومواقف ومشاريع ذات منفعة عامة لكن قيمته الحقيقية لا تكمن فقط في مساحة الأرض، بل في حسن إدارتها، وشفافية استثمارها، وضمان أن تبقى منفعتها لأصحابها وللأجيال التي ستأتي بعدهم.

ويلفت الى انه في احدى المناطق عمد احد الاشخاص الى اقامة منزل صيفي على ارض مشاع في بلدته الجبلية لكنه فوجىء في الصيف الثاني بوجود منزل قيد الانشاء فوق منزله ولما اعترض قال له القاطن الجديد الارض مشاع وليس لك حق الاعتراض.

ويضيف ميلان انه في احدى القرى بنى احدهم طابقين على ارض مشاع يحيطان بعمود للكهرباء وهذا مخالف لابسط امور السلامة.

ويختم بالاشارة الى ان جميع المشاعات اليوم تديرها البلديات ولكنها أراض مملوكة ونائمة ويجب ان تستفيد منها الدولة ان لجهة اقامة مشاريع اسكانية او القيام بفرزها وتحويلها الى منطقة صناعية او تأجيرها كمشاريع زراعية.