المملكة تُعيد رسم خريطة التملك.. مرحبًا بالمستثمر الأجنبي

الرياض- طلحة الانصاري

يُعدّ القطاع العقاري أحد المحرّكات الأساسية للاقتصاد الوطني في المملكة، إذ يدعم تمكين الأسر من تملك السكن المناسب، ويوفّر فرصًا وظيفية، وله تأثير غير مباشر في أكثر من 120 نشاطًا اقتصاديًا آخر ، وتزداد أهمية هذا القطاع في ظل التوسع العمراني والنمو السكاني، إلى جانب الرؤية الطموحة للمملكة الرامية إلى تحقيق تنمية شاملة.

وفي سياق الرؤية التي تستهدف تنويع مصادر الدخل وتقليل الاعتماد على النفط؛ جاءت التوجهات بتطوير الأنظمة والتشريعات التي تعزّز الاستثمار في القطاعات الاقتصادية عمومًا وفي القطاع العقاري على وجه الخصوص، ويحظى الاقتصاد السعودي اليوم بجاذبية استثمارية عالية إقليميًا وعالميًا، سواء في المدن الكبرى أو في المشاريع النوعية الجديدة التي أفرزتها الرؤية مثل مشروع 'نيوم' و'القدية' و'البحر الأحمر' وغيرها، وذلك بفضل ما تتمتع به المملكة من استقرار اقتصادي واجتماعي وتنظيمي.

وخلال السنوات الخمس الماضية وحدها، صدر أكثر من 20 تشريعًا عقاريًا بهدف حوكمة القطاع وحفظ حقوق جميع المتعاملين فيه وتحفيز الاستثمار ، وفي هذا الإطار؛ جاء تحديث نظام تملك غير السعوديين للعقار كخطوة تنظيمية مدروسة لتحقيق أهداف تنموية واقتصادية متعددة، تشمل جذب الاستثمارات وتعزيز الدور التنموي للقطاع العقاري .

ويتوائم النظام الجديد مع أفضل الممارسات العالمية في مجال تملك الأجانب للعقار لضمان بيئة استثمارية عادلة وآمنة ومتوازنة، وبما يتماشى مع مستهدفات رؤية السعودية 2030.

وقد راعت عملية إعداد النظام عدم التأثير السلبي على فرص المواطنين في تملك السكن أو على التوازن السعري في السوق العقاري المحلي، حيث يضمن النظام ولائحته إيجاد سوق أكثر مرونة واستدامة دون الإخلال باستقرار السوق .

وبشكل عام، يهدف تحديث النظام إلى خلق مناخ استثماري عقاري جاذب يُسهم في تنويع الاقتصاد الوطني وتحقيق تنمية مستدامة متوافقة مع تطلعات المملكة المستقبلية.

وفي ظل التسارع الاقتصادي والازدهار الاستثماري الحالي، كان لابد من تحديث الأنظمة القديمة لمواكبة المتغيرات، ولم يعد نظام تملك غير السعوديين للعقار السابق يلبي طموحات المرحلة الراهنة، أما النظام المحدّث فقد جاء ليعالج جوانب القصور فيه، واضعًا سياسات أكثر شمولًا ومرونة لجذب الاستثمارات العقارية الأجنبية، فمن حيث الفئات التي يحق لها التملّك: كان النظام القديم محصورًا في الأفراد غير السعوديين المقيمين بالمملكة وبعض فئات المستثمرين، إضافة إلى الممثليات الدبلوماسية والهيئات الإقليمية المعتمدة داخل المملكة، في المقابل، جاء النظام الجديد أكثر شمولًا؛ إذ أصبح التملّك متاحًا لـغير السعوديين من الأفراد (سواء مقيمين أو غير مقيمين داخل البلاد) وكذلك للشركات غير السعودية والراغبة في الاستثمار العقاري، ويشمل ذلك أيضًا الكيانات الأجنبية غير الربحية (كالمؤسسات الدولية ونحوها) ضمن الضوابط المحددة.

كما أجاز النظام الجديد تملك العقار بواسطة الشركات السعودية التي يشارك في رأس مالها أجانب بنسبة معينة، بحيث لا يكون وجود شريك أجنبي في شركة سعودية مانعًا من تملّك تلك الشركة للعقار، وهو ما كان غامضًا أو مقيّدًا في النظام السابق.

ومن حيث أنواع العقارات المسموح تملّكها: وضع النظام السابق قيودًا واضحة على التملك؛ فقد كان غير السعودي المقيم مخوّلًا بتملّك عقار واحد للسكن الخاص به في المملكة، كما سُمح للمستثمر الأجنبي بتملّك العقار اللازم لمزاولة نشاطه التجاري كالمقرات والمستودعات والعقار اللازم لسكن موظفيه داخل المملكة، وبذلك كان التملّك محصورًا في عقارات محددة الغرض (سكن شخصي للمقيم أو خدمة النشاط الاستثماري للمستثمر) ولم يشمل كافة الأنواع العقارية.

أما النظام المحدّث 1447هـ فيمثل نقلة نوعية، حيث يُتيح للأجانب التملّك في جميع أنواع العقارات دون استثناء ، سواء كانت عقارات سكنية (فلل وشقق)، أو تجارية (مثل المحال والمكاتب)، أو صناعية، أو زراعية، وذلك وفقًا للضوابط العامة.

وبذلك لم يعد نطاق التملّك مقتصرًا على العقار المستخدم لغرض محدد، بل أصبح بوسع غير السعودي الاستثمار الحر في القطاع العقاري بكافة فئاته، ما دامت الأنواع العقارية ضمن المناطق المسموح بها ووفق الشروط المنظمة.

وهذا التطوير ينسجم مع الهدف الاستثماري للنظام الجديد ويزيد جاذبية السوق العقاري السعودي للمستثمرين الأجانب، مقارنة بالنطاق المحدود جدًا الذي كان سائدًا في النظام السابق.

ومن حيث النطاق الجغرافي والضوابط المكانية: في النظام القديم، كان يُسمح لغير السعوديين بالتملك في جميع مناطق المملكة باستثناء المدن المقدسة (مكة المكرمة والمدينة المنورة)، حيث مُنع التملّك فيها بشكل قاطع واقتصر الأمر على حق الانتفاع (الاستئجار طويل المدى) فحسب.

أما النظام الجديد فتبنّى مقاربة مختلفة تقوم على تحديد نطاقات جغرافية مسموح بها للتملك عبر وثيقة للنطاقات الجغرافية تصدر بقرار من مجلس الوزراء . هذه الوثيقة توضح كافة المواقع والمشاريع التي يُتاح فيها لغير السعوديين التملك وحقوق الانتفاع على العقار، وتحدد أيضًا ما قد يقابلها من قيود أو اشتراطات خاصة بكل نطاق .

وبخصوص مكة المكرمة والمدينة المنورة تحديدًا، أدخل النظام المحدّث تغييرًا جوهريًا يتمثل في السماح بالتملك والانتفاع لغير السعودي لكن بشرط أن يكون الشخص أو الجهة من المسلمين وفي نطاقات معينة تقررها وثيقة النطاقات .

بمعنى أن الأفراد غير السعوديين المسلمين يمكنهم وفق النظام الجديد التملك أو الانتفاع بالعقار في المدينتين المقدستين ضمن حدود وضوابط خاصة، بعد أن كان ذلك محظورًا تمامًا في النظام السابق.

وينطبق السماح نفسه على الشركات السعودية التي يملك أجانب جزءًا من رأسمالها؛ إذ يمكن لتلك الشركات تملك العقارات في مكة والمدينة ضمن نطاقات جغرافية محددة طالما أنها ملتزمة بالضوابط وكوادرها القيادية من المسلمين عند الاقتضاء .

وبخلاف ذلك، تظل المناطق غير المشمولة في وثيقة النطاقات ممنوعة على تملك الأجانب، مما يعني استمرار حظر التملك في مواقع استراتيجية أو حساسة يحددها مبدأ سيادة الدولة واعتبارات الأمن الوطني.

وعموماً، انتقل التنظيم الجغرافي من منع عام في بعض المدن (كما في النظام القديم) إلى منح مقنن ضمن نطاقات مخصصة (في النظام الجديد)، ما يوفر مرونة أكبر وفي الوقت نفسه يحفظ الاعتبارات السيادية والثقافية للمملكة.

من حيث الامتيازات والمزايا المصاحبة للتملك: أكد النظام السابق كما الجديد أن مجرد تملّك الأجنبي للعقار لا يترتب عليه تلقائيًا أي حقوق أو امتيازات إضافية كالإقامة الدائمة أو الجنسية.

وقد شدّد النظام المحدّث بشكل صريح على عدم منح أي امتياز خاص لغير السعودي عند تملكه للعقار ، حتى لا يُفهم التملك العقاري كمدخل للحصول على مزايا ليست من صميم حقوق التملك.

وإذا كان النظام القديم ضمنيًا يتبع نفس المبدأ (حيث لم يكن يمنح المقيمين أي وضع خاص فقط لكونهم ملاك عقار)، فإن النظام الجديد أوضح ذلك بتأكيد قانوني. كما عالج النظام المحدّث مسائل كانت غير مفصّلة سابقًا، مثل تعريف صريح للحقوق العينية العقارية التي يمكن لغير السعودي اكتسابها وليس فقط حق الملكية (كحق الانتفاع، وحق الارتفاق، وحق الإجارة طويلة الأجل)، وحدّد أنظمة التسجيل لهذه الحقوق بشكل يكفل حمايتها قانونيًا، بالمقابل، لم يتطرق نظام 1421هـ بوضوح لهذه الجوانب الفنية (كحقوق الانتفاع والتوثيق العيني)، مما ترك فراغًا تنظيمياً آنذاك.

ومن حيث آليات الرقابة والعقوبات: لم يكن النظام القديم يحتوي على تفاصيل كثيرة فيما يخص العقوبات أو الرسوم المحددة لتعاملات الأجانب، واكتفى بضوابط عامة، أما النظام الجديد فوضع إطارًا رقابيًا وتنظيميًا محكمًا؛ حيث فرَض رسومًا وضرائب مجموعها 10% على تعاملات التملك العقاري لغير السعوديين.

وهذه النسبة تشمل ضريبة التصرفات العقارية المعمول بها (والبالغة 5%) بالإضافة إلى رسم إضافي على التصرفات العقارية بنسبة مماثلة (5%) خاصة بصفقات الأجانب ، ليكون إجمالي التكلفة الضريبية/الرسومية على المشتري غير السعودي 10% من قيمة العقار.

ولم يكن في النظام السابق ما يشير إلى مثل هذه الرسوم الإضافية، إذ أن ضريبة التصرفات العقارية لم تُفرض أصلاً إلا في السنوات القريبة الماضية. كذلك استحدث النظام المحدّث غرامات مشددة على المخالفات تصل إلى 10 ملايين ريال سعودي عند ارتكاب مخالفات جسيمة أو تقديم معلومات مضللة بقصد الحصول على ملكية العقار .

بل ويصل الأمر إلى بيع العقار بالمزاد العلني إذا تبيّن أن التملك تم بناءً على بيانات غير صحيحة أو مخالفات جوهرية ، وهو إجراء ردعي لضمان جدية الالتزام بالأنظمة.

وهذه العقوبات الصارمة والتفصيلية لم تكن منصوصًا عليها في نظام 1421هـ القديم بهذا الوضوح، كما تم إنشاء لجان مختصة للنظر في مخالفات النظام الجديد والفصل فيها، إلى جانب تنظيم إجراءات الاعتراض القضائي على قرارات تلك اللجان ، بما يكفل وجود آلية واضحة للتظلّم واستئناف القرارات.

يُضاف إلى ذلك أن النظام الجديد لحظ تعزيز الشفافية والإفصاح بشكل أكبر، فألزم غير السعودي بالإفصاح الكامل عن كل البيانات والمعلومات المطلوبة وفق النظام ولائحته التنفيذية ، وذلك لضمان وضوح التعاملات ومنع التحايل.

ينص نظام تملك غير السعوديين للعقار على السماح لفئات متعددة من غير السعوديين بتملك العقارات في المملكة، ضمن أطر تنظيمية محددة، أبرز هذه الفئات تشمل: الأفراد الأجانب سواء كانوا مقيمين إقامة نظامية داخل المملكة أو غير مقيمين ويقيمون في الخارج، وكذلك الشركات الأجنبية المرخص لها بالاستثمار في المملكة.

ويدخل ضمن ذلك الشركات الخليجية أو الإقليمية والدولية التي ترغب بتملك مقرات أو أصول عقارية لممارسة نشاطها في السوق السعودي. كما تشمل الفئات الكيانات غير الربحية الأجنبية مثل المنظمات والمؤسسات الدولية أو الإقليمية التي لديها أنشطة في المملكة.

وإلى جانب هؤلاء، يتيح النظام الجديد أيضًا للسفارات والقنصليات والممثليات الدبلوماسية المعتمدة التملك وفق مبدأ المعاملة بالمثل والاتفاقيات الدولية، وهو امتداد لما كان معمولًا به سابقًا.

وكذلك، يتميز النظام الجديد بالسماح لـالشركات السعودية التي فيها مساهمة أجنبية بتملك العقار، وهو أمر مهم للشركات المختلطة أو الصناديق الاستثمارية التي يشارك فيها مستثمرون أجانب، وهذه الشمولية في الفئات المستفيدة تهدف إلى فتح المجال لأوسع شريحة من المستثمرين والراغبين في الدخول إلى السوق العقاري السعودي، بما يتسق مع التوجه لجذب الاستثمار الأجنبي وتعزيز مكانة المملكة كمركز استثماري عالمي.

يتميز النظام الجديد بسعة نطاق أنواع العقارات التي يمكن لغير السعودي امتلاكها أو الانتفاع بها. فبحسب النص المحدّث، لا توجد حاليًا قيود نوعية صارمة على فئة العقار: يمكن لغير السعودي تملك العقارات السكنية (كالوحدات السكنية والأراضي المخصصة للبناء السكني)، والعقارات التجارية (كالأراضي والمجمعات التجارية والمكاتب والمتاجر)، والعقارات الصناعية (كالمصانع والمستودعات والأراضي في المناطق الصناعية)، وكذلك العقارات الزراعية (الأراضي والبساتين) ضمن الضوابط التي ستحددها اللائحة التنفيذية والجهات المعنية، وهذا يمثل تحولًا جذريًا مقارنةً بالنظام السابق الذي كان يقيّد التملك الأجنبي بقصره على عقار سكني شخصي للمقيم أو عقار يخدم نشاطًا استثماريًا محددًا، إذ أزال النظام المحدّث تلك الحدود وسمح بالتملك في كافة أنواع العقارات بصورة عامة، ما دام ذلك يتم في إطار النطاقات المصرح بها ووفق شروط اللائحة التنفيذية.

كما أن بعض حقوق الانتفاع الأخرى على العقار أصبحت كذلك متاحة لغير السعوديين، مثل حق الانتفاع لمدة طويلة أو التأجير طويل الأجل، وكل ذلك يُعامل وفق أحكام النظام الجديد.

وبالطبع، تظل هناك استثناءات نوعية مرتبطة بالمواقع الجغرافية الخاصة؛ فمثلًا قد تكون هناك قيود على نوع العقار الممكن تملكه في مكة المكرمة والمدينة المنورة حتى ضمن النطاقات المسموح بها كأن يُحصر التملك في وحدات سكنية أو تجارية دون الأراضي الخام، وفق ما ستحدده الوثيقة واللوائح.

ومن أهم ما أتى به النظام المحدّث هو مفهوم النطاقات الجغرافية لتنظيم تملك غير السعوديين، فقد تم إقرار إعداد وثيقة خاصة تُسمى 'وثيقة النطاقات الجغرافية' بموافقة مجلس الوزراء، تحدد هذه الوثيقة بصورة تفصيلية المناطق المصرح فيها بتملك الأجانب للعقار ، وبحسب تعريف النظام، يقصد بالنطاق الجغرافي: مساحة أو منطقة محددة ضمن إقليم المملكة، يُسمح فيها لغير السعودي بتملك العقار أو الحصول على حق عيني عليه (مثل حق الانتفاع أو الإيجار طويل المدى).

وهذه الوثيقة ستبيّن أسماء المواقع والمدن والمشاريع التي يحق لغير السعوديين التملك فيها، وتشمل على وجه الخصوص المشاريع التنموية الكبرى والمواقع الاقتصادية الخاصة التي ترغب الدولة في جذب استثمارات أجنبية إليها . على سبيل المثال، من المتوقع أن تتضمن النطاقات المسموحة المناطق الاقتصادية الخاصة (كالمدن الاقتصادية الحديثة) والمشاريع السياحية الكبرى (مثل مناطق مشروع البحر الأحمر أو مدينة نيوم المستقبلية) حيث تسعى الدولة لاستقطاب رؤوس الأموال والخبرات الدولية.

كما قد تشمل النطاقات مناطق حضرية معينة في المدن الكبرى يمكن فيها للمقيمين والأجانب الاستثمار العقاري، وذلك لدعم سوق الإسكان والإيجار فيها.

وعلى الرغم من توسيع نطاق التملك الجغرافي، إلا أن النظام الجديد يحرص على فرض حدود وضوابط تضمن عدم الإخلال بالاعتبارات السيادية والأمنية. فعلى سبيل المثال، المناطق الحدودية الحساسة والمتاخمة لدول أخرى يتوقع أن تستمر مغلقة أمام تملك الأجانب حفاظًا على الأمن الوطني، ما لم يصدر بشأنها استثناء خاص، وكذلك الأمر بالنسبة لبعض المناطق ذات الأهمية الاستراتيجية أو النفطية فقد لا تُدرج ضمن النطاقات المتاحة للأجانب.

أما مدينتا مكة المكرمة والمدينة المنورة فلديهما وضع خاص: فبعد عقود من المنع التام في النظام السابق، جاء النظام المحدّث ليسمح بالتملك فيهما ولكن ضمن حدود معينة ولفئات معينة فقط.

ووفق ما صدر عن الهيئة العامة للعقار، فإن التملك أو الانتفاع في مكة والمدينة سيكون مسموحًا للمسلمين من غير السعوديين أفرادًا كانوا أو جهات، وفي مناطق محدودة تحددها الجهات التنظيمية قد تكون في أطراف المدينتين أو مناطق تطوير عقاري مخصصة.

وقد يكون التمليك في هاتين المدينتين مقيدًا بنوع معين من الحقوق العينية؛ مثل السماح بـحق الانتفاع طويل الأجل مثلاً لمدة 99 سنة أو حق تملك الوحدات السكنية دون الأراضي، لضمان بقاء ملكية الأراضي قرب الحرمين الشريفين بأيدي السعوديين أو الجهات الوطنية.

وهذه التفاصيل سيجري توضيحها أكثر في وثيقة النطاقات الجغرافية واللائحة التنفيذية، حيث سيتحدد لكل نطاق ما إذا كان التملك فيه مطلقًا أو مشروطًا بنوع العقار أو مدة الانتفاع، وأيضًا من الضوابط المهمة التي يضعها النظام الجديد التأكيد على أن تحديد النطاقات وأنواع الحقوق المسموح بها فيها هو حق سيادي للدولة .

أي يمكن للحكومة تعديل قائمة المناطق المصرح بها أو حقوق التملك الممنوحة فيها وفقًا لما تقتضيه المصلحة الوطنية وظروف التنمية. بهذا الأسلوب، يحقق النظام توازنًا بين جذب الاستثمار في مناطق محددة ذات أولوية تنموية، وبين حماية المناطق الأخرى لأجل المصلحة العامة أو الأمن أو الاعتبارات الاجتماعية.

ومن جانب آخر، حدّد النظام الجديد آليات واضحة لتوثيق التملك في هذه النطاقات؛ حيث ربط عملية التملك بتسجيلها في السجل العقاري العيني لضمان حفظ الحقوق، فكل عقار يتملكه أجنبي ضمن نطاق مسموح سيتم توثيقه بشكل دقيق في نظام السجل العقاري المتكامل الذي يشمل معلومات كاملة عن العقار ومالكه وحقوقه والالتزامات عليه.

وهذا التسجيل العيني الإلزامي في النطاقات المسموحة يضمن الشفافية ويحول دون أي تملك غير نظامي خارج تلك النطاقات، إذ أن أي محاولة للتحايل بتسجيل عقار في منطقة غير مصرح بها سيظهر مخالفة واضحة يمكن للجهات المعنية ضبطها ومعالجتها.

يشكّل النظام الجديد لتملّك غير السعوديين للعقار خطوة استراتيجية نحو رفع جاذبية السوق العقاري السعودي للاستثمارات الأجنبية المباشرة، إذ من المنتظر أن يتيح فرصًا أوسع لتملّك الأراضي وتنفيذ مشاريع تطويرية في قطاعات الإسكان والتجارة والسياحة، بما يسهم في تنشيط الأنشطة الاقتصادية المرتبطة ويخلق فرص عمل في قطاعات التشييد والإدارة والخدمات العقارية، الأمر الذي يعزز النمو الاقتصادي ويخدم أهداف التنويع.

ومن الآثار المتوقعة أيضًا، تنامي المعروض من الوحدات السكنية والتجارية، لا سيما مع دخول شركات تطوير عقاري دولية تستخدم تقنيات بناء متقدمة، ما يُسهم في تحسين جودة الحياة الحضرية ويدعم استهداف زيادة نسبة تملك المواطنين للمساكن، بالتوازي مع تعزيز جودة البنية العمرانية وتحفيز أنشطة القطاعات الخدمية والترفيهية.

كذلك يُنتظر أن يسهم النظام في استقطاب الكفاءات الأجنبية وتمكينها من الاستقرار داخل المملكة عبر التملك السكني، ما يدعم جهود المملكة في الاحتفاظ بالخبرات ونقل المعرفة، ويعزز تنافسية المدن السعودية كمراكز جذب للمواهب.

ويمتد الأثر إلى تحفيز عشرات الأنشطة الاقتصادية المساندة، مثل مواد البناء والمقاولات والاستشارات الهندسية، مما يرفع مساهمة القطاعات غير النفطية في الناتج المحلي، ويساعد على تقليل الاعتماد على النفط، في مسار متكامل نحو تنمية اقتصادية مستدامة.

أما على صعيد المالية العامة، فإن فرض رسوم إضافية على تملّك غير السعوديين سيولّد إيرادات مزدوجة عبر ضريبة التصرفات ورسوم التملك، فضلًا عن الغرامات على المخالفات النظامية، بما يعزز الإيرادات غير النفطية للدولة ويرفد ميزانيات البنية التحتية والإسكان.

ورغم فتح السوق للأجانب، فإن النظام حافظ على توازن دقيق يضمن أولوية المواطن ويمنع المضاربة، من خلال تحديد نطاقات تملك واضحة وربط التملك بالسجل العقاري العيني، ما يدعم الشفافية ويحافظ على استقرار السوق ويصون الحقوق.

بهذا التصميم التشريعي والرقابي المتكامل، يُرتقب أن يكون النظام الجديد رافعةً تنموية تواكب مستهدفات رؤية 2030، وتسهم في بناء اقتصاد متنوع ومستدام