احتمالات تصحيح قيم العقار في المملكة.. التقييم والممارسة

محمد علي ناصر البر

في البداية، من المهم التأكيد أن هذا المقال لا يمثل تحليلاً استثمارياً أو توصية للسوق العقاري، ولا يهدف إلى تقديم استشارات شراء أو بيع. بل هو قراءة مهنية من منظور ممارسة مهنة التقييم العقاري، استناداً إلى ما تنص عليه معايير التقييم الدولية (IVS) التي تؤكد على ضرورة قيام المقيم العقاري بدراسة السوق وتحليل المؤشرات وممارسة الشك المهني والحكم المهني قبل الوصول إلى تقدير القيمة.

فالمقيم العقاري، وفق المنهجيات المهنية المعتمدة عالمياً، لا يعتمد على الانطباعات العامة أو التصريحات الإعلامية أو التوقعات غير المبنية على بيانات، بل يعتمد على تحليل شامل لمجموعة واسعة من المعلومات السوقية مثل حركة الأسعار، حجم الصفقات، مؤشرات العرض والطلب، التغيرات الاقتصادية، والتشريعات والتنظيمات المؤثرة في القطاع العقاري. ومن خلال هذا الإطار المهني يمكن قراءة النقاش الدائر حول احتمال تصحيح أسعار العقار أو عودتها إلى مستويات سابقة مثل عام 2019.

لكن قبل الدخول في تحليل هذا الطرح، من الضروري الإشارة إلى حقيقة أساسية في اقتصاديات العقار، وهي أن السوق العقاري ليس سوقاً واحداً متجانساً، بل هو مجموعة من الأسواق الفرعية التي تختلف باختلاف نوع الأصل العقاري، وموقعه الجغرافي، والظروف الاقتصادية والتنظيمية المحيطة به، ولذلك فإن أي نقاش حول اتجاه الأسعار يجب أن يأخذ في الاعتبار اختلاف طبيعة الأصول العقارية، وكذلك أثر السياسات الحكومية والتنظيمات التشريعية التي شهدها القطاع العقاري في المملكة خلال السنوات الأخيرة.

اختلاف طبيعة الأصول العقارية

من أبرز الإشكالات التي تظهر في النقاشات العامة حول العقار هو التعامل مع السوق وكأنه كتلة واحدة، بينما الواقع أن هناك اختلافات جوهرية بين أنواع الأصول العقارية، فالأراضي الخام -على سبيل المثال- تختلف اقتصادياً عن الأراضي المطورة داخل النطاق العمراني، كما تختلف هذه الفئات بدورها عن المنتجات السكنية الجاهزة مثل الشقق والفلل.

الأراضي الخام غالباً ما ترتبط قيمتها بتوقعات التوسع العمراني المستقبلي أو احتمالات إدخال الخدمات أو تطوير البنية التحتية. ولذلك فإن جزءاً من قيمتها يعتمد على التوقعات المستقبلية أكثر من اعتماده على الاستخدام الفعلي للأرض، ولهذا السبب تكون هذه الفئة من الأصول العقارية أكثر حساسية للتقلبات السوقية، سواء في الاتجاه الصاعد أو الهابط.

أما الأراضي المطورة داخل النطاقات العمرانية، فهي أقرب إلى الاستخدام الفعلي ويمكن تطويرها مباشرة في مشروعات سكنية أو تجارية، ولذلك فإن قيمتها ترتبط بدرجة أكبر بالطلب الحقيقي على التطوير العمراني، وليس فقط بالتوقعات المستقبلية.

وفي المقابل، فإن المنتجات السكنية الجاهزة مثل الشقق والفلل لا تعكس قيمة الأرض فقط، بل تشمل أيضاً تكلفة البناء والتطوير والبنية التحتية والتشغيل، إضافة إلى عناصر أخرى مثل جودة التصميم والموقع والخدمات. ولذلك فإن حركتها السعرية عادة ما تختلف عن حركة أسعار الأراضي.

ومن هذا المنطلق، فإن احتمالات تصحيح الأسعار أو عودتها إلى مستويات سابقة لا يمكن تعميمها على جميع أنواع العقارات بنفس الدرجة.

أثر التحولات التنظيمية

في السوق العقاري

شهد القطاع العقاري في المملكة خلال السنوات الأخيرة تحولات تنظيمية وتشريعية كبيرة هدفت إلى رفع كفاءة السوق العقاري وزيادة شفافيته وتقليل الممارسات غير الاقتصادية مثل الاحتفاظ بالأراضي غير المطورة لفترات طويلة دون تطوير.

من أبرز هذه التحولات رسوم الأراضي البيضاء التي استهدفت تشجيع ملاك الأراضي داخل النطاقات العمرانية على تطوير أراضيهم أو إدخالها في الدورة الاقتصادية بدلاً من الاحتفاظ بها كمخزون غير منتج. ومن منظور اقتصادي، فإن مثل هذه السياسات تؤدي عادة إلى زيادة المعروض من الأراضي المطورة، وهو ما قد يسهم في تحقيق توازن أكبر بين العرض والطلب.

كما شهد السوق العقاري تطورات تنظيمية أخرى مرتبطة بتطوير العلاقة بين المالك والمستأجر، من خلال الأنظمة التي تنظم علاقة المؤجر والمستأجر وتعزز شفافية عقود الإيجار وتسجيلها إلكترونياً. مثل هذه الأنظمة تسهم في تحسين بيئة الاستثمار العقاري وتزيد من وضوح العوائد المتوقعة من الأصول العقارية، وهو عنصر مهم في عملية التقييم العقاري.

إضافة إلى ذلك، ظهرت مبادرات تنظيمية تستهدف تحقيق التوازن في السوق العقاري من خلال مراقبة المؤشرات السوقية وتحليل حركة الأسعار والعرض والطلب، ومن الأمثلة على ذلك المبادرات التي تهدف إلى متابعة التوازن بين العرض والطلب في الأسواق العقارية النشطة، والعمل على تقليل الاختلالات التي قد تظهر في بعض القطاعات أو المناطق.

هذه العوامل التنظيمية تلعب دوراً مهماً في إعادة تشكيل السوق العقاري، حيث تسهم في تقليل المضاربات قصيرة الأجل وتشجع على توجيه الاستثمارات نحو التطوير الفعلي للمشروعات العقارية.

قراءة احتمالات تصحيح الأسعار

من منظور التقييم العقاري، فإن مفهوم تصحيح الأسعار لا يعني بالضرورة حدوث انخفاض حاد أو انهيار في السوق، بل قد يشير ببساطة إلى عودة الأسعار إلى مستويات أكثر توازناً بعد فترات من الارتفاع السريع.

فعندما ترتفع الأسعار بوتيرة أسرع من نمو الطلب الحقيقي أو القدرة الشرائية، قد يبدأ السوق في مرحلة من التباطؤ أو الاستقرار، وقد تتراجع الأسعار في بعض القطاعات أو المواقع إلى مستويات أقرب إلى التوازن الاقتصادي.

لكن من المهم التأكيد أن التصحيح في الأسواق العقارية لا يحدث عادة بشكل موحد، بل يختلف بين أنواع الأصول العقارية والمواقع الجغرافية، فعلى سبيل المثال، قد تتعرض بعض الأراضي التي ارتفعت أسعارها نتيجة المضاربة إلى تصحيح أكبر مقارنة بالمنتجات السكنية التي ترتبط بالطلب الحقيقي على السكن.

كما أن العقارات المدرة للدخل مثل المباني السكنية أو التجارية غالباً ما تكون أكثر استقراراً نسبياً، لأن قيمتها تعتمد بدرجة كبيرة على العائد التشغيلي وليس فقط على توقعات ارتفاع الأسعار.

دور منصة التوازن في قراءة السوق

في سياق التطورات التنظيمية في القطاع العقاري، ظهرت مبادرات تهدف إلى تعزيز مراقبة التوازن في السوق العقاري من خلال تحليل المؤشرات المتعلقة بالعرض والطلب والأسعار والإيجارات.

ومن الأمثلة على ذلك المبادرات التي تسعى إلى تحليل البيانات العقارية ومراقبة حركة السوق بهدف دعم صناع القرار وتوفير معلومات تساعد على تحقيق التوازن بين العرض والطلب في القطاع العقاري.

ومن منظور مهني في التقييم العقاري، فإن توفر مثل هذه البيانات والمؤشرات يسهم في تحسين جودة التحليل السوقي، حيث يستطيع المقيم العقاري استخدام هذه المعلومات كجزء من مدخلات دراسة السوق قبل إصدار تقدير القيمة.

فالتقييم العقاري لا يعتمد فقط على مقارنة الصفقات السابقة، بل يشمل أيضاً تحليل الاتجاهات المستقبلية للسوق وفهم العوامل الاقتصادية والتنظيمية التي قد تؤثر على قيمة العقار.

العوامل الاقتصادية

المؤثرة في حركة السوق

إضافة إلى العوامل التنظيمية، هناك مجموعة من المتغيرات الاقتصادية التي تؤثر في حركة السوق العقاري. من أبرز هذه العوامل تكلفة التمويل العقاري، حيث يؤدي ارتفاع تكلفة التمويل عادة إلى تقليل القدرة الشرائية للمشترين، وهو ما قد يؤدي إلى تباطؤ الطلب على شراء العقارات.

كما أن العلاقة بين أسعار العقار ومستوى الدخل تمثل عاملاً مهماً في تحليل السوق. فإذا ارتفعت الأسعار بشكل يفوق نمو الدخل لفترة طويلة، قد يبدأ السوق في مرحلة من التصحيح التدريجي حتى تعود الأسعار إلى مستويات أكثر توافقاً مع القدرة الشرائية.

ومن العوامل الأخرى التي قد تؤثر في السوق زيادة المعروض من الوحدات السكنية نتيجة دخول مشروعات جديدة إلى السوق. ففي الفترات التي تشهد نشاطاً كبيراً في التطوير العقاري قد يؤدي ارتفاع المعروض إلى زيادة المنافسة بين المطورين، وهو ما قد ينعكس في شكل استقرار أو انخفاض نسبي في الأسعار.

الحكم المهني في عملية التقييم

في نهاية المطاف، فإن المقيم العقاري لا يبني تقديراته على التوقعات العامة أو التصريحات الإعلامية، بل يعتمد على الحكم المهني المبني على تحليل البيانات.

وتؤكد معايير التقييم الدولية على ضرورة ممارسة الشك المهني عند تحليل المعلومات، أي عدم قبول البيانات أو الافتراضات دون التحقق من صحتها ومقارنتها بمصادر متعددة. كما تشدد هذه المعايير على أهمية الحكم المهني الذي يستخدمه المقيم عند تفسير البيانات السوقية وربطها بالظروف الاقتصادية والتنظيمية.

ومن خلال هذا المنهج المهني يمكن القول إن الحديث عن عودة أسعار العقار إلى مستويات سابقة مثل عام 2019 قد يكون صحيحاً في بعض الحالات المحددة، خصوصاً في الأصول التي ارتفعت أسعارها نتيجة المضاربة أو التوقعات المستقبلية. لكن تعميم هذا الطرح على جميع أنواع العقارات أو جميع مناطق السوق لا يعكس التعقيد الحقيقي للسوق العقاري.

أخيراً.. السوق العقاري، كما يراه المقيم العقاري من خلال أدوات التحليل المهني، هو سوق متعدد الطبقات والقطاعات، تتحرك فيه الأسعار وفق توازنات اقتصادية وتنظيمية معقدة، وقد أسهمت التشريعات الحديثة مثل رسوم الأراضي البيضاء، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، إضافة إلى المبادرات التي تهدف إلى تحقيق التوازن في السوق العقاري، في تعزيز شفافية السوق ورفع كفاءته.

ومن منظور التقييم العقاري، فإن دراسة هذه العوامل مجتمعة تمثل جزءاً أساسياً من عملية تحليل السوق قبل الوصول إلى تقدير القيمة. ولذلك فإن أي قراءة لاتجاهات الأسعار يجب أن تتم في إطار شامل يأخذ في الاعتبار اختلاف طبيعة الأصول العقارية وتأثير التشريعات والتنظيمات الاقتصادية على السوق.

وفي هذا السياق، يبقى دور المقيم العقاري هو تقديم قراءة مهنية مبنية على البيانات والمؤشرات، مع ممارسة الشك المهني والحكم المهني، للوصول إلى تقدير موضوعي للقيمة يعكس واقع السوق وليس فقط توقعاته.