مصطفى بكري يتقدم بتعديلات على مشروع قانون الإيجار القديم

تقدم النائب مصطفى بكري عضو مجلس النواب بتعديلات على قانون الإيجار القديم، والمقرر مناقشته غدًا الإثنين أمام الجلسة العامة لمجلس النواب، وبحضور عدد من الوزراء المعنيين.

وتتضمن التعديلات المقدمة بدائل للمواد (2، 3، 4، 6)، مستندة إلى أحكام المحكمة الدستورية العليا الصادرة خلال الفترة من 2002 – 2024، وأيضًا إلى ضرورات تحقيق السلام الاجتماعي، مع زيادة الأجرة تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية، بشرط مراعاة الأوضاع الاجتماعية للمستأجرين.

وفيما يلي نص التعديلات المقدمة:

المادة (2):

التعديل المقدم: يقتصر امتداد عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى على جيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلي، وهم: الأبناء، الزوجات، والوالدان. وينتهي العقد بوفاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي، وذلك من تاريخ العمل بهذا القانون.

سبب التعديل:

إعمالًا لأحكام المحكمة الدستورية العليا القاطعة في هذا الشأن، والصادرة في سنوات 2002، 2011، والتي تم التأكيد عليها في الحكم الدستوري الصادر في نوفمبر 2024.

عندما أصدرت المحكمة الدستورية حكمها في القضية 105 لسنة 19 قضائية دستورية في نوفمبر 2002، أكدت في حيثياتها دستورية المادة 18 من القانون 136 الخاصة بالامتداد القانوني للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، واشترطت أن يقتصر الامتداد على جيل واحد (الأبناء – الزوجات – الوالدان)، ويبدأ العقد معهم وينتهي بوفاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي.

وقد أكدت المحكمة أن هذا الحكم صدر للأسباب التالية:

1. لضرورة اجتماعية شديدة الإلحاح.

2. للحفاظ على الأمن والسلم المجتمعي.

3. لأن هذه العقود غير مؤبدة، ومرهونة بأجل محدد، وهو وفاة المستأجر الأصلي، مع الامتداد لجيل واحد فقط.

4. ألغى هذا الحكم توريث عقود الإيجار الأبدية.

أكدت المحكمة الدستورية في نوفمبر 2011 على امتداد عقد الإيجار، ورفضت الدعوى المقامة بعدم دستورية امتداد العقد لجيل واحد، مما أكد الحكم الصادر عام 2002.

في نوفمبر 2024، أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا جديدًا تضمن عدم ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص بها لغرض السكنى.

أكّد الحكم في حيثياته امتداد عقود الإيجار وعدم المساس بها.

كما أكّد الحكم الأحكام الآمرة في القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المرخص لها لغرض السكنى، والتي لم يخرج عليها القانون 136 لسنة 1981، على خصيصتين رئيسيتين:

أولاهما: الامتداد القانوني لعقود الإيجار.

الثانية: التدخل التشريعي في تحديد أجرتها.

الأحكام نهائية وباتة وملزمة:

نصت المادة (195) من الدستور على:

«تنشر في الجريدة الرسمية الأحكام والقرارات الصادرة من المحكمة الدستورية العليا، وهي ملزمة للكافة، وجميع سلطات الدولة، وتكون لها حجية مطلقة بالنسبة لهم.

وينظم القانون ما يترتب على الحكم بعدم دستورية نص تشريعي من آثار».

تنص المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية رقم (48) لسنة 1979 على:

«أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة»،

أي أن أحكام المحكمة وقراراتها ملزمة لجميع سلطات الدولة (التشريعية – التنفيذية – القضائية)، وكذلك لجميع الأفراد والجهات الخاصة.

والمحكمة الدستورية هي المعنية بالرقابة على دستورية القوانين، وهدفها صون الدستور القائم وحمايته من الخروج على أحكامه، مما يقتضي إهدار ما يخالفه من تشريعات، باعتبار قواعده أسمى القواعد الآمرة.

ومن هنا، يمكن القول إن الطبيعة الاستثنائية للقوانين لا تعصمها من الخضوع للدستور، ولا تُخرجها من مجال الرقابة القضائية التي تباشرها المحكمة الدستورية في شأن دستورية النصوص القانونية.

المادة (3):

التعديل: يُضاف تعبير (تاريخ بناء العقار) قبل عبارة 'مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة، إلخ'.

سبب التعديل: إن تاريخ بناء العقار هو أحد المعايير المهمة التي تعكس عمر العقار ومدى صلاحيته للسكن، وهو ما يفيد في تحديد أحقية وأولوية المستأجر الأصلي أو من امتد إليه العقد في تخصيص وحدة سكنية من قبل الدولة بعد انتهاء عقد الامتداد.

المادة (4):

التعديل: اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، تكون القيمة القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكن، الخاضعة لأحكام هذا القانون، بزيادة (عشرة أمثال) للقيمة الإيجارية القانونية السارية للأماكن الكائنة في المناطق المتميزة، وبحد أدنى (ألف جنيه).

وتُزاد أيضًا عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، بحد أدنى (أربعمائة جنيه)، وكذلك عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية، بحد أدنى (مائتين وخمسين جنيهًا).

1. إن عقد الإيجار المبرم في الأساس قد أخذ في اعتباره وراعى تلك الاختلافات بين المناطق بالفعل، وقدَّر على أساسها الأجرة. وبالتالي، يجب توحيد النسب، بحيث تنتج في النهاية اختلافات طبيعية في القيم الإيجارية تبعًا لاختلاف المناطق.

2. النسب المعروضة في النص المقدم تُحدث مضاعفة مزدوجة غير عادلة وغير سليمة، وتزيد الفجوات والفروق بين المناطق.

3. مراعاة اختلاف آجال التعاقد؛ إذ إن هناك مستأجرين من متوسطي الدخل تراوحت إيجاراتهم الشهرية بين 250–500 جنيه، فإذا تم إقرار 20 مثلًا، يصبح الإيجار بين 5–10 آلاف جنيه، بينما معاشاتهم لا تتجاوز 3 آلاف جنيه.

المادة (6):

التعديل: تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4)، (5) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية، وبنسبة ثابتة قدرها 5%.

1. إعمالًا لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024، والذي نص في حيثياته على أن تكون الزيادة متوازنة بلا غلو ولا شطط.

2. لتتناسب نسبة الزيادة مع الظروف الاقتصادية والاجتماعية للمستأجر، بحيث تكون العلاوة بحد أقصى 250 جنيهًا، في حين أن الزيادة قد تصل لأكثر من 500 جنيه.

المادة (7):

التعديل: إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار للمكان المؤجر لمدة تزيد على ثلاث سنوات دون مبرر.

1. تم حذف عبارة 'في نهاية المدة المبينة في المادة (2) من هذا القانون'، لتنافيها مع أحكام المحكمة الدستورية العليا القاطعة في الامتداد، الصادرة في أعوام 2002، 2011، والمؤكدة عليها في نوفمبر 2024.

2. الحالة الأولى للترك تم تعديلها ليكون الأجل طبيعيًا والترك مؤكدًا؛ فمن غير المعقول إنهاء العقد إذا غاب المستأجر لمدة عام بسبب مرض أو حادث أو ظرف طارئ.