امتداد العقود لجيل واحد.. مصطفى بكري يتقدم بتعديلات على مشروع قانون الإيجار القديم

تقدم النائب مصطفى بكري –عضو مجلس النواب- بتعديلات على قانون «الإيجار القديم» والمقرر مناقشته غدًا الأثنين أمام الجلسة العامة لمجلس النواب وبحضور عدد من الوزراء المعنيين.

وتحوى التعديلات المقدمة على بدائل للمواد (2، 3، 4، 6) مستندة إلى أحكام المحكمة الدستورية العليا الصادرة خلال الفترة من 2002-2024، وأيضًا إلى ضرورات تحقيق السلام الاجتماعي مع زيادة الأجرة تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية بشرط مراعاة الأوضاع الاجتماعية للمستأجرين.. وهذا هو نص التعديلات المقدمة:-

المادة (2):

التعديل المقدم: يقتصر امتداد عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني على جيل واحد فقط، من ورثة المستأجر الأصلي وهم الأبناء والزوجات والوالدين»، وينتهي العقد بوفاتهم بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي، وذلك من تاريخ العمل بهذا القانون.

سبب التعديل: 

- إعمالًا لأحكام المحكمة الدستورية العليا القاطعة في هذا الشأن والصادرة في سنوات 2022، 2011.. والتي تم التأكيد عليها في الحكم الدستوري الصادر في نوفمبر 2024.

- عندما أصدرت المحكمة الدستورية حكمها في القضية 105 لسنة 19 قضائية دستورية في نوفمبر 2002 فقد أكدت في حيثياتها على دستورية المادة 18 من القانون 136 الخاصة بالامتداد القانوني للأماكن المؤجرة لغرض السكني، واشترط الحكم أن يقتصر الامتداد على جيل واحد (الأبناء – الزوجات – لوالدين)، ويبدأ العقد معهم وينتهي بوفاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصل.

- وقد أكدت المحكمة أنها أصدرت هذا الحكم للأسباب الآتية:-

1- لضرورة اجتماعية شديدة الإلحاح.

2- للحفاظ على الأمن والسلم المجتمعي.

3- أن هذه العقود غير مؤبدة، ومرهونة بأجل محدد، وهو وفاة المستأجر الأصلي، والامتداد لجيل واحد فقط.

4- أن هذا الحكم ألغى توريقث عقود الإيجار الأبدية.

- المحكمة الدستورية أكدت في نوفمبر 2011 على امتداد عقد الإيجار، ورفضت الدعوى المقامة بعدم دستورية امتداد العقد لجيل واحد، وبذلك أكدت على الحكم الصادر عام 2002.

- في نوفمبر عام 2024 أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا جديدًا تضمن عدم ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص بها لغرض السكني.

- أكد الحكم في حيثياته على امتداد عقود الإيجار وعدم المساس بها.

- تضمن الحكم في حيثياته التأكيد على الأحكام الآمرة في القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المرخص لها لغرض السكني، والتي لم يخرج عليها القانون 136 لسنة 1981 على خصيصتين رئيسيتين:-

- أولهما: الامتداد القانوني لعقود الإيجار.

- الأخرى: التدخل التشريعي في تحديد أجرتها.

الأحكام نهائية وباتة وملزمة:

- نصت المادة (195) من الدستور على:- 

«تنشر في الجريدة الرسمية الأحكام والقرارات الصادرة من المحكمة الدستورية العليا، وهي ملزمة للكافة، وجميع سلطات الدولة، وتكون لها حجية مطلقة بالنسبة لهم.

وينظم القانون ما يترتب على الحكم بعدم دستورية نص تشريعي من آثار.

- تنص المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية رقم (48) لسنة 1979 على:- 

«أحكام المحكمة في الدعاوي الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولةن وللكافة»، وذلك بمعنى أن أحكام المحكمة الدستورية وقرارات التفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة (التشريعية – التنفيذية – القضائية)، وكذلك جميع الأفراد والجهات الخاصة.

والمحكمة الدستورية هي المعنية بالرقابة على دستورية القوانين وهدفها صون الدستور القائم وحمايته من الخروج على أحكامه، مما يقتضي إهدار ما يخالفها من تشريعات، بإعتبار قواعده أسمى القواعد الآمرة.

- من هنا يمكن القول أن الطبيعة الاستثنائية للقوانين لا تعصمها من الخضوع للدستور، ولا تخرجها من مجال الرقابة القضائية التي تباشرها المحكمة الدستورية في شأن دستورية النصوص القانونية.

مادة (3): 

- يضاف عبارة (تاريخ بناء العقار) بعد وقبل مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة، إلخ.

سبب التعديل: إن تاريخ بناء العقار هو أحد المعايير الهامة التي تعكس عمر العقار ومدى صلاحيته للسكن من عدمه، وهو ما يفيد في تحديد أحقية وأولوية المستأجر الأصلي أو من امتد إليه العقد في تخصيص وحدة سكنية من قبل الدولة بعد انتهاء عقد الامتداد.

مادة (4): 

التعديل: اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكن الخاضعة لأحكام هذا القانون بزيادة (عشرة أمثال) للقيمة الإيجارية القانونية السارية للأماكن الكائنة في المناطق المتميزة، وبحد أدنى مبلغ مقداره (ألف جنيه)، وبزيادة عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، وبحد أدنى مبلغ مقداره (أربعمائة جنيه)، وبزيادة عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، وبحد أدنى مبلغ مقداره (مائتين وخمسون جنيه) للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.. إلخ.

1- أن عقد الإيجار المبرم في الأساس قد أخذ في حسبانه وراعى تلك الاختلافات بين المناطق بالفعل، وقدر على أساسها الأجرة، وبالتالي فإنه يجب توحيد النسب حيث تنتج في النهاية اختلاف في القيم الإيجارية وفقًا للمناطق (المختلفة من الأساس)، أما النسب المعروضة في النص المقدم ستُحدث مضاعفة مزدوجة غير عادلة وغير سليمة وزيادة الفجوات والفروق بين المناطق.

2- مراعاة الاختلاف آجال التعاقد حيث أن هناك مستاجرين متوسطي الدخل تراوحت إيجاراتهم الشهرية بين 250-500 جنيه، فإذا أقرت 20 مثلًا يصبح إيجارهم من 5 آلاف إلى عشرة آلاف جنيه، في حين أن معاشاتهم لا تتجاوز 3 آلاف جنيه.

مادة (6):

التعديل: تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4)، (5) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية وبنسبة ثابتة قدرها 5%.

سبب التعديل:-

1- إعمالًا لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024، والذي نص في حيثياته أن تكون الزيادة متوازنة بلا غلو ولا شطط.

2- أن تتلاءم نسبة الزيادة مع الظروف الاقتصادية والاجتماعية للأخر، والعلاوة تكون بحد أقصى 250 جنيهًا في حين أن زيادة الأجرة قد تصل لأكثر من 500 جنيه.

مادة (7):

التعديل: إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار للمكان المؤجر لمدة تزيد على ثلاث سنوات دون مبرر.

سبب التعديل:

1- الفقرة الأولى تم حذف عبارة في نهاية المدة المبنية في المادة (2) من هذا القانون لتنافيها مع أحكام المحكمة الدستورية العليا القاطعة في الامتداد والصادرة في 2002 و2011، وتؤكد عليها في نوفمبر 2024 من قبل المحكمة الدستورية العليا.

2- الحالة الأولى للترك: تم اقتراح تعديلها حتى يكون الأجل طبيعيًا والترك مؤكدًا، فمن غير المعقول أنه عندما يعاني المستأجر من مرض ما أو يتعرض لحادث أو أي ظرف آخر يجعله يغيب عن منزله عامًا واحدًا يتم إنهاء عقده.