لماذا لا تنخفض أسعار العقارات في مصر رغم قوة الجنيه وتراجع الفائدة؟

واصلت أسعار العقارات في مصر ثباتها عند مستويات مرتفعة رغم تحسن سعر صرف الجنيه أمام الدولار وتراجع أسعار الفائدة، وهو ما أثار تساؤلات واسعة في الأوساط الاقتصادية.

أسباب التماسك السعري

77.235.62.132

ارتفاع أسعار الأراضي والرسوم الحكومية التي تشكل النسبة الأكبر من تكلفة المشروعات.

تجنب المطورين العقاريين خفض الأسعار حفاظاً على حقوق العملاء القدامى الذين اشتروا بأسعار أعلى.

العقار كملاذ آمن للاستثمار في ظل التضخم وتقلبات الأسواق، ما يحافظ على الطلب المرتفع.

التسعير السابق بالدولار وفق السوق الموازية، ما جعل الأسعار الحالية مستقرة رغم تحسن العملة.

تكاليف التمويل المرتفعة التي لا تزال تضغط على المطورين رغم خفض الفائدة.

يرى خبراء السوق أن أسعار العقارات في مصر لن تشهد انخفاضاً ملموساً في المدى القريب، بل ستظل مستقرة مع تقديم تسهيلات سداد أطول بدلاً من خفض الأسعار المباشر، في ظل استمرار الطلب المحلي والخارجي على العقار كأداة استثمارية آمنة.

وأكد الخبراء أن الشركات العقارية لا تستطيع خفض الأسعار بشكل حاد حتى لا يتضرر المشترون السابقون الذين دفعوا مبالغ أعلى، في الوقت الذي تسعى فيه لجذب عملاء جدد. وتتحمل الشركات أعباءً إضافية تشمل أكثر من 3270 نوعاً من الرسوم الحكومية، فضلاً عن الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي، ما يجعل من الصعب تمرير أي انخفاض في أسعار الحديد أو الأسمنت إلى المستهلك النهائي.

أسباب ثبات الأسعار

قبل مارس 2024، اعتمدت الشركات على تسعير العقارات وفق سعر الدولار في السوق الموازية الذي وصل إلى 70 جنيهاً، ورغم تراجعه لاحقاً إلى نحو 48 جنيهاً، لم تنخفض الأسعار.

أسعار الحديد تراجعت بنسبة 33% والأسمنت بنسبة 20%، لكن هذه الانخفاضات لم تنعكس على السوق العقاري.

ارتفاع الطلب واعتماد تصميمات معمارية حديثة وخامات فاخرة ساهم في رفع القيمة النهائية للوحدات.

التمويل وآجال السداد

أوضح مسؤولون أن نظام البيع بالتقسيط الطويل، الذي يمتد حتى 14 عاماً، يرفع من تكلفة الوحدة العقارية، حيث تمثل الفوائد التمويلية نحو 70% من السعر النهائي، بينما لا تتجاوز تكلفة البناء 30%. ورغم خفض البنك المركزي أسعار الفائدة بنحو 5.25% خلال العام، فإن تأثير ذلك على الأسعار النهائية ظل محدوداً.

تكلفة الأراضي ودور المستثمرين الأجانب

تشكل تكلفة الأرض ما يقارب نصف إيرادات المشروع العقاري، وقد ارتفعت حصتها في معادلة التكلفة إلى نحو 60% خلال السنوات الأخيرة. ويشير خبراء إلى أن تركيز المطورين على المستثمرين الأجانب، الذين يعتبرون العقار المصري ملاذاً آمناً، يعزز الميل إلى رفع الأسعار بما يتناسب مع دخول هذه الشريحة.

يبقى السوق العقاري المصري معقداً، حيث تتداخل فيه عوامل محلية وخارجية، من الرسوم الحكومية وتكلفة الأراضي إلى استراتيجيات التمويل والطلب المتزايد. ورغم التراجع في بعض مدخلات الإنتاج، فإن الأسعار النهائية للوحدات تظل انعكاساً لمعادلة اقتصادية أوسع، تجعل العقار المصري محتفظاً بجاذبيته كأداة استثمارية آمنة وسط تقلبات الاقتصاد العالمي.

أقراأيضا:مصر وسنغافورة تبحثان إبرام اتفاقية تجارة حرة لدعم التبادل الاقتصادي | المشهد اليمني