الخبر - إبراهيم الشيبان

أكد المهندس وليد منشي، مدير إدارة الخدمات العقارية بالهيئة العامة للعقار، أن أبرز التحديثات في تنظيم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر تتعلق بالقيمة الايجارية لضمان استمرارية العلاقة التعاقدية بين الطرفين، لافتا إلى حوكمة عملية التجديد التلقائي من خلال حدود قيمة التأجير وكذلك وجود بنود مرتبطة بضوابط الغاء التجديد التلقائي بين العقود.

وأوضح أمس الاثنين خلال ندوة حوارية بعنوان 'الاحكام النظامية الجديدة لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر'، الذي نظمتها ديوانية 'إثنينية اهل العقار' بالهيئة العامة للعقار -عن بعد-، أن الضوابط الصادرة تمتاز بالمرونة التي تغطي كافة الحالات، حيث نصت على العقود المبرمة قبل عام 2024 يعطي الحق لمالك العقار التقدم بطلب الاعتراض مقترن بتقرير مقيم عقاري يحدد القيمة العادلة للتأجير، مما يسهم في تدارك الأضرار في عمليات التأجير السابقة قبل صدور الأحكام النظام الجديدة.

وذكر، أن انتهاء العقود من قبل ملاك العقار يشترط موافقة الطرفين، مشيراً إلى أن جميع الحالات ما عدا مدينة الرياض يسمح قبل انتهاء العقود بنحو 60 يوما قيام أحد الطرفين بإشعار الآخر بعدم الرغبة في التجديد، لافتا إلى إنهاء العقود في مدينة الرياض يكون في حالات محددة منها عدم التزام من قبل المستأجر أو الحاجة لإصلاحات هيكلية في العقار أو للاستخدام الشخصي.

وأوضح أن العقود الورقية يعتد بها في تحديد قيمة الايجار، بمجرد تقديم المستأجر بنسخة من تلك العقود لمنصة 'إيجار' في حال قيام المؤجر بزيادة قيمة الإيجار المنصوص عليه في العقود الورقية، مبينا، أن الاختصاص القضائي ينقسم إلى 'قضاء الموضوع' و 'قضاء التنفيذ'، الفرق بينهما، أن 'قضاء التنفيذ' يتم فيها عملية التنفيذ على البنود التنفيذية، بينما 'قضاء الموضوع'، التي تتخللها قضاء الدعاوى واستدعاء للأطراف و نظر القاضي و بحث حيثيات القضية وإصدار الحكم و بعدها تتجه للتنفيذ، مؤكدا، أن العقود السكنية في النسخة الحالية لا تفقد صفة التنفيذ، بينما العقود التجارية إذا أضيفت بها بنود يفقد صفة التنفيذ.

وأضاف، أن الضوابط الجديدة نصت على الأجرة الاجمالية التي تشمل كافة التكاليف المرتبطة بالتأجير، مشيرا إلى أن العقارات غير الشاغرة لا يسمح للملاك بطلب الاعتراض على القيمة الايجارية، بهدف تعديل الأسعار، بينما يسمح لملاك العقارات الشاغرة بالطلب لتعديل القيمة الإيجارية في العقود الجديدة، لافتا إلى أن العقود القائمة بين المؤجر والمستأجر تحول دون إخلاء المستأجر من العقار، بينما يسمح للملاك بإخلاء العقار بمجرد انتهاء العقود بين الطرفين.

وقال، إن عملية التجديد التلقائي قبل الضوابط الجديدة كانت عملية اختيارية بواسطة المؤجر والمستأجر عند ابرام العقد، لافتا إلى أن عملية التجديد التلقائي يمكن الغائها من قبل أحد الأطراف اثناء العلاقة التعاقدية قبل 60 يوما من نهاية العقد، مؤكد، أن الضوابط الجديدة أصبحت عملية التجديد التلقائي الزامية، بينما في مدينة الرياض يحق للمستأجر الغاء عملية التجديد التلقائي قبل نهاية العقد بـ 60 يوما و كذلك الامر في المدن الأخرى، بينما في مدينة الرياض يمنع على المؤجر الغاء التجديد التلقائي قبل 60 يوما بدون توافر الأسباب النظامية الموجبة للإشعار .

وذكر، أن احد خصائص منصة 'إيجار' عملية فوترة الدفعات الايجارية و عملية سداد الدفعات الإيجارية و عكسها في النظام، مؤكدا، أن النظام يستطيع الكترونيا التعرف على الالتزام بالسداد في العقود، بينما عملية التأخر في السداد سيكون واضح في المنصة، مما يسمح للمؤجر لطلب إنهاء العقد، مبينا، أن الهيئة بالتعاون مع الجهات ذات العلاقة عبر الربط بعضها البعض، بحيث ادراج رخصة الترميم للعقار في حال طلب المؤجر اخلائه، بحيث يتم حظر تأجير العقار بدون ارفاق شهادة إتمام البناء، موضحا، أن الاستخدام الشخصي يلغي العقود الايجارية، نظرا لارتباطه بالأقارب بالدرجة الأولى، بالإضافة إلى إشعار المستأجر قبل انتهاء العقود بنحو 365 يوما بخصوص انهاء العلاقة التعاقدية، وكذلك فان اختيار الاستخدام الشخصي يضع حظر لمدة سنة كاملة على الوحدة العقارية و عدم القدرة التأجير.

وأكد، أن الضوابط الجديدة تعتبر هدم العقار وتغيير النشاط من تأجير سكني إلى تأجير تجاري مخالفة في مدينة الرياض، مشيرا إلى أن الهيئة بالتعاون مع الجهات ذات العلاقة تتجه لوضع اشتراطات بخصوص الاستخدام الشخصي للعقار، منها على سبيل المثال تحديد الشخص من الأقارب من الدرجة الأولى.

وذكر في الختام، ان المسؤولية في توثيق العقود السابقة في منصة 'إيجار' على مكاتب الوساطة العقارية، لافتا إلى أن الضوابط الجديدة ساهمت في توسيع اطارها، بحيث تشمل الزامية المؤجر باعتبارها طرف اصيل في العلاقة التعاقدية، بالإضافة إلى مسؤولية المؤجر على صحة البيانات المدخلة عبر منصة ' إيجار '، مبينا أن الالية الجديدة تسمح لأحد الطرفين بتسجيل العقد الورقي المبرم بينهما في منصة 'إيجار'، حيث يتاح لمدة 60 يوما للطرف الآخر بالموافقة أو الرفض، بينما يتم تسجيل العقد في حال عدم التجاوب خلال 60 يوما بالتوثيق.