الإسكان يتدحرج إلى الأسفل

د. بدر بن سعود

رغم مساهمة البنوك والمؤسسات التمويلية في الدعم والتمويل السكني، وبقراية 650 مليار ريال أو ما يساوي 174 مليار دولار، وارتفاع العقود المدعومة من الدولة لنحو 750 ألف عقد، إلا أن الأوضاع المرتبكة ما زالت تراوح مكانها، ما لم نقل إنها في وضعية التدحرج إلى الأسفل، والدليل المشاريع المتعثرة وإحصاءات تعثر السداد والإخلاء..

طلبات تنفيذ إخلاء العقارات من المستأجرين، وتحديداً المسجلين على منصة إيجار في 2023، وصلت لحوالي 33 ألفا و300 طلب إخلاء، وبارتفاع 3 % عن أرقام 2022، وما بين شهري يناير ومارس من العام الجاري، تجاوزت أعدادها تسعة آلاف طلب، وبمعدل 109 طلبات في اليوم الواحد، وفي الحالتين تصدرت مدينة الرياض القائمة بنسبة 37 % للأولى و39 % للثانية، ما يشير إلى أنها قد تصل لأرقام غير مسبوقة في نهاية العام، ومنصة إيجار منذ بداية أعمالها في 2018، أدخلت عليها تعديلات قيدت من تغول المؤجر على المستأجر، ولكنها ما زالت قاصرة، ومن الأمثلة، عدم تمكينها للمستأجر الموقفة خدماته من أخذ تمويل لسداد المبالغ المترتبة عليه، وذلك بضمان جزء من الأموال غير المستقطعة.

لا أحد يفترض أن يصل السعوديون، في المدن الرئيسة، لمرحلة السكن في حاويات الشحن، كما حدث في مدينة سان فرانسيسكو الأميركية، والتي تعتبر الأعلى إيجارا بين المدن الأميركية، إلا إذا استمرت الأمور على حالها، وفيما يخص العاصمة السعودية، فإن معرض إكسبو 2030 وكأس العالم 2034، والمشاريع التى سيتم العمل عليها لاستضافة المناسبتين، ستؤدي لرفع إيجاراتها حتماً، والحل الأنسب لمواجهة هذه الإشكالية، في اعتقادي، يبدو في إقرار نموذج الإيجار المنتهي بالتمليك، ضمن حزمة المنتجات العقارية، وبحيث يدفع الشخص ما نسبته 20 % من قيمة العقار كمقدم، ويكون الإيجار الشهري بمثابة قسط وبفائدة معقولة، وهذا الأسلوب معمول به في أوروبا وأميركا، والناس هناك لا يتملكون المساكن إلا بهذه الطريقة.

وزارة العدل السعودية أوضحت في 2022، أن أرقام المتعثرين عن سداد القروض العقارية، وصلت لأكثر من 77 ألف متعثر، وهؤلاء هم من يأخذون تمويلا لتملك مساكن خاصة بهم، ما يفيد بوجود معاناة مشتركة في أوساط المستأجرين ومن يرغبون في تملك مساكنهم، والتسعير للإيجار يكون بالوحدة السكنية، ولا يؤخذ بتسعيرة المتر إلا عند الشراء، وهو عرف عقاري وليس قانونا أو تشريعا سعوديا، ولا يعتمد المتر الإيجاري إلا في المعارض والمكاتب والمحال التجارية، وفيما سبق إشارة إلى أن مستهدفات وزارة الشؤون البلدية لا تسير كما يجب، ولا تنظر إلى العقار باعتباره مؤثرا مباشرا في حياة الناس، وفي الاستقرار العائلي والمالي، ولا تهتم بدوره المركزي في الاقتصاد السعودي، وبأن مشاركته في الناتج المحلي غير النفطي وصلت إلى 12,2 %، بالإضافة إلى ارتباطه بما يزيد على 120 صناعة اقتصادية على المستوى الوطني.

في الأعوام الخمسة الماضية، صدر أكثر من 15 تشريعا عقاريا، وتمت إعادة هيكلة قطاع العقار بما يعزز الشفافية والموثوقية، ورغم مساهمة البنوك والمؤسسات التمويلية في الدعم والتمويل السكني، وبقراية 650 مليار ريال أو ما يساوي 174 مليار دولار، وارتفاع العقود المدعومة من الدولة لنحو 750 ألف عقد، إلا أن الأوضاع المرتبكة ما زالت تراوح مكانها، ما لم نقل إنها في وضعية التدحرج إلى الأسفل، والدليل المشاريع المتعثرة وإحصاءات تعثر السداد والإخلاء، وبالتأكيد لا أحد يناقش في ضرورة التنمية الاقتصادية، ليس لزيادة الثروة وانما للإبقاء على الأوضاع الحالية، وبما يستوعب معدل الزيادة السكانية المتوقعة واحتياجاتها.

وزارة الشؤون البلدية، وبحسب تصريحاتها الرسمية، قالت إن برنامج الإسكان السعودي سيوفر مليون وحدة سكنية في 2030، وأنه خلال الفترة ما بين عامي 2018 و2023 تم طرح قرابة 450 ألف وحدة وأرض سكنية، والصحيح في حالة الأرض السكنية، هو أن الوزارة تعطيها المواطنين بالفعل، ولكنها تقوم باسترجاعها ما لم يتم البناء عليها خلال ثلاثة أعوام، وبدون الالتفات لظروفهم وأوضاعهم الحياتية، ويرجح أهل العقار في المملكة أن سعر الفائدة وارتفاعه، قد يؤثر على مشاريع عقارية كثيرة في عام 2025، وسيرفع التكلفة على المشترين ويخفض من معدلات الطلب العقاري، ومن المؤشرات الحاضرة، التوجه لسوق الإيجار على حساب الشراء، وتفضيل الشقق على الفلل كخيارات أصغر حجما وأقل كلفة، وفي الوقت الحالي، ما نسبته 34 % من سكان المملكة، يقيمون في شقق، وبالمناسبة مسألة عدم كفاية الراتب لآخر الشهر ظاهرة عالمية، لا تخص السعوديين أو العرب وحدهم ، فقد وجدت دراسة أميركية أجريت في 2017، أن 78 % من الأميركيين لديهم مشكلة مماثلة.

مستقبل الاستثمار في العقار غير مضمون، والكلام لا يخص المملكة وحدها، بل يشمل العالم بأكمله، ومن الشواهد ما حدث لشركة (بلاك ستون) في 2023، والشركة تعتبر الاكبر عالمياً في مجال إدارة الأصول البديلة، كالاستثمارات العقارية وصناديق التقاعد، فقد قام المستثمرون في عقاراتها بطلب سحب خمسة مليارات دولار، والمبلغ يمثل ما نسبته 7 % من كامل أصولها، ولعل حملتي منصة جود الإسكان، في العامين الحالي والسابق، تكشفان اهتمام القيادة السعودية بهذا الملف الحساس، وبالمساعدة المجانية للعوائل الأشد حاجة للسكن، والدليل دعمها لحملة جود الحالية، بما قيمته 150 مليون ريال أو 40 مليون دولار.