القطاع العقاري يمر بحالة استثنائية

يقف السوق العقاري في الكويت اليوم عند لحظة معلقة بين ما حدث وما قد يحدث، بين أرقام انخفضت وأخرى تنتظر أن تعود، بين صفقات أُلغيت وأخرى تُؤجل، وبين مستثمر يراقب ومشترٍ لا يستطيع أن ينتظر.

الحرب لا تصل دائماً كدخان، أحياناً تصل كأرقام تتبدل، كقرارات تتأخر، كحذر يتسلل إلى التفاصيل الصغيرة، وهنا، لا يبدو العقار مجرد أصل مالي، إنما ذاكرة طويلة للأزمات، من 1990، إلى 2008، إلى كورونا، ذاكرة تقول إن كل تراجع يحمل داخله احتمال الصعود، وإن كل ركود يخفي حركة مؤجلة.

بهذا المعنى، لا يعيش السوق حالة سقوط، إنما لحظة تفكير بطيئة، لحظة يختبر فيها قدرته على البقاء، لا على الارتفاع فقط.

قال الخبير العقاري، سليمان الدليجان، إن العقار السكني في الكويت شهد تراجعاً في الأسعار خلال العام الماضي، ومع استمرار الحرب الراهنة تبقى التوقعات مفتوحة لاحتمال تأثره مستقبلاً، إلا أن السوق حالياً يظهر حالة من الاستقرار النسبي على صعيد العرض والطلب.

وأكمل: العقار بطبيعته مر بدورات متكررة من الأزمات، كما حدث خلال أزمة 2008 وجائحة كورونا، حيث تراجع النشاط مؤقتاً، ثم عاد للارتفاع بوتيرة سريعة بعد انحسار الأزمات، وهو ما يعزز فرضية أن السوق يمتلك قدرة على التعافي مع تحسن الظروف.

تابع: في المقابل، يتوقع أن يكون لقانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء تأثير ضاغط، قد يدفع نحو مزيد من التراجع أو الركود، خاصة مع زيادة المعروض المحتمل، إلا أن المشهد الحالي يتسم بحالة ترقب وانتظار، في ظل الظروف الإقليمية غير المستقرة.

وختم الدليجان: خلال الأسبوعين الأخيرين من شهر رمضان، لوحظ تباطؤ واضح في التداولات العقارية، حيث اقتصر النشاط بشكل شبه كامل على القطاع السكني، في حين غابت بقية القطاعات عن المشهد، ومن المتوقع أن تتضح الصورة بشكل أدق خلال الفترة المقبلة، مع صدور بيانات وزارة العدل، التي ستعكس اتجاه السوق.

ترقب السوق

من جانبه، قال الباحث والمستشار العقاري، علي الصفار، إن المشهد العقاري الحالي، إذا أردنا الحديث عنه، نجد أنه يمر بحالة استثنائية جديدة، وذلك نظراً لما تمر به المنطقة من توترات إقليمية كبيرة، انعكست بشكل مباشر على الكويت، وقد بدأنا منذ تاريخ 28 فبراير 2026 نلمس أحداثاً متسارعة ومفاجئة، ومن خلال مركز البحوث والدراسات، وفي إطار متابعة وتحليل الصفقات العقارية، رصدنا عدداً من النقاط الرئيسية، التي ترسم ملامح المشهد الحالي بشكل مبدئي، وهي كالآتي:

أولاً: إلغاء بعض البيعات المسجلة، حيث لوحظ إلغاء عدد من البيعات التي كانت قيد التنفيذ، ما يعكس حالة الترقب والحذر لدى شريحة من المتعاملين في السوق.

ثانياً: وجود مرونة تفاوضية واضحة حتى من قبل المشترين، حيث أصبح التفاوض على الأسعار أكثر حضوراً في الصفقات الحالية، نتيجة حالة الترقب التي تسود السوق.

ثالثاً: انخفاض حاد في التداولات وعدد الصفقات، وذلك بسبب تخفيض عدد الموظفين في الوزارات إلى %30، الأمر الذي أدى إلى بطء إجراءات التسجيل.

رابعاً: استغلال الفرص من قبل بعض المستثمرين ومشتري العقار خلال هذه الفترة.

وأوضح الصفار أن المعطيات انعكست بشكل مباشر على حركة التداولات، فعند مقارنة بتداولات شهر مارس 2026، يتضح أنه خلال أول 24 يوماً من شهر مارس 2026 تم تسجيل 115 صفقة عقارية بقيمة إجمالية بلغت 59.499 مليون دينار، وبالمقارنة مع الفترة ذاتها من شهر فبراير 2026، والذي سجل 474 صفقات عقارية، بقيمة 561 مليون دينار، يتضح وجود انخفاض في القيمة المتداولة بنسبة %79، كما يوجد انخفاض في عدد الصفقات بنسبة تقارب %76.

أكمل: بالمقارنة مع الفترة نفسها من شهر مارس 2025، والذي سجل 381 صفقة عقارية بقيمة 257.155 مليون دينار، يتبين وجود انخفاض بنسبة %69 في عدد الصفقات، و%77 في قيمتها، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، حيث بلغ إجمالي التداولات في هذا الشهر 419 صفقة عقارية بقيمة 280.462 مليون دينار.

وأوضح أن شهر فبراير 2026 يعتبر أعلى شهر تداول في تاريخ السوق العقاري الكويتي، حيث حقق 616 مليون دينار، وقد دعم هذا الرقم تداولات مدينة صباح الأحمد البحرية، حيث بلغت التداولات التجارية والمشاتل فيها خلال هذا الشهر نحو 202 مليون دينار كويتي، وتوزعت هذه التداولات إلى 123 مليون دينار تداولات تجارية، و79 مليون دينار في قطاع المشاتل.

تابع: كما نتوقع أن يشهد شهر أبريل تضاعفاً في التداولات لسببين الأول تسجيل بيعات شهر مارس التي تأخرت في أبريل والثاني احتمالية عودة السوق إلى وتيرته الطبيعية بعد تراجع حدة التوترات الإقليمية.

واضاف الصفار: بالعودة إلى المعطيات المشتركة، التي تتكرر في أغلب الأزمات الاقتصادية والسياسية، نجد أن أسعار العقار غالباً ما تشهد انخفاضاً مؤقتاً، بينما ترتفع أسعار النفط نتيجة التوترات، كما تنخفض أسعار الفائدة في بعض المراحل، إضافة إلى ارتفاع تكاليف النقل، التي تنعكس على مواد البناء، وقد تسهم في ارتفاع معدلات التضخم.

أمان عقاري

بدوره، قال الباحث العقاري، عبدالرحمن الحسينان، يُعد العقار السكني الملاذ الأكثر أماناً، إذ يبقى الطلب عليه قائماً باعتباره حاجة أساسية لا تتأثر بتقلبات الأزمات، ورغم أن فترات الحروب تشهد عادة تراجعاً في حجم التداولات، فإن السوق العقاري في الكويت لم يواجه عرقلة حقيقية، بل مجرد بطء نسبي لا يثير القلق.

أكمل: ويُعزى هذا التباطؤ جزئياً إلى تقليص نسبة العمل إلى %30، ما انعكس على وتيرة إنجاز البيعات وإجراءات التسجيل، فعلى سبيل المثال، قد يتم ترحيل بعض صفقات أواخر فبراير وبداية مارس إلى شهر أبريل، وهو ما قد يؤثر زمنياً في تسجيلها، دون أن يغيّر الصورة العامة لأداء السوق أو يعطل بيانات الربع الأول.

وأوضح الحسينان أن معظم القطاعات تتأثر بالظروف الراهنة، باستثناء القطاع السكني الذي يظل أكثر تماسكاً، ففي ظل حالة الترقب، يميل المضاربون في السكني وغيره إلى تجميد أموالهم ومراقبة تطورات الأسواق العالمية والخليجية، خاصة مع عدم وصول الأوضاع إلى مرحلة حرب كاملة حتى الآن، ما أدى إلى تراجع نشاط شريحة منهم.

السكن حاجة

قال الحسينان ان الطلب السكني يبقى ثابتاً نسبياً، إذ إن من يشتري بهدف السكن لا يتراجع، باعتبار أن السكن حاجة أساسية لا يمكن تأجيلها.

العقار وذاكرة الأزمات

قال الصفار إن السوق العقاري مر بأزمات عدة مفصلية أثرت في مساره، وكان لكل أزمة تأثير مباشر على حركة السوق، ومن أبرز هذه الأزمات:

- أزمة الغزو العراقي الغاشم عام 1990.

- الأزمة الآسيوية عام 1997.

- أحداث 11 سبتمبر عام 2001.

- سقوط صدام عام 2003.

- الأزمة المالية العالمية عام 2008.

- الربيع العربي عام 2011.

- أزمة كورونا عام 2020.

رواج ما بعد الأزمات

قال الصفار ان القراءة التاريخية تشير إلى أن ما بعد هذه الأزمات غالباً ما يشهد السوق حالة من الرواج، نتيجة عودة النشاط الاقتصادي وتراكم الطلب المؤجل، ما يؤدي إلى ارتفاع القيمة التداولية وزيادة عدد الصفقات، إضافة إلى تحسن أسعار العقار بعد فترات التراجع.

واضاف أن بعد مرحلة الرواج، ينتقل السوق عادة إلى مرحلة أخرى، تتمثل في حدوث تصحيح في الأسعار، يترافق مع انخفاض في التداولات والقيمة التداولية، نتيجة تغير المعطيات الاقتصادية وارتفاع أسعار الفائدة، وهو ما يعيد السوق إلى مسار أكثر توازناً ضمن الدورة الطبيعية للسوق العقاري.