خطوات تسجيل العقارات.. هل يجوز بدون العقد الابتدائى؟

يتساءل المواطنون عن هل يجوز تسجيل العقارات بدون العقد الابتدائى؟ وذلك لضمان الملكية وعدم الدخول في منازعات بسبب التسجيلات غير الدقيقة، ولمعرفه الاجراءات السليمة للتسجيل وحفظ الملكية.

وأصدرت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق تعليمات جديدة تلزم بتقديم العقد العرفي (الابتدائي) كشرط أساسي لإتمام تسجيل العقارات، مما يلغي إمكانية الاكتفاء بإقرار رسمي بفقدان العقد كما كان معتمدا سابقا.

يهدف هذا التعديل إلى تنظيم إجراءات التسجيل العقاري، وضمان صحة الملكيات، وتقليص النزاعات الناتجة عن التسجيلات غير الدقيقة.

كما يعكس توجه الدولة نحو تعزيز الشفافية في السوق العقاري ومنع استغلال الثغرات القانونية.

وتشمل التعليمات الجديدة أنه يجب على الشهود الذين يؤكدون إقامة الحائز في الشقة أن يكون عنوانهم في بطاقة الرقم القومي يتطابق مع عنوان العقار المطلوب تسجيله.

تعرف على أول عطلة رسمية للعاملين بالدولة

يعد المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 الصادر بتاريخ 4 فبراير تحديثا للمنشور الفني رقم 19 الصادر في 2 سبتمبر 2022، وكذلك للمنشور الفني رقم 18 الصادر في 13 يونيو 2023، الذي كان يسمح بقبول إقرار مصدق عليه بتوقيعاته في حالة فقدان العقد العرفي.

وقد نصت المادة 10 مكررا من القانون 114 لسنة 1946، المعدل بالقانون 9 لسنة 2022، على أنه يمكن تسجيل الوقائع التي تؤدي إلى إنشاء أو تعديل أو نقل أو إلغاء حقوق عينية عقارية، مثل الحيازة المكسبة للملكية وفقا للمادتين 968 و969 من القانون المدني، إذا كانت الحيازة قد استمرت لمدة خمس سنوات بنية حسنة حتى التسجيل.

كما نصت المادة 22 من نفس القانون على ضرورة أن تشمل الطلبات المقدمة وفقا للمادة 21 البيانات التالية:

1. بيانات شخصية كل طرف وصفته وسلطته.

2. خريطة رقمية رسمية توضح بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل.

3. السند القانوني لطلب التسجيل.

ونصت المادة 22 مكررا على أنه لا يتم قيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفا للبيانات والمستندات الواردة في المادة 22 من القانون، وذلك وفقا لما تقتضيه اللائحة التنفيذية.

وتنص المادة 14 مكررا من اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار السيد المستشار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 على أنه في حالة استناد الطلب إلى وضع اليد المكتسب للملكية أو غيره من الوقائع، يتم اتباع الإجراءات التالية:-

ويقوم رئيس المأمورية أو من ينوب عنه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه، أو للتحقق من الواقعة المكسبة للملكية وفقا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري.

ويجب تحرير محضر يتضمن وصفا دقيقا للعقار، بما في ذلك أوصافه وحالته في الطبيعة، بالإضافة إلى أقوال مقدم الطلب والجيران والحائزين والمعترضين حسب الحاجة.

يتم توقيع المحضر من الحاضرين، وفي حال امتناع أحدهم عن التوقيع، يتم توثيق السبب في المحضر.

وبناء على ذلك، تقرر ما يلي:

1. إلغاء العمل بالمنشور الفني رقم 18 الصادر في 31 يناير 2023، مع التأكيد على ضرورة تقديم السند العرفي.

2. إلزام مأموريات الشهر العقاري بتوثيق تفاصيل الانتقال إلى المعاينة على الطبيعة في دفتر خاص لتسجيل طلبات تحقيق الواقعة المادية.

3. التأكيد على الالتزام بالضوابط الواردة في المادة 14 مكررا من اللائحة التنفيذية، وخاصة ضرورة أن يتضمن محضر المعاينة بيانا مفصلا عن العقار وأوصافه وحالته في الطبيعة، مع توثيق التفويض من رئيس المأمورية بإجراء المعاينة.

كما يجب التحقق من إقامة الجيران في العقار بناء على بطاقة الرقم القومي أو إقرارهم بذلك في المحضر، مع تحملهم المسؤولية في حال وجود خلاف ذلك.