الآثار المترتبة على دعوى بطلان قانون الإيجار القديم أمام المحكمة الدستورية

قيدت سجلات المحكمة الدستورية العليا أول دعوى دستورية تطعن على قانون تنظيم أوضاع الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، أقامها ورثة المواطن حاتم السجيني، بعد التصريح لهم بإقامة الدعوى من قبل محكمة شمال الجيزة الابتدائية، وذلك بمناسبة نظر النزاع بينهم وبين مالكة العقار الذي يقيمون فيه.

وهذه الدعوى الدستورية هي الأولى من نوعها التي تطالب بالحكم بعدم دستورية بعض نصوص القانون الجديد الذي صدر في أغسطس الماضي، لتسوية الأوضاع بين المُلاك والمستأجرين في نظام الإيجار القديم الذي كانت تنظمه قوانين صدرت في ستينيات وسبعينيات وثمانينيات القرن العشرين، حيث ينظم القانون الجديد فترة انتقالية خمس سنوات للإيجار غير السكني وسبع سنوات للإيجار السكني، ويتضمن رفع سعر الأجرة وفق تصنيف حسب المناطق، وزيادة دورية للأجرة لحين انتهاء الفترة الانتقالية، ثم استحقاق المالك استرداد الوحدة المؤجّرة.

أما الدعاوى السابقة التي أقيمت أمام المحكمة الدستورية العليا خلال شهري سبتمبر وأكتوبر الماضيين فكانت كلها 'منازعات تنفيذ' وليست 'دعاوى دستورية'. وقد طالبت منازعات التنفيذ تلك بوقف تنفيذ القانون باعتباره عقبة في سبيل تطبيق مبادئ المحكمة الدستورية العليا السابقة بشأن حماية الحق في السكن وامتداد عقود الإيجار لزوجة أو أبناء المستأجر الأصلي.

النصوص محل الطعن الدستوري

تطعن الدعوى الدستورية الجديدة على المادتين الثانية والسابعة من القانون الجديد. حيث تنص المادة الثانية على أن 'تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك'.

بينما تنص المادة السابعة على أنه: مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة فى المادة (2) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.

ويتبين أن المادة الثانية من القانون تختص بتحديد الفترة الانتقالية: سبع سنوات للأماكن السكنية، وخمس سنوات للأماكن غير السكنية.

أما المادة السابعة من القانون فهي تنظم قواعد الإخلاء وإجراءات الإخلاء خلال الفترة الانتقالية. فبشكل عام يكون إخلاء المكان المؤجر واجبا بنهاية الفترة الانتقالية. لكن القانون الجديد يوجب الإخلاء ويجيز للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية طرد المستأجر إذا تحققت أي من الحالتين التاليتين:

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو الممتد له عقد الإيجار للمكان مغلقا لأكثر من سنة دون مبرر.

2- إذا ثبت أن المستأجر أو الممتد له عقد الإيجار يملك وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في نفس غرض عقد الإيجار.

فضلا عن ذلك يمكن طلب الإخلاء للأسباب الأخرى الواردة في القانون 136 لسنة 1981 والتي من بينها تكرارالتأخر في سداد الأجرة لأكثر من 15 يوما مع استنفاد إجراءات التنبيه والتقاضي، والتنازل عن المكان أو تأجيره من الباطن دون إذن كتابي، والهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت.

وإذا توافرت حالة موجبة للإخلاء وتحققت، يجوز للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة مكانيًا إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.وهذا لا يمنع المستأجر أو الممتد إليه عقد الإيجار من رفع دعوى موضوعية للاستمرار في الوحدة. لكن لا يمكن وقف أمر قاضي الأمور الوقتية بمجرد رفع الدعوى الموضوعية.

ترى الدعوى أن المادة الثانية من القانون تتصادم مع مبدأ سلطان الإرادة وتصادر على مبدأ 'العقد شريعة المتعاقدين' حيث تحدد فترة انتقالية لإنهاء التعاقد بصورة تحكمية ينظمها المشرع. أما المادة السابعة فتدفع الدعوى بتصادمها مع المادة 78 من الدستور التي تلزم الدولة بضمان حق المواطنين في المسكن الملائم والآمن والصحي بما يحفظ الكرامة الإنسانية ويحقق العدالة الاجتماعية.

من المقرر وفقًا لقانون المحكمة الدستورية العليا أن تُحال الدعوى إلى هيئة المفوضين لتحضيرها في جلسات متتالية بعد إخطار الخصوم ومحامي الحكومة للحضور، وبعد ذلك تُحجز الدعوى لكتابة التقرير، تمهيدًا لرفعه إلى المحكمة الدستورية العليا للفصل فيها. ولا يوجد في قانون المحكمة أي مواعيد إلزامية لاتخاذ تلك الإجراءات.

أما عن الآثار المترتبة على رفع الدعوى، فإن قيد الدعوى لا يرتب على الإطلاق أي آثار تحد من تطبيق القانون، ولا ينال من وجوب تطبيقه، ولا يحد من الآثار القانونية التي يجب أن تترتب على تطبيقه بالنسبة للملّاك أو المستأجرين.