مفيش طرد من الشقة وصرف دعم إيجاري.. مفاجآت من مناقشات مشروع الإيجار القديم

تتزايد في الآونة الأخيرة تساؤلات المواطنين في مصر حول تفاصيل مناقشات مشروع قانون الإيجار القديم، الذي قدمته الحكومة إلى مجلس النواب لمناقشته، وسط حالة من الجدل المجتمعي والبرلماني حول مستقبل العلاقة الإيجارية في الوحدات السكنية وغير السكنية الخاضعة لأحكام قانوني الإيجار رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، واللذين استمر العمل بهما لعقود طويلة.

يتضمن مشروع القانون الجديد مجموعة من التعديلات الجوهرية التي تهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، بعد سنوات طويلة من الخلل الذي شاب هذه العلاقة. 

وتنص أبرز التعديلات على زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية لتصبح عشرين ضعف القيمة الحالية، بشرط ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا في المدن، 500 جنيه في القرى، فيما يتم رفع الإيجار للأماكن غير السكنية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية، على أن تزيد سنويًا بنسبة 15%.

المشروع يشير إلى إنهاء كافة عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القوانين القديمة بعد مرور خمس سنوات من تاريخ سريان القانون الجديد، إلا إذا اتفق الطرفان على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل هذه المدة، وهو ما يعكس حرص المشرّع على منح فترة انتقالية لتوفيق الأوضاع.

أبرز ما تضمنه مشروع القانون هو منح المالك حق اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية بعد مرور خمس سنوات من سريان القانون، لطلب طرد المستأجر الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بحقوقه القانونية الأخرى، ومنها المطالبة بتعويضات مادية، ما يمثل نقطة تحوّل كبيرة في دعم حقوق الملاك.

مشروع القانون لم يغفل البعد الاجتماعي، إذ نص على إنشاء آلية واضحة لتوفير وحدات بديلة للمستأجرين المنتهية عقودهم، سواء من خلال الإيجار أو التمليك، على أن يصدر رئيس مجلس الوزراء الضوابط المنظمة لذلك خلال شهر من بدء العمل بالقانون.

كما سيتم إطلاق بوابة إلكترونية خلال 3 أشهر من بدء التنفيذ، لتسجيل طلبات المستأجرين الراغبين في الحصول على وحدات بديلة.

أحد البنود البارزة في مقترحات  تعديلات مشروع القانون ينص على تخصيص حماية تمتد ل10 سنوات للمستأجرين غير القادرين ماليًا، إلى جانب دعم شهري تتحمله الدولة لتخفيف أعباء الإيجار، وهو ما يُعد خطوة إيجابية في سبيل تحقيق التوازن بين مصلحة المالك وضمان الأمان الاجتماعي للمستأجر.

وفي نقاشات سابقة قدم ممثلو الملاك رؤية جديدة تهدف إلى تعديل العلاقة بين المالك والمستأجر، مع التركيز على ضرورة رفع قيمة الإيجار وضبط مدة العلاقة الإيجارية.

واعترض ممثل الملاك خلال مناقشات النواب، على فترة توفيق الأوضاع 5 سنوات، قائلا: تحملنا قهر 40  سنة، لماذا نتحمل 5 سنوات إضافية، مقترحا أن تكون فترة توفيق الأوضاع 3 سنوات وبعدها تحرير العلاقة الإيجارية، أما عن التجاري، طالب بأن يكون الحد الأدنى 5 آلاف جنيه، على أن تتحرر العلاقة الإيجارية خلال عام واحد فقط، مشيرا إلى معاناة الملاك على مدى قرن من الزمان، مشيرا إلى أن تعديل القانون يمثل إعادة الحق لأصحابه.

وبحسب مواد المشروع، فإنه سيتم إلغاء جميع القوانين القديمة بعد خمس سنوات، بما فيها القانون رقم 49 لسنة 1977، والقانون 136 لسنة 1981، والقانون 6 لسنة 1997، وأي نص يتعارض مع أحكام القانون الجديد، وذلك في خطوة تهدف إلى توحيد المرجعية القانونية للعلاقة الإيجارية.

من جانبه، أكد النائب محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن مشروع القانون المقدم من الحكومة لن يتم تمريره بصيغته الحالية، مشددًا على أن البرلمان يعمل على تعديلات جوهرية تعكس آراء وملاحظات النواب والمواطنين والجهات المعنية.

وأشار الفيومي إلى أن المجلس يتبنى أسلوبًا جديدًا في النقاشات التشريعية، يتمثل في الانفتاح الكامل على كافة وجهات النظر.

الفيومي طمأن المواطنين بأن الحديث عن فترة انتقالية تمتد لخمس سنوات لا يعني الإخلاء القسري، مؤكدًا أن 'الدولة لن تسمح بالمساس بحق السكن أو بتهديد استقرار الأسر'، وهو ما يعكس التزام الحكومة بحماية النسيج الاجتماعي وضمان السكن الآمن لكل مواطن.

في سياق أخر ، أعلن حزب مصر القومي خلال ندوة جماهيرية موسعة رفضه الكامل للصيغة المقترحة من مشروع القانون، معتبرًا أنه يتجاهل الظروف الاقتصادية التي يمر بها قطاع كبير من المستأجرين، كما يحمّلهم أعباء لا طاقة لهم بها، وهو ما من شأنه إثارة أزمات اجتماعية جديدة، حسب وصف الحزب.

أكد مصطفى عبدالرحمن عطية، رئيس ائتلاف ملاك الإيجارات القديمة، رفضه لمشروع قانون الحكومة بشأن تعديل قانون الإيجار القديم، وخاصة ما يتعلق بزيادة الأجرة.

اقترح عطية أن يكون الحد الأدنى للأجرة في المناطق الشعبية 2000 جنيه، وفي المناطق المتوسطة 4000 جنيه، بينما اقترح أن يصل الحد الأدنى في الأماكن الراقية إلى 8000 جنيه.

وأشار إلى أن هذه الزيادة ضرورية لضمان التوازن بين الحقوق المترتبة على الملكية وحماية مصلحة المستأجرين في الوقت نفسه.

من أبرز النقاط التي أثارها ملاك الإيجار القديم خلال المناقشات هي فترة توفيق الأوضاعـ، ورفضوا المدة التي اقترحتها الحكومة لتكون 5 سنوات، مؤكدين أنهم لا يستطيعون تحمل فترة إضافية بعد معاناتهم طوال 40 سنة.

 واقترحوا أن تكون فترة توفيق الأوضاع 3 سنوات فقط، وبعدها يتم تحرير العلاقة الإيجارية.

وفيما يخص الوحدات التجارية، طالب ممثلو الملاك بضرورة تحديد حد أدنى للأجرة في الوحدات التجارية يبلغ 5000 جنيه، مع تحرير العلاقة الإيجارية في غضون عام واحد.

أشار رئيس ائتلاف الملاك إلى أن القانون الحالي لا يحقق العدالة، وأنه أدى إلى معاناة أصحاب العقارات الذين لا يزالون يتلقون إيجارات زهيدة، لا تتناسب مع قيمة العقار أو تكاليف صيانته.

وأوضح أن بعض العقارات في مناطق متقدمة مثل منطقة سان ستيفانو تصل إيجاراتها إلى 8 جنيهات شهريًا فقط، في حين أن بعض الأشخاص يقومون بالتأجير من الباطن بأسعار أعلى.

كما شدد على أن استمرار العمل بقانون الإيجار القديم يشكل خطرًا على الممتلكات، حيث أن حوالي 70 ألف عقار مهدد بالانهيار بسبب غياب الصيانة المناسبة نتيجة الخلافات المستمرة بين الملاك والمستأجرين.

في ختام المناقشات، طالب ممثلون آخرون مثل أحمد شحاته، مؤسس رابطة 'عايز حقي'، بضرورة تحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر بعد 3 سنوات للوحدات السكنية، وسنة واحدة بالنسبة للوحدات التجارية. 

وأكدوا أن هذا التعديل ضروري للحد من العوار الدستوري الذي يعاني منه القانون الحالي، والذي تم تأكيده مؤخرًا في حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في عام 2024.

في الوقت الذي يطالب فيه الملاك بتعديلات قانونية، أشار مراد عابدين، أحد ممثلي الملاك، إلى ضرورة أن تكون الزيادة في قيمة الإيجار بحيث تتيح للمالك توفير سكن مماثل في نفس المنطقة التي يوجد بها العقار المؤجر. 

وأكد أنه لا يسعى إلى تحرير العلاقة الإيجارية، ولكنه يريد فقط أن تكون القيمة الإيجارية متوازنة مع الأسعار الحالية في السوق العقاري.

وفي هذا السياق، اقترح أحمد أبو المعاطي أن تكون الزيادة في الإيجار متناسبة مع تاريخ إنشاء المبنى، مع وضع حد أدنى وأقصى للأجرة، بحيث يعكس الواقع الاقتصادي والمعيشي.

ومن جهته قدم حزب المصريين الأحرار مذكرة إيضاحية طالب فيها بإدخال بعض التعديلات على مشروح القانون المقدم من الحكومة وجاءت على النحو الأتي:

1- الضرورة الملحة لإعادة الانضباط للعلاقة الإيجارية التي استمرت على غير أساس متوازن لما يزيد على 60 عامًا.

2- الالتزام التام بمنطوق وأسباب الأحكام الصادرة عن المحكمة الدستورية العليا.

3- المراجعة الشاملة لكل ما تراكم من تشريعات سابقة.

4- غياب معالجة دقيقة للفروقات بين الإيجار السكني وغير السكني، خاصةً بالنسبة للأشخاص الطبيعيين.

5- ضيق الوقت المخصص لمناقشة المشروع وعدم توافر حوار مجتمعي حقيقي حوله.

وجاءت أبرز ملاحظات اللجنة وتوصياتها، على النحو التالي:

1- القانون بشكله الحالي غير مقبول، ويجب إدخال عدد من التعديلات عليه مع ضرورة الالتزام بصياغة قانون متكامل للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين من خلال مجلس النواب القادم.

2- رفض دمج الأشخاص الطبيعيين مستأجري غير السكني ضمن الفئات الخاضعة لنفس التعديلات، لما في ذلك من إخلال بالعدالة الاجتماعية والخصوصية القانونية للسكن.

3- تعديل المادة الثانية لضبط الزيادة السنوية في القيمة الإيجارية وفقًا لمعايير عادلة تأخذ بعين الاعتبار:

- تاريخ تحرير عقد الإيجار.

- مساحة الوحدة.

- موقع الوحدة ضمن تصنيف إداري للمناطق السكنية داخل ذات الأحياء إلى 3 شرائح (أ، ب، ج).

4- إلغاء الفقرة الخاصة بالإخلاء بعد 5 سنوات من تاريخ سريان القانون، والاكتفاء حاليًا بتطبيق أحكام المحكمة الدستورية العليا بشأن القيمة الإيجارية مع تأكيد حصر الامتداد القانوني في الجيل الأول فقط، مع وجوب الإخلاء في حالتين:

- وفاة المستأجر الأصلي دون وجود من له امتداد قانوني.

- ترك الوحدة مغلقة دون إشغال فعلي ومستمر.

5- إضافة فقرة جديدة تُلزم بتسريع الفصل في دعاوى الإخلاء خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا، عبر دوائر قضائية مستعجلة متخصصة.

6- اعتماد مؤشر مرجعي سنوي للإيجارات، يُصدر بقرار من مجلس الوزراء، يحدد الحدود الدنيا للأجرة الشهرية للمتر في كل شريحة، مع نطاق سعري مرن بحسب مستوى الخدمات وموقع العقار، يتم مراجعته سنويًا وفقًا للتضخم ومعدلات النمو.

7- تكليف لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية بالحزب بإعداد تصور مفصل لنسب الزيادة السنوية لكل شريحة بناءً على الأحياء والمساحات، مع البدء في إعداد مشروع قانون بديل متكامل يعالج الأزمة جذريًا، ويُلغي كل القوانين المتعاقبة التي خلقت تشوهًا تشريعيًا مستمرًا على مدى عقود عدة.

وفي سياق متصل أعلن حزب الاتحاد، تقدمه بمشروع قانون متكامل لتنظيم العلاقة الإيجارية للوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم (السكنية وغير السكنية) إلى الأمانة الفنية للحوار الوطني وذلك حرصًا على تحقيق العدالة الاجتماعية والتوازن بين المالك والمستأجر.

وتضمنت المذكرة الإيضاحية التي تقدم بها الحزب الأتي:

الباب الأول – التعاريف والأهداف:

‎المادة (1): تُعرف الوحدات المؤجرة بأنها تشمل كل ما تم تأجيره قبل عام 1996، وتشمل السكنية وغير السكنية. كما تُعرف المستأجر غير القادر وصندوق التسويات.

‎المادة (2): توضح أهداف القانون، وفي مقدمتها إعادة التوازن للعلاقة الإيجارية، وتعويض الملاك، وحماية غير القادرين، وتحرير السوق تدريجيًا دون الإضرار بالأمن الاجتماعي.

‎الباب الثاني – تصنيف الحالات الإيجارية:

‎المادة (3): تصنف المستأجرين إلى ثلاث فئات:

‎غير القادرين، وتمنح لهم حماية لمدة 10 سنوات مع دعم إيجاري شهري.

‎متوسطي الدخل، وتُرفع القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويًا على مدى 5 سنوات.

‎القادرون أو من يمتلكون أكثر من وحدة، تُنهي العلاقة الإيجارية خلال 3 سنوات.

‎الباب الثالث – صندوق التسويات والتعويضات:

‎المادة (4): ينص على إنشاء 'صندوق التسويات والتعويضات العقارية' يتبع وزارة المالية، ويُدار بالشراكة مع وزارات الإسكان والتضامن.

‎المادة (5): يحدد موارد الصندوق (نسب من التصالح العقاري، رسوم العقود، دعم الموازنة، التبرعات).

‎المادة (6): يحدد استخدامات الصندوق في تعويض الملاك، وتقديم دعم إيجاري، وتمويل وحدات بديلة.

‎الباب الرابع – آلية التنفيذ والرقابة:

‎المادة (7): تنص على إنشاء منصة وطنية إلكترونية لتسجيل بيانات الملاك والمستأجرين خلال 6 أشهر.

‎المادة (8): تحدد دور وزارة العدل في تشكيل لجان تسوية برئاسة قضاة، للفصل في التظلمات والمنازعات.

‎الباب الخامس – الحوافز والإعفاءات:

‎المادة (9): تمنح الملاك إعفاء من الضريبة العقارية لمدة 5 سنوات، وتسهيلات في التراخيص.

‎المادة (10): تمنح المطورين العقاريين تسهيلات ضريبية وإدارية عند المساهمة بوحدات بديلة.

‎الباب السادس – المراحل الزمنية للتطبيق:

‎المرحلة الأولى (12 شهرًا): نشر القانون، بدء التسجيل، تشكيل اللجان.

‎المرحلة الثانية (24 شهرًا): تصنيف الحالات، صرف التعويضات، تنفيذ الإخلاء للفئة الثالثة.

‎المرحلة الثالثة (العام الرابع): تحرير العلاقة الإيجارية بالكامل.

‎الباب السابع (مكرر) – الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين:

‎المواد (11 إلى 19): تنظم إنهاء عقود الإيجار الممتدة قبل 27 مارس 1996، على مدى 5 سنوات بزيادات تدريجية، مع تصنيف المستأجرين إلى غير القادرين، ومتوسطي الدخل، والقادرين، وتحديد التزامات المستأجر، وحقوق المالك، وشروط الإخلاء، وآليات الطعن، والتعويض لغير القادرين.

‎الباب الثامن – حكم المحكمة الدستورية وأثره:

‎المواد (20 إلى 22): تلزم الدولة بتنفيذ حكم المحكمة الذي قضى بعدم دستورية الامتداد غير السكني، وتُجيز للمالك المطالبة بالإخلاء فورًا، مع تأكيد أن الحكم واجب النفاذ ولا ينتظر تشريعًا.

‎الباب التاسع – الأحكام الختامية:

‎المواد (23 إلى 28): تمنع الإخلاء القسري قبل قرار لجنة التسوية، وتلزم الدولة بتوفير بدائل للفئات المستحقة، وتحدد تاريخ سريان القانون، والعقوبات على تقديم بيانات مزورة، وتُحيل إلى القواعد العامة في القانون المدني، وتلغي أي قوانين مخالفة له.

وورد زيادة الأجرة في المادة (2) من مشروع قانون الإيجار القديم الذي تقدمت به الحكومة وتنص على: اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الايجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى عشرين مثل القيمة الايجارية القانونية السارية؛ على ألا تقل القيمة الإيجارية القانونية المستحقة شهريا بعد الزيادة عن مبلغ ألف جنيه للوحدات الكائنة في المدن والأحياء؛ وعن مبلغ خمسمائة جنيه للوحدات الكائنة في القرى التي تسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 المشار إليهما.

كما تضمن مشروع تعديل قانون الإيجار القديم، في المادة 5 منه تحرير العلاقة الإيجارية، حيث تنص على: تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به؛ ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.