الصك الورقي يصف الأرض بالكلمات والحدود المتجاورة، بينما يثبتها السجل العقاري بالإحداثيات المرتبطة بالمرجع الجيوديسي الوطني. وحين ينتقل إثبات الملكية من السرد الوصفي إلى الخارطة الرقمية، يصبح العقار ذاته محور القيد وأساس الحق العيني، وفق المادة الأولى من نظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/91 وتاريخ 19 رمضان 1443هـ والمعدّل بالمرسوم الملكي رقم م/123 وتاريخ 10 جمادى الآخرة 1447هـ.

في هذا الإطار الإجرائي، أعلنت الهيئة العامة للعقار بدء أعمال التسجيل العيني الأول لـ 154,118 قطعة عقارية في منطقتي مكة المكرمة والجوف، ابتداءً من غدٍ الأحد، وحتى نهاية يوم الخميس المقبل.

وتمتد هذه المرحلة في منطقة مكة المكرمة لتشمل محافظة الطائف عبر أحياء ميدان الهجن، والمنطقة الصناعية، والحفر، وجزءًا من حي كلاخ، وجزءًا من حي الشفاء، والأخباب، وجزءًا من حي أم الرصف، ومتنزه الطائف الوطني بسيسد، وخد الحاج، واليسرا، وقنة وقدان، وجزءًا من حي النسيم، والعبلاء، وجزءًا من حي الهدا، وجزءًا من حي وادي محرم الأعلى، ومحطة الأرصاد، والصناعية، والورود.

كما تشمل جزءًا من حي المرجانية، والنهضة، والنزهة، والنسيم، وجزءًا من حي الربوة، والشاطئ، والملعب، والمعترض، والمضباع، والقاعدة الجوية، وأم العطف، ومطار الطائف الدولي، والخضيرة، والقميع، وسلطانة، والسناح، والقهيب، والوكرة، والواسط، والسليمانية، والرحبة، ومثملة، وريحة، وجبال القنة، والصفراء، والبوادي، وبدر، والخمايل، والفيحاء، وإشبيلية، وطيبة، والحامدية، وضاحية العرفاء، والجودية، والدفاع الجوي، والقرشيات، والمحمدية، والواصلية، والعرفاء الشرقية، والعرفاء الغربية، وواحة الإسكان، ووادي جليل، ووادي الشرب، والرميدة، والحالة، والنعيم، والروضة، وأوالة، والحجيرة، والعواجية، والثابتية، والدهماء، وضاحية الإسكان، والفريدة، والقويسم، والجوهرة، والحوية، وإسكان الحرس، وجزءًا من حي القيم الأسفل، والقديرة، والرويدف، والروابي، والحرس الوطني، والعارمية، والرحاب، وواحة التقنية، والأخاضر، وغرناطة، والمطار الدولي الجديد، وسوق عكاظ، وعدوان، والمروة، والصفاء، وعددًا من القطع العقارية.

وبالتوازي مع نطاق الطائف، تضم المرحلة في منطقة مكة المكرمة محافظة رابغ في أحياء محطة الأرصاد، والصناعية، والورود، وجزءًا من حي المرجانية، والنهضة، والنزهة، والنسيم، وجزءًا من حي الربوة، والشاطئ، وعددًا من القطع العقارية، في حين يشمل التسجيل في منطقة الجوف كلًّا من صوير، وطبرجل ومن بينها حي السالم، والعيساوية، والقريات، والناصفة، وعددًا من القطع العقارية.

هل صكك مستوفٍ؟

ينطلق السؤال الأول لدى المالك في هذه الأحياء من الوثيقة التي يحملها اليوم، إذ دعت الهيئة العامة للعقار ملّاك العقارات في المناطق والأحياء الخاضعة للتسجيل العيني إلى التحقق من صك ملكية العقار وتوفر الاشتراطات اللازمة استعدادًا لبدء التسجيل.

يستمد هذا الفحص المسبق أساسه من المادة الثامنة من نظام التسجيل العيني للعقار، التي تشترط للتسجيل العيني الأول شرطين متلازمين لغير العقارات المملوكة للدولة، أولهما وجود «صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية»، وثانيهما أن يكون العقار «مكتمل البيانات الجيومكانية»، مع إلزام كل من تطلب منه الجهة المختصة بالإفصاح عن أي مستندات أو بيانات لازمة لصحة وسلامة التسجيل العيني الأول.

وعلى الصعيد الإجرائي، تضبط التعديلات الجديدة على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار – الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (3/39/م/26) وتاريخ 17 ربيع الآخر 1448هـ الموافق 28 سبتمبر 2026م، والمنشورة في جريدة «أم القرى» بتاريخ 19 جمادى الأولى 1448هـ الموافق 30 أكتوبر 2026م بتوقيع وزير البلديات والإسكان رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار ماجد بن عبدالله الحقيل – مسار الطلب من بدايته إلى نهايته.

ووفق المادة (التاسعة مكرر) المضافة إلى اللائحة، تبدأ إجراءات التسجيل العيني الأول بتقديم الطلب وتنتهي بإصدار «صك تسجيل الملكية» أو برفض الطلب، مع إشعار المتقدم برقم طلبه أو بقرار الرفض متضمنًا اليوم والتاريخ والوقت بموجب الفقرة 2 من المادة العاشرة.

غير أن اللائحة تحصر أسباب الرفض في نطاق ضيق؛ إذ تقرر المادة (الرابعة عشرة مكرر) أنه لا يجوز رفض طلب التسجيل العيني الأول إلا بقرار مسبب يصدره «المسجّل العقاري» – وهو الموثّق المعرّف في المادة الأولى من النظام بأنه من يتولى توثيق التسجيل العيني الأول وما يرد على العقار من تصرفات أو تغييرات في وصفه – وبناءً على أحد سببين حصرًا، هما عدم سريان أو صلاحية صك الملكية، أو كون العقار مسجلًا عينيًا عند تقديم الطلب، مع منح من رُفض طلبه بسبب الصك حق التقدم مجددًا بعد معالجته.

أما إذا كان على العقار أو على صكه قيود تمنع التصرف فيه، فإن الفقرة 5 من المادة العاشرة من اللائحة تقضي بوقف إجراءات التسجيل العيني الأول مؤقتًا إلى حين رفع الإيقاف عن العقار دون إهدار أصل الطلب.

الصك والأرض

من فحص سلامة الوثيقة ينتقل المالك إلى السؤال الثاني حول مطابقة الأرقام المدونة في الصك لواقع الأرض على الطبيعة، حيث تتولى الجهة المختصة أعمال الرفع المساحي واستخدام الصور الجوية والفضائية المصححة عموديًا والمرتبطة بالمرجع الجيوديسي الوطني بدقة أفقية مطلقة تبلغ 25 سنتيمترًا أو أفضل في مناطق المخططات المعتمدة داخل النطاقات العمرانية، و200 سنتيمتر فيما عداها وفق المادة الثانية والأربعين المعدّلة من اللائحة.

ولمعالجة الفروق التي قد تظهر عند هذا القياس، وضعت المادة الثالثة عشرة المعدّلة من اللائحة قاعدة «النسبة المغتفرة للاختلاف بين الصك والواقع» في الجدول رقم 1، فقررت تسجيل بيانات الصك من أطوال ومساحة متى ثبت بالرفع المساحي المعتمد أن الفرق – زيادةً أو نقصًا – لا يتجاوز الحدود المغتفرة ولا يخل بحقوق الغير أو حدود الطرق والشوارع والممرات والمرافق العامة.

وتتدرج هذه النسبة المغتفرة بحسب تصنيف المنطقة العقارية إلى ثلاثة مستويات؛ ففي مناطق المخططات المعتمدة الواقعة داخل النطاقات والحيزات العمرانية تُحدَّد نسبة الخطأ المغتفرة بـ 1% في الأطوال و2% في المساحة بشرط ألا يتجاوز مقدار الزيادة أو النقص 100 متر مربع عما ورد في الصك، وفي المناطق غير المخططة داخل النطاقات العمرانية تبلغ النسبة 2.3% في الأطوال و5% في المساحة بحد أقصى 300 متر مربع، بينما تصل في المناطق الواقعة خارج النطاقات والحيزات العمرانية إلى 3.5% في الأطوال و7% في المساحة بشرط ألا يتجاوز الفرق 3500 متر مربع.

وإذا جاوز الفرق على الطبيعة تلك السقوف، فلا تُستكمل إجراءات التسجيل العيني الأول إلا بعد معالجة الاختلاف بالطرق النظامية، مع استثناء عملي ييسّر على المالك حين تكون المساحة الفعلية في الطبيعة أقل من المساحة المدونة في الصك بما يتجاوز الحد المغتفر، إذ تعد الفقرة 3 من المادة الثالثة عشرة موافقة ذوي الشأن على هذا النقص معالجةً كافيةً لاستكمال التسجيل.

صكان لعقار واحد

ويتصل بمطابقة الأرض سؤال ثالث يواجه المالك عند ظهور تداخل في الملكيات، وقد عرّفت المادة الأولى المعدّلة من اللائحة «الازدواجية بين صكوك الملكية» بأنها وجود صكّي ملكية أو أكثر يترتب على أيٍّ منها إثبات ملكية متعارضة على العقار ذاته أو على جزء منه.

وعند وقوع هذه الازدواجية أثناء إجراءات التسجيل العيني الأول وعدم اتفاق الملّاك، تُلزم المادة الثانية عشرة المعدّلة بوقف إجراءات التسجيل للعقار بموجب قرار مسبب من المسجّل العقاري إلى حين معالجة الازدواجية بالطرق النظامية، بما في ذلك صدور حكم نهائي من المحكمة المختصة.

ويحفظ هذا الوقف المركز الإجرائي للمالك؛ إذ تنص الفقرة 2 من المادة الثانية عشرة صراحةً على أن وقف الإجراءات بسبب الازدواجية لا يُعد رفضًا لطلب التسجيل العيني الأول ولا يترتب عليه سقوط أسبقية الطلب ما لم يصدر قرار مسبب بذلك، ثم تُستأنف الإجراءات بقرار مسبب فور انتهاء سبب الوقف.

موعد المالك

وبعد التحقق من الصك وحدوده يبرز السؤال الرابع حول الموعد والالتزام بتقديم الطلب خلال الفترة المعلنة من 15 نوفمبر 2026م حتى نهاية 18 فبراير 2027م، حيث أتاحت الهيئة التقديم عبر منصة السجل العقاري الإلكترونية أو عن طريق مراكز الخدمة، مع تخصيص مركز خدمة العملاء على الرقم (199002) للرد على الاستفسارات حول خطوات التسجيل.

وتتضمن المنصة الإلكترونية للسجل العقاري بوابة خدمة «التسجيل العيني الأول» وقسم «المناطق العقارية المعلنة» وخدمات إدارة الحقوق والقيود والالتزامات وتحميل الوثائق العقارية وتطبيقات الهواتف الذكية.

ومن الزاوية المالية والتنظيمية، تقرر المادة الرابعة والثلاثون من نظام التسجيل العيني للعقار «مجانية إجراءات التسجيل العيني الأول»، في حين ينظم الإطار النظامي مسألة المبادرة بالطلب عبر نصين متقابلين يُعرضان معًا التزامًا بدقة الشرط النظامي لكل منهما.

فمن جهة أولى، تعاقب الفقرة 5 من المادة الخامسة والثلاثين من النظام بغرامة لا تتجاوز مائة ألف ريال كل من «تخلف عن تقديم طلب التسجيل العيني الأول لعقاره خلال المدة المحددة لتقديم الطلبات المشار إليها في الفقرة 1 من المادة (السابعة) من النظام»، وهي المدة التي ينص عليها قرار تحديد المنطقة العقارية الصادر برقم وتاريخ محددين، ومن جهة ثانية تجيز الفقرة 1 من المادة الرابعة عشرة المعدّلة من اللائحة التنفيذية تسجيل العقارات «دون تقدم ذوي الشأن بطلب التسجيل، إذا توفرت بيانات صكوك الملكية مستوفية للمتطلبات النظامية واكتملت البيانات الجيومكانية للعقار».

وخلال سريان فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، لا تتجمد حركة التداول على العقار المستوفي للمتطلبات؛ إذ تنص المادة الحادية عشرة المعدّلة من اللائحة على أن توثّق الهيئة التصرفات العقارية الواقعة في هذه الفترة بعد تمكين المتصرف إليه من الاطلاع على بيانات العقار وطلب التسجيل، ويحل المالك الجديد محل المالك السابق في استكمال الإجراءات، بينما يُحظر توثيق أي تصرف بعد صدور قرار مسبب برفض طلب التسجيل العيني الأول.

رقم عقار وصكه

وتُفضي هذه الخطوات منذ يوم البدء المحدد إلى المخرج الذي ينتظره المالك، حيث يصدر لكل وحدة عقارية تُسجَّل «رقم عقار» و«صك تسجيل ملكية» يتضمن بيانات العقار وأوصافه وحالته وما يتبعه من حقوق والتزامات مرتبطة بالمعلومات الجيومكانية.

ويشمل السجل العقاري طبقات تمثل قطعة الأرض وما تحتها وما فوقها – باستثناء الثروات الطبيعية والعلو غير المأذون بعمارته واستغلاله – وما عليها من بناء أو ملحقات ثابتة أو مزروعات أو مصانع أو منشآت بموجب المادة الأولى من النظام والمادة الثانية والأربعين المعدّلة من اللائحة، مع إفراد صك تسجيل ملكية مستقل لكل وحدة عقارية مفرزة في عقار مشترك وفق المادة الثامنة والعشرين من النظام.

وتوازن القواعد المحدثة بين علانية السجل وحماية الخصوصية؛ فتنص المادة السادسة من النظام والمادة السابعة المعدّلة من اللائحة على إتاحة طلب بيانات السجل العقاري للكافة مع بيان الغرض من الطلب، باستثناء بيانات ملّاك الحقوق العينية وبيانات العقارات التي تحدد الجهات المعنية أنها سرية.

كما تحمي المادة السادسة المعدّلة من اللائحة المالك بعد القيد من الأخطاء الكتابية أو الحسابية أو الفنية البحتة التي لا تمس الحق العيني؛ فيجوز لأي ذي مصلحة طلب تصحيحها أو تصححها الهيئة بمحضر رسمي يرفق بصحيفة العقار مع إشعار ذوي الشأن ومنحهم حق الاعتراض على التصحيح خلال 30 يومًا من تاريخ الإشعار دون أن يؤثر ذلك على أحكام الحجية المطلقة.

الاعتراض على الصك

وبعد اكتمال إجراءات التسجيل الأول، تنشر الهيئة قوائم العقارات المسجلة عينيًا في المنصة الإلكترونية التابعة للسجل العقاري وتعلن عن نشرها، لتبدأ مرحلة التحصين القانوني للصك الجديد وفق المادة التاسعة من النظام والمادة السابعة عشرة المعدّلة من اللائحة.

وطالما لم يكتسب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة، تكفل المادة العاشرة من النظام والمادة الثامنة عشرة المعدّلة من اللائحة لكل ذي مصلحة حق الاعتراض أمام المحكمة المختصة، ثم التقدم إلى السجل العقاري – أو بطلب مباشر من المحكمة دون حاجة إلى طلب المعترض – للتأشير بالدعوى القضائية في السجل وقوائم العقارات المسجلة عينيًا خلال 3 أيام عمل من استيفاء الطلب، مع إلزام ذوي الشأن بتزويد السجل بالأحكام النهائية خلال 60 يومًا من صيرورتها نهائية لتسجيلها خلال 30 يومًا وبما لا يتجاوز 90 يومًا.

وتنغلق دائرة الطعن الموضوعي بحلول الأجل الذي حددته الفقرة 2 من المادة الحادية عشرة من النظام المعدّلة بالمرسوم الملكي رقم م/123؛ إذ يكتسب التسجيل العيني الأول «الحجية المطلقة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ نشر قوائم العقارات المسجلة عينيًا وفق ما تحدده الجهة المختصة في قرار الإعلان للمنطقة العقارية»، فيُعمل بمضمون السجل أمام القضاء والجهات كافة بلا بينة إضافية ولا يُقبل الطعن فيه إلا لخطأ كتابي أو تزوير وفق المادة الرابعة من النظام، بينما يقتصر حق المتضرر بعد اكتساب الحجية المطلقة على طلب التعويض من المتسبب أمام المحكمة المختصة دون الحق في طلب إلغاء التسجيل الأول أو تعديل بياناته.

أمام هذا المسار الإجرائي تقف 154,118 قطعة عقارية في الطائف ورابغ وصوير وطبرجل والعيساوية والقريات والناصفة على خط العدّ التنازلي الذي يبدأ غدًا الأحد 15 نوفمبر 2026م الموافق 5 جمادى الآخرة 1448هـ وينتهي بنهاية يوم الخميس 18 فبراير 2027م الموافق 11 رمضان 1448هـ.