نزول أم تصحيح في أسعار السكن الخاص؟

لا يختلف اثنان من المنصفين على أن أسعار السكن الخاص في الكويت، منذ عقود، لا تعكس القوة الشرائية للمواطن، ولا تتناسب مع متوسط القدرة على التملك، مقارنة بالمستويات العالمية. فوفقاً لدراسات دولية، تبلغ نسبة السعر إلى الدخل في الكويت نحو 16.5 ضعفاً، أي أن متوسط سعر المسكن يعادل أكثر من ستة عشر ضعف الدخل السنوي للأسرة، وهي من أعلى النسب في العالم.

وبعبارة أوضح، فإن المواطن الكويتي يحتاج نظرياً إلى أكثر من 16 سنة من دخله الكامل، من دون أن يصرف أي دينار على المعيشة، أو يعتمد على قرض، أو دعم حكومي، ليتمكن من شراء منزل متوسط، بينما تتراوح هذه النسبة في الدول المتقدمة بين 4 و8 أضعاف فقط، مما يوضح حجم الفجوة بين الدخل وأسعار السكن في الكويت.

جاء قانون رقم 126 لسنة 2023، بشأن مكافحة احتكار الأراضي الفضاء، ليخفف من حالة القلق، التي عاشها بعض المواطنين، ويمنح آخرين أملاً بانخفاض الأسعار واقترابها من التوازن بين الدخل وسعر السكن، بعد سنوات من الارتفاع المتواصل البعيد عن القدرة الشرائية الحقيقية.

ووفقاً لبيانات تطبيق الحسبة، سجل السوق خلال سبتمبر الماضي انخفاضاً في متوسط اسعار السكن الخاص بنحو %20 من أعلى قيمة بلغها (الربع الثالث عام 2022)، منها نحو %16 منذ صدور القانون، وهي نسبة لا تعد تراجعاً اعتيادياً في سوق العقار السكني، بل نزولاً فعلياً يعكس أثر القانون، وتغيّر حركة السوق، التي ما زالت تميل إلى مزيد من الانخفاض حتى اليوم

ومن الناحية الحسابية، فإن انخفاض الاسعار بنسبة %20 يخفض نسبة السعر الى الدخل من 16.5 مرة إلى نحو 13.3 مرة، وهو تحسّن محدود في القدرة الشرائية، لكنه لا يزال بعيداً عن المعدلات الطبيعية في الاسواق المتقدمة (4 إلى 8 مرات). وينتظر أن يسهم قانون المطور العقاري ومشاريع المدن الاسكانية الجديدة في استكمال الحل، عبر تعزيز التنظيم والكفاءة ورفع فرص التملك للمواطنين.

ومع ذلك، فإن قرار المحكمة الدستورية المرتقب الشهر المقبل، بشأن دستورية قانون مكافحة احتكار الاراضي الفضاء، قد يشكل نقطة تحوّل مهمة.

ففي حال إبطال القانون، من المرجح ان يتوقف النزول مؤقتاً أو حتى تعود الأسعار للارتفاع، نتيجة عودة الطلب المكبوت وتقلص المعروض، خصوصاً مع محدودية الاراضي الجاهزة للبناء، وندرة البدائل المتاحة أمام الراغبين بالتملك.

ومن المهم الإشارة إلى أن بوادر التراجع بدأت قبل صدور القانون نفسه، منذ الربع الرابع عام 2022، نتيجة عوامل عدة، أبرزها:

- بدء السكن الفعلي في منطقة غرب عبدالله المبارك.

- تسارع تراخيص البناء والبناء الفعلي في مدينة المطلاع وجنوب عبدالله المبارك.

- ارتفاع أسعار الخصم التدريجي.

- قد يكون ذلك أيضاً عاملاً مكملاً لتأثير القانون، الذي دفع بالنزول، ويؤكد في الوقت نفسه ان زيادة العرض هي العامل الأهم في خفض الأسعار.

وفي النهاية، فإن معالجة الأزمة بشكل مستدام تتطلب مجموعة من القوانين والقرارات، على رأسها طرح مزيد من الأراضي الجاهزة للبناء.

فمتى ما أصبح العرض أعلى أو مقارباً للطلب، تحقق التوازن المطلوب، أما استمرار شح الأراضي فسيؤدي عاجلاً أو آجلاً إلى عودة الأسعار للارتفاع، لتظل بعيدة عن المعدلات العالمية لمتوسط الدخل.

أحمد اللهيب