مقترح برلماني لإنشاء هيئة تنظيم السوق العقاري لحماية المواطنين من الاحتيال والنصب

تقدم المهندس حازم الجندي، عضو مجلس الشيوخ، باقتراح برغبة موجه إلى رئيس مجلس الوزراء، ووزراء الإسكان والعدل والتنمية المحلية، بشأن إنشاء هيئة تنظيم السوق العقاري المصري لحوكمة التعاملات العقارية وحماية المواطنين من التعرض للنصب والاحتيال.

وقال الجندي، إن السوق العقاري المصري يشهد توسعًا كبيراً خلال السنوات الأخيرة، في ظل الطفرة العمرانية والمشروعات القومية والاستثمارية الكبرى، وما صاحبها من دخول عدد كبير من المطورين والوسطاء العقاريين إلى السوق، سواء بصورة رسمية أو غير رسمية، لافتاً إلى أنه رغم أهمية هذا القطاع كأحد محركات النمو الاقتصادي، إلا أن غياب كيان تنظيمي موحد للسوق العقاري وغياب الرقابة أدى إلى انتشار وتكرار وقائع النصب والاحتيال العقاري على المواطنين، من خلال بيع وحدات دون سند قانوني أو تراخيص معتمدة، والاستيلاء على أموال المواطنين و'تحويشة عمرهم' بالنصب والاحتيال وعن طريق الإعلانات الوهمية، فيتم جمع أموال من المشترين، وتمر سنوات دون تنفيذ المشروع أو استكماله أو دون تسليمهم الوحدات المتعاقد عليها، فضلاً عن تضارب الاختصاصات بين الجهات المختلفة المعنية بالعقار، وانتشار سماسرة غير مرخصين يسيئون إلى السوق ويهدرون حقوق المتعاملين، وضعف قواعد الإفصاح والشفافية في التعاقدات العقارية، مما نتج عنه عشرات الآلاف من القضايا في المحاكم ومبالغ بمليارات الجنيهات تم الاستيلاء عليها من خلال النصب على المواطنين.

وأشار عضو مجلس الشيوخ، إلى أن المشكلات القائمة بين الملاك وشركات التطوير العقاري ليست جديدة، لكنها تفاقمت خلال السنوات الأخيرة مع الزيادة الكبيرة في عدد الشركات العاملة في السوق، ودخول مستثمرين غير متخصصين إلى المجال، فتكون هناك فجوات في التخطيط والتنفيذ لدى الشركات غير المدربة، كما أن بعض شركات التسويق تسهم كذلك في تضليل بعض المطورين غير المحترفين عبر تشجيعهم على طرح الوحدات بأسعارٍ غيرِ واقعيّةٍ لا تغطي تكلفة البناء الفعلية، وهو ما يؤدي لاحقًا إلى تعثّر المطور وفشلِه في استكمال المشروع، وبعض الشركات تنهار سريعًا وتلجأ لمخالفة المواصفات، وتأخير التسليم، والمطالبة بزيادات سعرية غير مبررة.

وذكر الجندي، أن تأخر تسليم الوحدات أصبح نمطًا عامًا وليس حالات فردية، وهناك من يرى أن جزءًا كبيرًا من التأخير يعود إلى تعطّل الإجراءات الحكومية، سواء في إصدار القرارات الوزارية أو التراخيص أو إمدادات المرافق، وتضارب الاختصاصات بين الجهات المعنية، وهو ما يؤثر بصورة مباشرة على الجدول الزمني للتنفيذ، مضيفاً أن المطورين غير الجادين يستغلون هذه الفجوات في الوقت لتوجيه أموال المشروعات لاستخدامات أخرى، ما يفاقم الأزمة، مشدداً على أن غياب الرقابة يسمح للمطورين بالتوسع دون ضوابط، ويجعل المشترين في مواجهة مباشرة مع الشركات دون سند أو حماية فعلية، كما أن ترك السوق العقاري دون تنظيم ورقابة واضحة أدى إلى استفحال مشكلات التلاعب في العقود، وفرض رسوم غير منصوص عليها، وتأخير التسليم، كما أن نظام البيع على الخريطة بصورته الحالية يمثل أكبر سبب للفوضى، إذ يسمح للمطور بالاعتماد على أموال العملاء دون وجود ضمانات كافية للالتزام بالجدول الزمني، ما يفتح الباب أمام التلاعب وإعادة تدوير أموال المشروعات في مشروعات أخرى.

وقال النائب حازم الجندي إن شهادات المتضررين تكشف عن أزمة ثقة ممتدة، لا تتعلق فقط بجودة المشروعات أو التزام الشركات، بل بغياب جهة محايدة يمكن الرجوع إليها، وانعدام قناة رسمية تتلقى الشكاوى أو تضمن الحد الأدنى من الشفافية، ومع ازدياد حجم النزاعات، تتصاعد الدعوات لإنشاء هيئة لتنظيم السوق العقاري، قادرة على وضع قواعد ملزمة، ومراقبة استخدام مقدمات الحجز، والتحقق من توافر الغطاء المالي قبل البيع، ومراجعة التنفيذ على الأرض بصورة دورية، بحيث يمكنها أن تعيد الثقة للمواطن قبل المستثمر، وتُغلق الباب أمام الممارسات المخالفة والنصب والاحتيال على المواطنين، متابعا: فمن يحمي المواطن حين يلتزم بسداد أقساطه ولا يلتزم المطوّر بوعده؟، وكيف يمكن لقطاعٍ يُعوَّل عليه في جذب الاستثمارات أن ينهض بلا قواعد مُحكمة؟، وبين انتظار طال، ودعاوى قضائية تزداد، وأحلام سكن معلقة في الهواء، يبقى الإصلاح الحقيقي مرهونًا بإرادة سياسية تُعيد ضبط ميزان القوة بين المطوّر والمشتري، ليصبح السوق العقاري مساحة آمنة، لا مغامرة غير محسوبة العواقب.

وأكد الاقتراح برغبة على ضرورة الإسراع في إصدار تشريع لإنشاء هيئة تنظيم السوق العقاري في مصر، لتكون الجهة المنوطة بحوكمة وتنظيم وضبط التعاملات العقارية، بما يحقق التوازن بين تشجيع الاستثمار العقاري وحماية حقوق المواطنين، وذلك من خلال ضبط وتنظيم عمل المطورين والوسطاء العقاريين، وحماية المتعاملين من عمليات الغش والتدليس والاحتيال، كما يمكن أن تتولى الهيئة إعداد سجل موحد للمطورين والوسطاء العقاريين ومنح التراخيص اللازمة لمزاولة النشاط، ووضع معايير وقواعد ملزمة للإعلان والتسويق العقاري، ومراجعة واعتماد العقود النموذجية لضمان حماية حقوق أطراف التعاقد، بالإضافة إلى تلقي شكاوى المواطنين والتحقيق فيها بالتنسيق مع الجهات المختصة، وإلزام الشركات بالإفصاح الكامل عن الموقف القانوني للأراضي والمشروعات، والتنسيق مع وزارة العدل والشهر العقاري لتيسير إجراءات التسجيل ومنع التلاعب، علاوة على فرض جزاءات إدارية ومالية على المخالفين، وإصدار تقارير دورية عن حالة السوق العقاري، مما سيساهم في الحد من جرائم النصب والاحتيال العقاري، وحماية مدخرات المواطنين وتعزيز الأمن الاجتماعي، وتنظيم السوق والقضاء على العشوائية والوساطة غير المشروعة، ورفع كفاءة الاستثمار العقاري وزيادة جاذبيته.

وأوصى النائب حازم الجندي بسرعة إصدار تشريع لإنشاء هيئة لتنظيم السوق العقاري المصري، لوضع آليات واضحة وحاسمة وتكون لها صلاحيات الرقابة والمحاسبة، وضرورة إخضاع جميع مشروعات التطوير العقاري لرقابة جهة حكومية مختصة، وإلزام المطورين بفتح حسابات بنكية مخصصة لا تُستخدم إلا في تنفيذ المشروع، ومنع أي مطور متعثر من تسويق أو بيع مشروعات جديدة قبل حل مشكلات المشروعات السابقة مع فرض غرامات مالية كبيرة وسحب التراخيص من الشركات غير الملتزمة بمواعيد التسليم، وإطلاق منصة رسمية لتلقي شكاوى المواطنين ومتابعتها بجدول زمني واضح وشفاف، فضلا عن ضرورة أن تلتزم الدولة بمنع البيع إلا بعد تنفيذ نسبة كبيرة من المشروع، أو إلزام المطورين بفتح حسابات بنكية خاصة للمشروعات تمنع توجيه أموال العملاء إلى أي نشاط آخر، وتُودع فيها الإيرادات ويُصرف منها على المشروع فقط، تحت رقابة مصرفية صارمة.

ولفت إلى أن تنظيم السوق العقاري سيعيد ثقة المستثمرين ويحد من النزاعات، وسيعالج التشوهات القائمة التي باتت تُكلِّف الاقتصاد والمواطنين خسائر فادحة، ودعا إلى تفعيل قرار رئيس الوزراء الصادر عام 2022 بمنع الإعلان عن البيع قبل تنفيذ 30% من المشروع مع رفع نسبة التنفيذ،