الفئات المستهدفة لزيادة الإيجار القديم.. وهذه حالات سقوط العقد

ملف الإيجار القديم من أكثر القضايا التي يتحدث عنها الكثير من المواطنين في مصر، ويمتد تأثيره لعقود طويلة، بقيت معها الخلافات بين الملاك والمستأجرين دون الوصول لحل.

يبحث ملايين الملاك والمستأجرين عن الوحدات المحدد لها زيادة الإيجار القديم 15 % والتي من المقرر أن تتم في مارس 2025 ، حيث تأتي هذه الزيادة في سياق مواكبة التغيرات الاقتصادية، التي تقتضي تعديل الأجرة بشكل سنوي لتتناسب مع الظروف السائدة.

وكان مجلس النواب قد أصدر في عام 2022 بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، والذي تلاه تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي، وبدأ العمل به بداية من مارس 2023، حيث طبقت زيادتان إلى الآن، ومن المنتظر أن تطبق الزيادة الثالثة خلال شهرين.

وفقًا للمادة 3 من قانون الإيجار القديم، سيتم رفع الإيجارات للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية بنسبة 15% سنويًا، بدءًا من مارس 2023 وحتى مارس 2027، وبذلك ستشهد الإيجارات زيادة جديدة في مارس 2025، وهي الزيادة الثالثة منذ تطبيق القانون.

وحول آليات تطبيق قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين والفئات المخاطبة، فإن القانون رقم 10 لسنة 2022، تضمن إخلاء وحدات أو أماكن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارين لغير غرض السكن وبعدها تنتقل الوحدة للمالك بقوة القانون.

وتعتبر زيادة الإيجار القديم بنسبة 15% في شهر مارس القادم ، أمر يتعلق بالأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير السكنى المحددة في القانون رقم 10 لسنة 2022، وتأتي هذه الزيادة سنوية لمدة 5 سنوات طبقا لما جاء بالقانون وتُستحق خلال شهر مارس من كل عام، إلى أن تنتهي المهلة في 2027 لإنهاء العقود والإلزام بالإخلاء أو تحرير عقود جديدة باتفاق جديد.

وتجدر الإشارة إلى أن زيادة القيمة الإيجارية التي ستطبق في مارس المقبل من العام الجاري تتعلق بالزيادة السنوية المنصوص عليها بالقانون رقم 10 لسنة 2022، والتي ترتبط بالأشخاص الاعتبارية والشركات، الأمر الذي يعني أنها ليس لها علاقة بالأفراد أو الأشخاص الطبيعيين ومستمرة التطبيق حتى 2027.

وحدد القانون الحالات التي تطبق عليها زيادة الإيجار القديم، وهم م الأشخاص الاعتباريين، أي المؤسسات والهيئات العامة والحكومية والخاصة، المؤجرة للأشخاص غير الطبيعيين، وتشمل ذلك جميع الهيئات والمقرات الحكومية والوزارية والجمعيات الأهلية والأحزاب، إضافة إلى الشركات التجارية والمدنية والجمعيات والمؤسسات، وكل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص فى القانون، والأوقاف.

ولا تسري زيادة الإيجار القديم على الوحدات السكنية، حيث أنهم أشخاص طبيعيين، ولا ينص القانون هنا على أن تطبق عليهم الزيادة المقررة بـ 15% أو انهاء عقد الإيجار القديم.

ولا تسري زيادة الإيجار القديم كذلك على الأشخاص المؤجرين للمحلات، وبذلك المحلات لا تنطبق عليها الزيادة الجديدة المقرر لها في مارس المقبل، لأنها ليست مؤجرة للأشخاص الاعتباريين، الذين يطبق عليهم فقط أحكام هذا القانون.

وتنص المادة الخاصة بسقوط عقد الإيجار القديم على إلزام المستأجرين بإخلاء الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية بحلول مارس 2027، أي بعد خمس سنوات من بداية تطبيق القانون.

في حال عدم الإخلاء، يمكن للمالك التوجه إلى قاضي الأمور الوقتية للحصول على أمر بالطرد، كما يحق للمالك المطالبة بالإخلاء الفوري في حال الامتناع عن تسليم العين المؤجرة في الموعد المحدد، ورغم ذلك، يتيح قانون الإيجارات القديمة التفاوض بين المؤجر والمستأجر حول إمكانية تمديد الإيجار لفترة أخرى تضمن مصالح الطرفين.

مع بداية العام الجديد 2025 يشهد دور الانعقاد الخامس لمجلس النواب، حراكًا تشريعيًا كبيرًا، خاصة مع اقتراب رحلة الفصل التشريعي الثاني من نهايتها في عام 2025، إذ يسعى المجلس برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي، إلى الانتهاء من الأجندة التشريعية التي تحمل العديد من مشروعات القوانين الجديدة والتعديلات على المواد الحالية.

وتطبيقًا لحكم المحكمة الدستورية العليا، فمن المنتظر خلال دور الانعقاد الخامس لمجلس النواب، إقرار مشروع بتعديل قانون الإيجار القديم للشقق السكنية، في ضوء عدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 126 لسنة 1981، ومن المقرر أن يتضمن المشروع تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بما يضمن العدالة المناسبة للطرفين، ويعزز التضامن الاجتماعي من خلال تحريك القيمة الإيجارية.

 وبعد حكم المحكمة الدستورية العليا بشأن عدم دستورية ثبات الأجرة بقانون الإيجارات القديمة، البرلمان بدأ مراحل إعداد تعديلات قانون الإيجار القديم، ليصبح أمام مجلس النواب ملزما بعد 7 شهور من الآن ، بإصدار تشريع جديد يتعلق بـ قانون الإيجار القديم، وكان حكم المحكمة الدستورية بمثابة فصل جديد لحسم الجدل الدائر بين المالك والمستأجر، وخطوة جادة في إطار التحركات التي تتم للتوصل إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، لتنتهي في ضوءها الصراعات الدائرة في ساحات المحاكم منذ عقود.

وفي نوفمبر 2024 قضت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمي، في جلستها المنعقدة اليوم السبت، بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى في القانون رقم 136 لسنة 1981.

وتضمنت حيثيات قرار المحكمة الدستورية، أنه يتوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال – قيمة الأرض والمباني – بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.

وفي هذا الصدد قال الدكتور خالد الشافعي الخبير الاقتصادي إن قضاء المحكمة الدستورية العليا، بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى في القانون رقم 136 لسنة 1981 له مردود إيجابي على الاقتصاد ككل.

وأضاف لــ'صدى البلد' أن ءلك الحكم فتح المجال لوضع رؤية لعدم تضرر المستأجرين والملاك من الوضع القديم الذي كان يعاني منه الجميع وبالتالي كان لابد من وضع رؤية كاملة ومتكاملة لعلاج هذا الخلل الذي كان موجود في الإيجار القديم لإحداث نوعا من التوازن وبالتالي مردود إيجابي على المستأجر والمالك والاقتصاد .

وفيما يخص تاريخ قوانين الإيجارات القديمة فلقد مرت بأكثر من مرحلة من عام 1920 حيث صدر قانون رقم 11 لسنة 1920 وقرر فيه عدم إخراج المستأجر إلا لحكم قضائى، وذلك لأن هذه الفترة الزمنية عقب الحرب العالمية الأولى، وأثناء حكم السلطان فؤاد الأول كان ملاك العقارات يقومون بطرد المستأجرين عنوه قبل انتهاء مدة الايجار، وذلك لكى يقوموا بالتأجير للأجانب، فلذلك صدر هذا القانون ينص على عدم طرد المستأجر إلا بحكم قضائى للحفاظ على استقرار المواطنين فى الدولة المصرية.

وصدر قانون 4 لسنة 1921 فى عهد السلطان فؤاد الأول أيضا لكى يضم المحال التجارية مع السكن ويسرى عليهم نفس الحال بعدم الطرد إلا بحكم قضائى.

وصدر إبان الحرب العالمية الثانية فى عهد الملك فاروق الأول قانون 51 لسنة 1941 يمنع استغلال وجشع بعض ملاك العقارات من الزيادة الباهظة فى الأجرة، وينص على الإمتداد التلقائى للمدة للمستأجر المصرى، وذلك حرصا على المواطن من التشريد والضياع.

والقانون المدنى المصرى رقم 131 لسنة 1948 لكى يمزج بين روح الشريعة الاسلامية ووضعية القانون الفرنسى وضع صياغته العلامة الفقيه الأستاذ عبد الرازق السنهورى، وأصدره الملك فاروق الأول عام 1948، ولكن صدور القانون المدنى لم يلغى قوانين الايجارات حيث أن العلاقة الايجارية تخضع للقانون المدنى، ولكنه أبقى على قوانين الايجارات الاستثنائية التى صدرت فى وقت الحرب العالمية كما هي، وسار العمل بها بصفة استثنائية بسبب ظروف الحرب وعدم الإستقرار للمواطنين وتجنبا لجشع بعض المؤجرين واستغلالهم المستأجرين وفرض مبالغ باهظة عليهم نظير الأجرة لفترة وجيزه حتى تدارك الأمر وصدر قوانين نهائية ليست استثنائية كما سنسرد.

واستقر الأمر على هذا النحو حتى قامت ثورة يوليو 1952 وبالرغم أنها كانت ثورة على النظام بأكمله إلا أنها اتفقت مع النظام الملكى فى الحفاظ على المستأجر، وابقت قوانين الإيجار القديمة بل وأضافت إليها بعض القوانين التى تحمى حق المستأجر وتصونه.

وصدر قانون 199 لسنة 1952 والذى خفض الأجرة بنسبة 15% للاماكن المنشأة من 1944 حتى 1952 ويسرى من أكتوبر 1952، ثم صدر قانون 55 لسنة 1958 وخفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1952 حتى 1958 ويسرى اعتبارا من يوليو 1958.

ثم صدر قانون 198 لسنة 1961 خفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1958 حتى 1961 ويسرى من ديسمبر 1961، ثم صدر قانون 46 لسنة 1962 وقام بزيادة الأجرة بعائد سنوى وقدره 5% من قيمة الأرض والمبانى، و3% من قيمة المبنى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والإدارة، وقام بتشكيل لجان تقدير الأجرة القانونية لكى يتيح الفرصة أمام من يريد التظلم من القيمة الايجارية المحددة، وكان يرأس هذه اللجان قضاه ويحق للمالك والمستأجر حق التظلم أمامها.

ثم صدر قانون 7 لسنة 1965 بتخفيض الأجرة بنسبة 34% إذا كان تقدير الأجرة نهائى فى تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك لأن كثير من الملاك للعقارات كانوا يطعنون أمام لجان تحديد الأجرة، وتربط لهم أجرة باهظة بالمقابل كان هناك اعفاء ضريبى عن هذه العقارات من قبل الدولة لذلك قامت الدولة بالتدخل وخفض الأجرة أكثر من مرة.

ثم جاءت فترة السبعينيات وبدأت الأمور تستقر فى الدولة المصرية وصدر دستور 1971 وأصبحت هناك شرعية دستورية مستقرة للبلاد، وصدر قانون رقم 49 لسنة 1977 والذى ألغى جميع قوانين الايجارات السابقة، وأوقف العمل بها نهائيا واستحدث أحكام جديدة مثل تنظيم ايجار الأماكن المفروشة، واعطى مالك العقار امتيازات أكثر، وجرم الحصول على 'خلو رجل' فى المادة 26 منه، ولكنه أباح الحصول على مبلغ تأمين، ونص على الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 29 منه، وجعل الأصل فى الايجار أن رب الأسرة يتعاقد على المسكن له ولزوجته وأولاده، ولذلك نص على الامتداد، وأجاز للمالك زيادة عدد الوحدات والتعلية فى المبنى فى المادة 32 منه، ونص على اعفاء الضريبة العقارية فى المادة 66 منه، ونص على اعطاء المالك دعم فى مواد البناء مقابل التأجير بالشروط المنصوص عليها فى هذه القوانين، وأهمها الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 69 ،70 منه وكما قرأنا قد انحاز هذا القانون بشكل كبير لمالك العقار واعطاه امتيازات أكبر على نطاق أوسع.

ثم صدر قانون 136 لسنة 1981 فى فترة الثمانينات ووضع حد أدنى للوحدات بنظام التمليك، وأشرك المستأجر مع المؤجر فى صيانة وترميم العقار بنسب، ونص على زيادة الأجرة بنسب تتراوح من 30% الى 5% للأماكن غير السكنية فى المادة 77 منه، كما نص على اعطاء المؤجر قروض ميسرة معفية من جميع الضرائب والرسوم فى المادة 10 منه على أن يكون هذا القانون مكملا لما قبله، وقد رفع التجريم عن 'خلو الرجل' تحت بند مقدم ايجار فى المادة 6 منه، وقد جعلت هذا المقدم لرفع العبء عن المؤجر وجعلته مقدار يساوى أجرة سنتين، ومن هذا المنطلق حصل المؤجر على مبلغ مالى مجمد وتوسع فيه تحت مسمى 'خلو رجل'، بجانب مبلغ التأمين وعلى هذا فقد أفلت المؤجر من العقاب المجرم لتقاضى مبلغ 'خلو الرجل'، وخاصة أنه كان بالتراضى فلذلك لم يقم المستأجر بتقديم شكوى الحصول على 'خلو رجل' وجميع الأعمال الدرامية الفنية التى تعكس واقع المجتمع المصرى فى هذه الحقبة الزمنية وثقت هذا الواقع.

واستمر الأمر على هذا النحو حتى صدر قانون 4 لسنة 1996 والمعروف بإسم قانون الايجار الجديد والذى أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص القيمة الايجارية، واخضع العلاقة للقانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 وأصبح العقد شريعة المتعاقدين يخضع للعلاقة الحرة، ومن ثم أطلق العنان للمؤجر أن يستغل المستأجر وأدى الى عدم الأستقرار الأسرى بسبب المدة القصيرة وانتهائها والتى لم يستقر معها المستأجر، ثم صدر قانون رقم 6 لسنة 1997 والذى نص على زيادة الأجرة القانونية للوحدات.