أكذوبة "الفقاعة العقارية".. ما القصة؟

'فقاعة عقارية' هو مصطلح تم تداوله بكثرة هذه الأيام من قبل بعض الخبراء العقاريين والاقتصاديين في مصر، مُدّعين أن سوق العقار في مصر مهددًا بأن يشهد تلك الفقاعة.

ورجحت بعض التحليلات الاقتصادية والعقارية حدوث هذه الفقاعة العقارية في مصر خلال الربع الأخير من هذا العام، وحتى النصف الثاني من العام المقبل، مُشيرة إلى ارتفاع متوقع في سعر الدولار، وما يتبع ذلك من ارتفاع مستلزمات البناء.

والفقاعة العقارية التي حذر بعض الخبراء العقاريين منها ستحدث - حسب تصريحاتهم - بسبب أن أسعار الوحدات العقارية الحالية وخاصة الوحدات العقارية بالتقسيط، تتضمن فائدة نحو 32%، وأن الوحدات العقارية المباعة بالتقسيط حاليًا، ومع وصول المستهدف للدولة عام 2026 إلى 16%؛ سيصل سعرها إلى نصف القيمة الحالية، بالإشارة إلى أن ذلك سيتسبب في انهيار الوحدات العقارية المباعة حاليًا إلى النصف، وبالتالي الدخول فيما يعرف بـ'الفقاعة العقارية'.

ردًا على هذا الأمر قال خبير التقييم العقاري المعتمد والمهندس الاستشاري خالد عاطف في حديثه لـ'الدستور' إن وصف الفقاعة العقارية في حد ذاته وصفًا غير منطقيًا، وساذجًا، موضحًا أنه لا يمكن لسوق العقارات في مصر أن تعاني لمثل هذا الأمر، مشيرًا إلى أن العقارات مثلها مثل أي سلعة قابلة للعرض والطلب، ولكن الفرق بينها وبين السلع الأخرى أنها سلعة لا يمكن نقلها، لافتًا إلى أنه وحتى في حال تم هدمها لا تخسر قيمتها أيضًا إذ يتم بناء عقار غيره على الأرض ذاتها.

وتابع أن سوق العقارات في مصر حاليًا لا يمكن أن يعاني من الدخول فيما يسمى فقاعة أي بالدخول في مرحلة الانهيار في الأسعار كما يدعي البعض، وذلك لأن العقارات هي مساحات محدودة من الآراضي معروضة، مقابل الطلب من السكان الذين يتزايد أعدادهم في مصر نتيجة الزيادة السكانية المستمرة، وهو ما يعني أن الطلب يتزايد على العقارات طالما وجدت الزيادة السكانية، وهو الأمر الذي يحدث بالفعل في مصر ولا يمكن إنكاره، وهو ما ينفي بالفعل ما يتردد من انهيار أسعار العقارات بل يتسبب في ارتفاعها عكس ما يدعي البعض وذلك نتيجة زيادة الطلب أمام قلة المعروض.

وكذلك أوضح أن أحد الأسباب في ألا تدخل سوق العقارات 'الفقاعة” هو أهمية العقارات بالنسبة للمواطنين واعتبارها مصدرًا هامًا للاستثمار، ولفت إلى أن بين الأسباب الأخرى في ارتفاع أسعار العقارات التي لا تعرضها أبدًا لحدوث الفقاعة هي الارتفاع في مدخلات البناء، وعلى رأسها الأسمنت الذي ارتفع سعره بصورة ملحوظة في الأيام الأخيرة، وكذلك زيادة أسعار الوقود في الفترة الأخيرة، ومعه زيادة أسعار نقل مواد البناء مما يؤثر بالفعل على أسعار العقارات مسببًا زيادتها.

ومن جانبه، نفى فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين رئيس لجنة التشييد والبناء في تصريحات إعلامية، وجود أي مسوغات لحدوث فقاعة عقارية في مصر، مستبعد ذلك لعدة أسباب.

بين هذه الأسباب حسب فتح الله، أن المعروض حاليًا من الوحدات بالإعلانات يتم بدء التنفيذ بالوحدة خلال عام أو عامين على الأقل، ويتم تسليمها للعميل خلال فترة من 4 إلى 5 سنوات من البيع، وكذلك وجود طلب على السكن في مصر في ظل وجود مليون حالة زواج سنويًا، تحتاج بما لا يقل عن 500 ألف وحدة، بجانب ما تنفذه الحكومة للإسكان المدعوم من الدولة يمثل 90% من حجم الطلب أي ما يعادل 450 ألف وحدة، وهو ما يصعب على الدولة توفيره، وهناك قوائم انتظار وعجز سنوي متراكم.

وأكد أن بين الأسباب الأخرى كذلك هو أن الإسكان الفاخر وفوق المتوسط الذي تقدمة شركات القطاع الخاص يمثل حوالي 10% فقط من حجم الطلب السنوي، مشيرًا إلى أن السبب الخامس هو أن القطاع الخاص الذي يعمل في الإسكان الفاخر وفوق المتوسط لا تزيد عدد وحداته سنويا عن 35 ألف وحدة.

يذكر أنه وطبقًا للإحصائيات المتاحة، فإن مصر استوردت في عام 2021 من أوكرانيا بقيمة 96.8 مليون دولار حديد بخلاف خامات معادن بقيمة 90.2 مليون دولار، مما أدى إلى ارتفاع في أسعار الشقق السكنية بنسبة 10% مقارنة مع السنة الماضية.