قانون الإيجار القديم على المحك.. هل تنهي "المحكمة الدستورية" سنوات من التوتر؟

في الآونة الأخيرة، عاد 'قانون الإيجار القديم' إلى واجهة النقاشات القانونية والإعلامية في مصر، بعد سنوات من الهدوء النسبي، ليصبح من بين أكثر الموضوعات تداولًا على منصات التواصل الاجتماعي وفي الأوساط القانونية، ومع اقتراب موعد تفعيل العديد من التعديلات التي تطرأ عليه، خاصة قرار المحكمة الدستورية، يتزايد الاهتمام بالقانون من مختلف الأطراف المعنية، سواء من مستأجرين قدامى، أو ملاك عقارات، أو مختصين في المجال العقاري. فما هي أبرز التطورات في هذا الشأن؟ وهل تنهي المحكمة الدستورية سنوات من التوتر؟

قانون الإيجار القديم، الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في عقارات سكنية وتجارية، أُصدر لأول مرة في مصر في خمسينيات القرن الماضي، وكان الهدف منه حماية المستأجرين من الزيادة غير المنطقية في الإيجارات بسبب التضخم أو التحولات الاقتصادية، إلا أن هذا القانون أصبح يشكل تحديًا كبيرًا في السنوات الأخيرة، خاصة فيما يتعلق بالاختلالات في العلاقة بين المالك والمستأجر، بعدما باتت أسعار الإيجارات لا تعكس قيمة السوق.

على مدار السنوات الماضية، شهدنا العديد من محاولات التعديل على قانون الإيجار القديم، وقد تطور هذا النقاش بشكل ملحوظ في عام 2023، حيث تم الإعلان عن مجموعة من التعديلات المقترحة التي تهدف إلى إحداث توازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، وأبرز هذه التعديلات شملت:

1. زيادة الإيجارات بشكل تدريجي: وفقًا للتعديلات الجديدة، تم تحديد آلية لزيادة الإيجارات بشكل تدريجي، بحيث تكون الزيادة مقبولة وتناسب القيمة السوقية، ولكن دون إحداث صدمة للمستأجرين الحاليين.

2. التفاوض بين الأطراف: تم السماح للملاك والمستأجرين بالتفاوض بشكل مباشر للوصول إلى حلول وسط تُرضي جميع الأطراف، خاصة في الحالات التي يُعتقد أن الإيجارات القديمة لا تتناسب مع القيمة السوقية الحالية.

3. إقرار بديل لحقوق المستأجرين: كان من أبرز التعديلات أيضًا تقديم اقتراحات تعويضية للمستأجرين في حالة رغبتهم في مغادرة المكان، سواء من خلال تسهيلات سكنية أخرى أو تعويضات مالية، لتجنب التأثيرات السلبية على أصحاب الدخل المحدود.

مختلف الأطراف التي تتأثر بقانون الإيجار القديم أبدت ردود أفعال متباينة تجاه التعديلات المقترحة، فمن جانب، يرى 'الملاك' أن القانون كان يُعطي حقوقًا للمستأجرين بشكل يفوق التوقعات، ما جعل العديد منهم يستفيدون من إيجارات متدنية لفترات طويلة، مما أدى إلى خسائر كبيرة للملاك الذين يعانون من ارتفاع التكاليف التشغيلية.

أما من جانب 'المستأجرين'، فقد أبدوا تحفظاتهم على التعديلات، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الحالية التي تشهد زيادات متتالية في الأسعار، حيثُ إنَّ العديد من المستأجرين يعبرون عن خوفهم من أن تؤدي هذه التعديلات إلى رفع الإيجارات بشكل غير مبرر، مما قد يُهدد استقرارهم المالي ويجعلهم عرضة للتهجير.

وفي المقابل، يرى 'المختصون العقاريون' أن التعديلات على القانون قد تؤدي إلى تحسين سوق العقارات في مصر بشكل عام، حيث ستمكن الملاك من الحصول على إيرادات تتناسب مع قيم السوق، وبالتالي تشجيعهم على الاستثمار في بناء عقارات جديدة، مما يساهم في تقليل العجز في المعروض السكني.

أصدرت 'المحكمة الدستورية العليا' في جلستها المنعقدة مساء السبت 9 نوفمبر 2024، برئاسة المستشار 'بولس فهمي إسكندر' رئيس المحكمة، عددًا من الأحكام في القضايا الدستورية المنظورة أمامها، ومن أبرزها الحكم بعدم دستورية ثبات أجرة الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى التي تخضع لأحكام 'القانون رقم 136 لسنة 1981'.

وقضت المحكمة في حكمها بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين '(1) و(2)' من القانون رقم 136 لسنة 1981، والذي يتضمن تحديدًا لثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية اعتبارًا من تاريخ العمل بالقانون، وذلك لما تضمنه من أحكام تخالف نصوص الدستور.

وفي حيثيات حكمها، أكدت المحكمة أن قوانين إيجار الأماكن السكنية الاستثنائية تتسم بخصيصتين رئيسيتين: 'الامتداد القانوني' لعقود الإيجار و'التدخل التشريعي' في تحديد الأجرة.

ورأت المحكمة أن كلا العنصرين يمكن تنظيمهما تشريعيًا وفقًا للمعايير الدستورية، حيث يجب أن يكون تحديد الأجرة متسقًا مع ضوابط موضوعية تهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق المؤجر والمستأجر.

وأشارت المحكمة إلى أن تدخل المشرع في هذا الصدد ضروري لتحقيق التوازن بين الطرفين؛ فلا يجوز للمؤجر فرض قيمة إيجارية مبالغ فيها استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن، كما لا ينبغي للمشرع أن يترك الأجرة ثابتة بشكل يضر بعائد الاستثمار في الأموال العقارية، مما يؤدي إلى تقليص العوائد المالية للملاك.

وأوضحت المحكمة أن الدستور يقتضي أن يتدخل المشرع لإحداث توازن حقيقي في العلاقة الإيجارية، بحيث يحفظ حقوق المستأجر ويمنع استغلاله، وفي ذات الوقت يحفظ للملاك قيمة عوائد استثماراتهم العقارية. وبذلك، أكدت المحكمة على ضرورة إعادة النظر في القوانين المتعلقة بإيجار الأماكن السكنية وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بما يتماشى مع مبادئ العدالة الدستورية.

أوضح الدكتور محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، في تصريحات له الأحد، أن حكم المحكمة الدستورية العليا الأخير بشأن الإيجار القديم أصبح ملزمًا لجميع مؤسسات الدولة والمواطنين، وأنه يتطلب إصدار قانون جديد لتنظيم الإيجار القديم.

وفي مداخلة هاتفية لبرنامج «صباح الخير يا مصر» على القناة الأولى، أكد الفيومي أن لجنة الإسكان ستعقد اجتماعًا عاجلًا فور ورود حيثيات الحكم لدراستها بشكل دقيق، بهدف وضع خطة لتطبيق القرار بما يتماشى مع الواقعين القانوني والدستوري.

وأشار رئيس اللجنة إلى أن اللجنة كانت قد أجرت دراسات شاملة بناءً على تكليف من مكتب المجلس، تناولت الوضع الدستوري لقوانين الإيجار القديم وأحكام المحكمة الدستورية الصادرة خلال السنوات الماضية، بالإضافة إلى إحصائيات عن عدد الوحدات السكنية والمستأجرين واستخداماتها المختلفة.

وأضاف أنه سيتم عرض تقرير الدراسة على اللجنة، ثم سيتم إعداد مشروع قانون ليتم عرضه على الجلسة العامة للموافقة عليه.

وفيما يخص آلية تطبيق الحكم، أكد الفيومي أن هناك خطة لتطبيق زيادات في الإيجارات مع دراسة عدة سيناريوهات لضمان تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر.