أثار الإعلان الرسمي لمحافظة الجيزة بشأن تصنيف المناطق الخاضعة لقانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، حالة واسعة من الجدل والتساؤلات بين المواطنين، بعدما أصبح هذا التصنيف —الذي يقسم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية — العامل الأكثر تأثيرًا في تحديد الزيادة المتوقعة على القيمة الإيجارية خلال الفترة المقبلة، ما يعيد رسم ملامح العلاقة بين المالك والمستأجر وفق قواعد أكثر وضوحًا وانضباطًا.

فوفقًا للقانون الجديد، لن يكون تحديد الزيادة الإيجارية عشوائيًا أو موحدًا كما كان في السابق، بل سيعتمد مباشرة على طبيعة المنطقة ومستوى خدماتها وموقعها، وهو ما يجعل آلاف المستأجرين والمالكين يترقبون نتائج هذا التصنيف وانعكاساته على ما سيدفعونه أو يحصلون عليه من قيمة إيجارية محدثة.

وتنص المادة (8) من القانون على منح المستأجر أو من امتد إليه العقد أولوية مطلقة للحصول على وحدة بديلة من وحدات الدولة —سواء كانت سكنية أو غير سكنية — بنظام الإيجار أو التمليك، شرط تقديم طلب رسمي مرفق بإقرار بإخلاء وتسليم الوحدة الحالية.

ويؤكد القانون أن الأسبقية في التخصيص ستكون للمستأجر الأصلي، ثم الزوجة والوالدين ممن امتد إليهم العقد، على أن يصدر مجلس الوزراء خلال 30 يومًا من بدء العمل بالقانون القواعد المنظمة لاستقبال الطلبات وترتيب الفئات المستحقة.

كما تلتزم الجهات المعنية بعرض الوحدات المتاحة ونتائج ترتيب الأولويات بشفافية كاملة، وفي حال تزاحم المتقدمين تُراعى طبيعة المنطقة التي تقع بها الوحدة الحالية لضمان توزيع عادل للوحدات البديلة.

معايير صارمة لتقسيم مناطق الجيزة

نص القانون على تشكيل لجان حصر داخل كل محافظة تتولّى تقسيم المناطق التي تضم وحدات سكنية خاضعة للقانون إلى 3 فئات: متميزة – متوسطة – اقتصادية، وذلك بقرار رسمي من المحافظ المختص.

وتعتمد اللجان في تقييمها على مجموعة من المعايير الدقيقة، أبرزها:

• الموقع الجغرافي: طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.

• مستوى البناء ونوعية مواد التشطيب المستخدمة.

• متوسط مساحات الوحدات في كل منطقة.

• المرافق المتصلة بالعقارات: مياه – كهرباء – غاز – تليفونات.

• شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة.

• الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية في محيط المنطقة.

• القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة لقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008.

هذه المعايير تحدد بدقة الفئة التي تنتمي إليها كل منطقة وما ستدفعه من قيمة إيجارية لاحقًا.

ثانيًا: القيمة الإيجارية الجديدة بعد التصنيف

حدد قانون الإيجار القديم آلية احتساب قيمة الإيجار بعد تقسيم المناطق، وجاءت على النحو التالي:

المناطق المتميزة

• القيمة الإيجارية = 20 ضعف القيمة الحالية.

• حد أدنى 1000 جنيه شهريًا.

المناطق المتوسطة

• القيمة الإيجارية = 10 أضعاف القيمة الحالية.

• حد أدنى 400 جنيه.

المناطق الاقتصادية

• حد أدنى 250 جنيهًا.

ثالثًا: ماذا يدفع المستأجر الآن؟ وما مصير الفروق؟

طبقًا للقانون، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بدفع أجرة موحدة قدرها 250 جنيهًا شهريًا لحين انتهاء لجان الحصر وإعلان المحافظ المختص نتائجها رسميًا.

وبعد إعلان التصنيفات:

• تبدأ القيمة الجديدة وفق الفئة الرسمية للمنطقة.

• يتم سداد الفروق المستحقة – إن وجدت – على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للفترة التي استحقت عنها هذه الفروق، ضمانًا لعدم تحميل المستأجر أعباء مفاجئة.