حدد قانون الإيجار القديم في تعديلاته الجديدة التي تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، حالات معينة يصبح فيها الإخلاء الإجباري واجبًا، وذلك بهدف حماية حقوق الطرفين ومنع إساءة استخدام العقار المؤجر، سواء للمسكن أو لأي غرض آخر. 

وأشار نص القانون، الذي صدر بعد حوار تشريعي موسع في مجلس النواب، إلى أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ملزمون بإخلاء المكان وردّه إلى المالك عند انقضاء المدة القانونية للعقد، وفي الحالات التي نص عليها القانون دون تأخير. 

تنص تعديلات قانون الإيجار القديم -الذي دخل حيز التنفيذ رسميا- على تطبيق فترة انتقالية قبل إنهاء عقود الإيجار القديمة، حُددت بسبع سنوات للوحدات المؤجرة لغرض السكن، وخمس سنوات للوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن.

كما شمل التعديل مراجعة القيمة الإيجارية للوحدات المؤجرة وفق القانون القديم، حيث ستشهد الوحدات السكنية زيادة تصل إلى 20 ضعف القيمة الحالية في المناطق المتميزة، على ألا تقل الزيادة عن 1000 جنيه شهريا. 

وفي المناطق المتوسطة، تُحدد الزيادة بعشرة أضعاف على الأقل، وبحد أدنى 400 جنيه، بينما تزداد في المناطق الاقتصادية لتصل إلى 250 جنيهاً على الأقل.

أما بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، فتُرفع القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية.

ونص القانون كذلك على تطبيق زيادة دورية سنوية خلال الفترة الانتقالية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية، سواء للوحدات السكنية أو غير السكنية، ما يعكس توجّهًا تدريجيًّا نحو إحداث توازن في العلاقة بين المالك والمستأجر بعد عقود من التجميد التشريعي في هذا الملف.

حدد القانون حالتين أساسيتين يجري فيهما تطبيق الإخلاء الإجباري، وهما:

ترك الوحدة المؤجرة مغلقة لمدة تزيد عن سنة دون سبب مبرر: إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد قد ترك المكان مغلقًا بلا عذر مشروع لمدة تزيد على 12 شهرًا، يصبح من حق المالك استرداد العقار فورًا. 

امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة للاستخدام: إذا تبين أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أو تجارية أخرى يمكنه استخدامها لغرض نفس العقار المؤجر، يصبح الإخلاء إجباريًا، وهو ما يحول دون احتفاظ شخص بأكثر من عقار بينما يستفيد من إيجار قديم مدعوم. 

وفي حال رفض المستأجر الإخلاء بعد توافر أحد هذين الشرطين، يحق للمالك أو المؤجر التوجه إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة بطلب أمر فوري بإخلاء المكان دون تأخير، مع الاحتفاظ بحق المطالبة بالتعويض إذا ثبت وقوع ضرر نتيجة الامتناع. 

ورغم أن القانون يمنح المالك هذه الصلاحيات، فإنه في الوقت نفسه يحافظ على حقوق المستأجر في حال وجود نزاع فعلي، إذ يمكن للمستأجر أو الورثة أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة للطعن في الإخلاء، لكن ذلك لا يمنع تنفيذ أمر قاضي الأمور الوقتية ما لم يُقرر خلاف ذلك.