اخبار الكويت
موقع كل يوم -جريدة الجريدة الكويتية
نشر بتاريخ: ١٠ تشرين الثاني ٢٠٢٥
ما رأيك في قانون المطور العقاري الذي طرحته الدولة مؤخرًا؟في البداية يجب أن نعرف أن هذا القانون ليس جديداً، إذ سبق لمجلس الأمة أن أصدر القانون رقم 118 لسنة 2023، والمعروف بقانون إنشاء شركات المدن الإسكانية وتنميتها اقتصاديًا، وهذا القانون حظي بموافقة مجلس الأمة ومجلس الوزراء بالإجماع، وكان الهدف منه إشراك القطاع الخاص في تطوير المشاريع التي تطرحها المؤسسة العامة للرعاية السكنية، في محاولة لحل المشكلة الإسكانية.وقد أدخلت عليه مجموعة من التعديلات بموجب القانون رقم 89 لسنة 2025، وكان أبرزها إلغاء الحد الأدنى لمساحات الوحدات السكنية التي كانت محددة مسبقاً بحيث أصبحت المساحات مفتوحة ومتنوعة، وأعطيت الحرية للمؤسسة العامة للرعاية السكنية والمطور العقاري في تطوير وحدات سكنية بأنماط مختلفة، ولم تعد البيوت السكنية مقتصرة على مساحة 400 متر مربع. أما التعديل الثاني فتمثل في إلغاء شرط تأسيس شركة مساهمة عامة موزعة الملكيات بين المطور العقاري والجهات الحكومية والمواطنين، وهو ما أتاح مرونة أكبر في تنفيذ مشاريع التطوير السكني.هل ترى أن القانون سيحقق أهدافه في تسهيل مشاركة القطاع الخاص بالمشاريع السكنية؟هذا القانون يُعَدّ أول تشريع من نوعه يصدر منذ عام 2008 يتعلق بإشراك القطاع الخاص في مشاريع المؤسسة العامة للرعاية السكنية.الهدف العام منه يتمحور حول محورين رئيسيين: الأول هو دعم المؤسسة العامة للرعاية السكنية من خلال إيجاد جهات أخرى (القطاع الخاص) تساهم في تقليل حجم الطلبات الإسكانية وتوفير الرعاية السكنية للمواطنين، والثاني هو تمكين القطاع الخاص من المشاركة في هذا النوع من المشاريع بعد أن كان محرومًا من تملك الأراضي السكنية أو المساهمة فيها بموجب قوانين سابقة.أما من ناحية تحقيق الأهداف، فإن الحكم على ذلك مرتبط بمدى نجاح مراحل التنفيذ والمشاريع التي ستُطرح وقدرة القطاع الخاص على توفير المتطلبات السكنية بجودة مناسبة، فاليوم يمكن القول إن الجوانب التشريعية والقانونية أصبحت جاهزة، والمرحلة المقبلة ستكون مرحلة التنفيذ الفعلي التي ستحدد نجاح التجربة.كيف سيساهم القانون في تقليل قوائم الانتظار للسكن أو تسريع تنفيذ المشاريع الحكومية؟
ما رأيك في قانون المطور العقاري الذي طرحته الدولة مؤخرًا؟
في البداية يجب أن نعرف أن هذا القانون ليس جديداً، إذ سبق لمجلس الأمة أن أصدر القانون رقم 118 لسنة 2023، والمعروف بقانون إنشاء شركات المدن الإسكانية وتنميتها اقتصاديًا، وهذا القانون حظي بموافقة مجلس الأمة ومجلس الوزراء بالإجماع، وكان الهدف منه إشراك القطاع الخاص في تطوير المشاريع التي تطرحها المؤسسة العامة للرعاية السكنية، في محاولة لحل المشكلة الإسكانية.
وقد أدخلت عليه مجموعة من التعديلات بموجب القانون رقم 89 لسنة 2025، وكان أبرزها إلغاء الحد الأدنى لمساحات الوحدات السكنية التي كانت محددة مسبقاً بحيث أصبحت المساحات مفتوحة ومتنوعة، وأعطيت الحرية للمؤسسة العامة للرعاية السكنية والمطور العقاري في تطوير وحدات سكنية بأنماط مختلفة، ولم تعد البيوت السكنية مقتصرة على مساحة 400 متر مربع.
أما التعديل الثاني فتمثل في إلغاء شرط تأسيس شركة مساهمة عامة موزعة الملكيات بين المطور العقاري والجهات الحكومية والمواطنين، وهو ما أتاح مرونة أكبر في تنفيذ مشاريع التطوير السكني.
هل ترى أن القانون سيحقق أهدافه في تسهيل مشاركة القطاع الخاص بالمشاريع السكنية؟
هذا القانون يُعَدّ أول تشريع من نوعه يصدر منذ عام 2008 يتعلق بإشراك القطاع الخاص في مشاريع المؤسسة العامة للرعاية السكنية.
الهدف العام منه يتمحور حول محورين رئيسيين: الأول هو دعم المؤسسة العامة للرعاية السكنية من خلال إيجاد جهات أخرى (القطاع الخاص) تساهم في تقليل حجم الطلبات الإسكانية وتوفير الرعاية السكنية للمواطنين، والثاني هو تمكين القطاع الخاص من المشاركة في هذا النوع من المشاريع بعد أن كان محرومًا من تملك الأراضي السكنية أو المساهمة فيها بموجب قوانين سابقة.
أما من ناحية تحقيق الأهداف، فإن الحكم على ذلك مرتبط بمدى نجاح مراحل التنفيذ والمشاريع التي ستُطرح وقدرة القطاع الخاص على توفير المتطلبات السكنية بجودة مناسبة، فاليوم يمكن القول إن الجوانب التشريعية والقانونية أصبحت جاهزة، والمرحلة المقبلة ستكون مرحلة التنفيذ الفعلي التي ستحدد نجاح التجربة.
كيف سيساهم القانون في تقليل قوائم الانتظار للسكن أو تسريع تنفيذ المشاريع الحكومية؟
عدد الطلبات الإسكانية اليوم تجاوز 105 آلاف طلب، وهو رقم كبير جدًا، ولتغطية هذه الطلبات تحتاج الدولة إلى نحو 15.5 مليار دينار لتنفيذها وتلبية احتياجات مستحقي الرعاية السكنية.
وبحسب تقديرات المؤسسة العامة للرعاية السكنية، فإن حجم الطلبات الإسكانية قد يبلغ 93 ألف طلب وذلك خلال السنوات العشر المقبلة، مما يعني أن إجمالي الطلبات سيصل إلى مستوى 197 ألفاً في حال لم تتم توزيعات إضافية.
والدليل على أن تلك الأرقام غير بسيطة هو أن الدولة منذ عام 1965 وحتى اليوم، أي خلال 60 عاماً، وفرت نحو 180 ألف طلب فقط، بينما لتحقيق الاكتفاء الكامل تحتاج إلى تغطية نحو 197 ألف طلب إضافي، وهو ما يتطلب جهوداً مضاعفة، هذا بالإضافة إلى أنها تحتاج مبالغ طائلة.
وعلى سبيل المثال لا الحصر، فإن تكلفة البنية التحتية لمناطق مثل جنوب سعد العبدالله بلغت وحدها نحو 300 مليون دينار، ولهذا فإن إشراك القطاع الخاص بات أمراً ضرورياً.
وهناك حاليًا ثلاث مشاريع تجريبية ستوفر نحو 5 آلاف وحدة سكنية، وهي بداية لتقييم تجربة المطور العقاري وفهم آلية تطبيقها على أرض الواقع بين المؤسسة العامة للرعاية السكنية والقطاع الخاص.
ما أهم نقاط القوة في هذا القانون؟ وما هي الملاحظات أو البنود التي تراها صعبة التطبيق على أرض الواقع، إن وجدت؟
عند صدور القانون في عام 2023 عقدت لجنة الإسكان في مجلس الأمة آنذاك اجتماعات موسعة مع الجهات المعنية، من ضمنها اتحاد العقاريين واتحاد المصارف واتحاد المكاتب الهندسية، إضافةً إلى جهات معنية أخرى.
وبعد رغبة الحكومة في تطبيق هذا القانون بشكل رسمي تم عقد اجتماعات مع وزير الدولة لشؤون البلدية ووزير الدولة لشؤون الإسكان عبداللطيف المشاري، وتمت مناقشة الملاحظات والمقترحات كافة، وأُخذ بمعظمها في التعديل الأخير الذي صدر تحت رقم 89 لسنة 2025.
القانون الجديد يغطي معظم النقاط التي كانت محل ملاحظات سابقة وتساعد على تنفيذ فكرة المطور العقاري.
وبالعموم، فكرة المطور ليست جديدة ومطبقة عالميًا، إلا أن تطبيقها يختلف من دولة وأخرى، وفي الكويت القانون حالياً في مرحلة التجربة الأولى، ومن الطبيعي أن تكون هناك حاجة لتعديلات مستقبلية، وأن تكون الممارسات مرنة، وأن يتم تعديل أي مثالب إن وُجدت مستقبلاً، وهو ما أكده الوزير المشاري خلال لقائه مع الشركات المطورة بأن القانون قابل للتحديث متى ما دعت الحاجة.
هل تعتقد أن الإجراءات التنظيمية والرقابية في القانون كافية لضمان تنفيذ المشاريع بنجاح؟
الإجراءات التنظيمية والرقابية الواردة في القانون متميزة، حيث تم استحداث أدوات جديدة لم تكن موجودة سابقًا، من أبرزها نظام «حساب الضمان» الذي يضمن أن المبالغ التي سيدفعها المواطن للمطور لن تُصرف إلا بعد تأكد المؤسسة العامة للرعاية السكنية من نسب الإنجاز وجودة التنفيذ.
كما سيتم تعيين جهاز استشاري مستقل يتولى مراقبة أعمال المطورين والتأكد من التزامهم بمراحل التنفيذ، وتُصرف الدفعات بناءً على تقاريره.
إضافةً إلى ذلك، ستشارك البنوك المحلية في إدارة هذه الحسابات لضمان الانضباط المالي الكامل، وهذه الإجراءات تُعتبر قوية من الناحية التنظيمية، لكنها قابلة للتطوير مستقبلاً بحسب الحاجة.
ما الصعوبات التي قد تواجه المطورين في تطبيق القانون على أرض الواقع؟
من الصعب تحديد الصعوبات بشكل دقيق حالياً لأن المشروع ما زال في مرحلة التأهيل الأولي للشركات والتحالفات الراغبة في المشاركة في المشاريع الإسكانية، والمعلومات المتاحة من المؤسسة العامة للرعاية السكنية حتى الآن محدودة، لكن المشاريع المطروحة تعطي تصورًا مبدئيًا عن طبيعة العمل المقبلة.
ففي مدينة المطلاع على سبيل المثال تبلغ مساحة المشروع نحو مليوني متر مربع، منها مليون متر مربع مساحة بنائية، ويتوقع أن تستوعب نحو 25 ألف نسمة في 2400 وحدة سكنية، ولن يقتصر المشروع على المشاريع الإسكانية، وإنما ستكون هناك مناطق خدمية وتجارية وغيرها.
أما مشروع شرق سعد العبدالله فتبلغ مساحته مليون متر مربع، بمساحة بنائية تبلغ 525 ألف متر مربع تقريباً، وسيضم نحو 1250 وحدة سكنية تستوعب قرابة 14,800 مواطن، إلى جانب المدارس والمراكز الصحية والخدمات العامة.
وهناك أيضاً مشروع غرب سعد العبدالله بمساحة 367 ألف متر مربع تقريباً، يضم 850 وحدة سكنية، ومشروع جابر الأحمد بمساحة 289 ألف متر مربع يحتوي على نحو 350 وحدة سكنية.
ولذلك فإن تقييم التحديات والصعوبات بدقة سيكون ممكناً فقط بعد بدء التنفيذ الفعلي لهذه المشاريع وظهور النتائج الأولية.
هل سيعمل القانون على جذب المطورين من الخارج وزيادة المنافسة؟
مشاريع الرعاية السكنية موجهة بالأساس لمستحقي الرعاية الذين تجاوز عددهم 105 آلاف مواطن، ما يعني وجود طلب حقيقي وكبير مقابل عرض محدود، وهذا يمنح المطورين فرصة ذهبية للدخول في سوق مضمون الطلب، ودور المطور العقاري سيكون إنتاج وحدات سكنية تلبي احتياجات المواطنين مباشرة.
إضافة إلى ذلك ستكون هناك خدمات أخرى مثل المدارس والمراكز الصحية والتجارية ضمن مناطق التطوير، وسيتم إسناد إدارة وتشغيل هذه الخدمات إلى المطور الذي سيتمكن من تحقيق عوائد مجزية.
وتُقدر فترة الانتفاع للمطور ب 26 سنة مضافة إليها 4 سنوات للتنفيذ، ما يمنحه فرصاً لتحقيق عوائد استثمارية مستمرة.
والبيئة التشريعية في الكويت أصبحت الآن جاهزة لاحتضان مثل هذه المشاريع، مما يجعلها بيئة جاذبة للمستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء.
في المقابل، نجاح التجربة سيكون الفيصل، فإذا نجحت سيفتح الباب أمام طرح مشاريع أكبر في المستقبل، أما إذا فشلت فلن يكون للقطاع الخاص دور يُذكر في معالجة الأزمة الإسكانية.
هل المطور العقاري سيوفر المنتج المطلوب للمواطن؟
هناك تخوف لدى البعض حول مدى التزام المطور العقاري بتوفير المنتج المطلوب للمواطن، ومن وجهة نظري لا خيار أمام المطور سوى تقديم المنتج المناسب، لأن المواطن المستحق للرعاية السكنية هو صاحب القرار في قبول المنتج أو رفضه أو انتظار دوره في الرعاية السكنية.
فإذا لم يعجبه المنتج يمكنه رفضه وانتظار مشروع آخر، حيث أكدت المؤسسة أن مشاريع المطور العقاري ليست الوحيدة المطروحة، بل تسير بالتوازي مع مشاريعها، وبالتالي المطور العقاري يسعى للنجاح المستمر وليس المؤقت، وتحقيق ذلك مرهون برضا المستحقين وجودة المنتج الذي يقدمه لهم.
كيف تتوقع أن يؤثر القانون على السوق العقاري المحلي خاصة على أسعار العقارات السكنية؟
قانون المطور العقاري يُعتبر جزءاً من حزمة قوانين تهدف إلى معالجة الأزمة الإسكانية، إذ لا يمكن حلها من خلال قانون واحد فقط.
حزمة القوانين تهدف بشكل أساسي لزيادة عدد الوحدات السكنية القابلة للتطوير لتلبية الطلب الحقيقي من المواطنين غير المالكين لمساكن، ومتى ما تم توفير العدد الكافي من الوحدات والأراضي، سيؤدي ذلك إلى توازن السوق وانخفاض الأسعار تدريجياً.
