انهيارات العقارات في مصر "نزف" من دون جراحة

سقوط 5 بنايات خلال أسبوع واحد يطرح تساؤلات ومتخصصون: انعدام الصيانة وغش البناء وتجاهل قرارات الإزالة سبب تفاقم الأزمة

عادت حوادث انهيار العقارات السكنية بمصر لتقفز إلى صدارة المشهد مجدداً وتشغل حيزاً واسعاً من اهتمامات المصريين، إثر سقوط خمس بنايات سكنية في غضون أسبوع واحد في أماكن ومحافظات مختلفة على مستوى الجمهورية، لتفتح بدورها الباب أمام تساؤلات عدة، حول الأسباب الرئيسة وراء تكرار تلك الوقائع المأسوية، وهل تحول الأمر لقنبلة موقوتة تتطلب تدخلاً تشريعياً عاجلاً، وهل المسؤولية تقع على عاتق مسؤولي المحليات أم مقاولي البناء أم السكان أنفسهم الذين يتمسكون بعدم إخلاء منازلهم رغم صدور قرارات لها بالإزالة بسبب تهالكها وانتهاء عمرها الافتراضي، وهل ينجح قانون الإيجارات القديمة حال إقراره في حل المشكلة بصورة جذرية؟

وتصاعدت وتيرة موجة الانهيارات لعدد من العقارات السكنية على مدى الأيام الماضية، إذ انهار عقار بمنطقة السيدة زينب في وسط القاهرة مما أسفر عن مقتل ثمانية، كما انهار مبنى مكون من ثلاثة طوابق في منطقة باكوس شرق الإسكندرية من دون حدوث إصابات أو خسائر في العقارات المجاورة، وكذلك انهار منزل في منطقة حدائق القبة (شمال شرقي القاهرة)، وأدى ذلك إلى انهيار مبنيين آخرين وأودى بـ10 أشخاص بينما تعرض عقار ثالث لتصدع جزئي. وفي منطقة شبرا مصر (شمال العاصمة القاهرة)، انهار مبنى مكون من ثلاثة طوابق أصيب فيه ثلاثة أشخاص.

كان أبريل (نيسان) الماضي، شهد انهيار عقار بمنطقة حي غرب بمحافظة أسيوط (صعيد مصر) وانتشلت قوات الحماية المدنية ست جثث من أسفل العقار المكون من أربعة طوابق وصادر في حقه قرار إزالة لكن لم ينفذ.

وأظهرت بيانات رسمية للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء في مصر (جهة حكومية) حول تعداد المنشآت لعام 2017، أن عدد العقارات الآيلة للسقوط من دون أن يتخذ إجراء في شأنها يبلغ 97535 عقاراً موزعة على أنحاء الجمهورية كافة، واستحوذت محافظة الشرقية على نصيب الأسد من العقارات الآيلة للسقوط بواقع 11430 عقاراً تمثل 11.7 في المئة. وتصنف هذه العقارات بالتعداد تحت بند 'غير قابل للترميم ومطلوب الهدم'، تليها محافظة المنيا بإجمالي 10424 عقاراً، ثم سوهاج بـ7370 عقاراً ثم الدقهلية بواقع 7095 مبنى.

وقدرت دراسة للمركز المصري للحق في السكن وجود نحو 1.4 مليون عقار آيل للسقوط على مستوى الجمهورية، وأن محافظة القاهرة بها أعلى نسبة عقارات صدرت لها قرارات إزالة.

وتباينت تفسيرات المتخصصين في القطاع العقاري في شأن أسباب تكرر تلك الحوادث، إذ أرجعها البعض لانعدام الصيانة من قبل الملاك والمستأجرين وصعوبة تنفيذ قرارات الإخلاء والإزالة بسبب تمسك مستأجري العقارات بها خشية من عدم الحصول على مسكن بديل، فيما رأى آخرون أن المتهم الرئيس في تلك الوقائع يرجع إلى الغش في مواد البناء والتلاعب في التراخيص وتعلية طوابق بالمخالفة للاشتراطات الإنشائية.

غياب الصيانة... جوهر الخلاف

ويعزو رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب المصري الدكتور محمد عطية الفيومي السبب الرئيس وراء تلك الحوادث إلى غياب الصيانة الدورية لا سيما للعقارات القديمة المؤجرة حتى أصابها الصدأ والتآكل وأصبحت متهالكة لا تصلح للسكن والمعيشة لتكون النتيجة في النهاية سقوط العقارات على رؤوس قاطنيها.

واستشهد 'بأحد ملاك العقارات السكنية القديمة الذي يملك بناية سكنية مكونة من 10 طوابق يرفض إجراء صيانة دورية للعقار بسبب حصوله على 100 جنيه (4.990 دولار) شهرياً من كافة السكان، وهو مبلغ زهيد لا يمكنه من إجراء الصيانة الدورية للعقار'، مشيراً إلى أن الخلاف بين المالك والمستأجر حول مبلغ الصيانة جوهر رئيس في تلك المشكلة.

وطرح الفيومي تساؤلات، خلال حديثه إلى 'اندبندنت عربية'، 'هل يعقل عدم إجراء صيانة لعقارات مضى عليها عشرات الأعوام، ولماذا يتمسك السكان بعقارات صدر لها قرارات إخلاء وإزالة وتشكل خطراً حقيقياً على حياتهم؟'، مؤكداً أن كثيراً من المستأجرين يرفضون إخلاء مساكنهم المتهالكة خشية من عدم التمكن من إيجاد مسكن بديل. ودلل على حديثه بأن هناك آلاف العقارات الآيلة للسقوط والصادر لها قرارات إزالة في محافظة الإسكندرية، وهو ما يتطلب ضرورة التنبه لتلك القضية وخطورتها.

وفي مايو (أيار) الماضي، أعلن الفريق أحمد خالد محافظ الإسكندرية، خلال كلمته باجتماع اللجنة المشتركة من لجان الإسكان بمجلس النواب، ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية والشؤون الدستورية والتشريعية، عن وجود 24 ألفاً و108 عقارات آيلة للسقوط، منها 8 آلاف صدر لها قرارات إزالة سواء كلية أو جزئية.

هنا يعتقد البرلماني المصري أن مشروع قانون الإيجارات القديمة المطروح للنقاش أمام مجلس النواب حالياً، أحد أهدافه الرئيسة يتمثل في إيجاد حل جذري لتلك المعضلة وإنهاء أزمة انهيار العقارات السكنية، عبر تكريس علاقة صحية بين الملاك والمستأجرين قائمة وفقاً للقواعد والقانون للحفاظ على سلامة العقار الإنشائية وإجراء صيانة دورية له وإعطاء كل طرف حقوقه.

وأوجبت المادة (93) من قانون البناء الموحد أنه 'يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي في شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقاً لأحكام هذا القانون، وذلك في المدة المحددة لتنفيذه، وللجهة الإدارية المتخصصة بشؤون التخطيط والتنظيم في حال امتناع المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائي في المدة المحددة لذلك أن تقوم بتنفيذه من طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن، وتحصل قيمة الكلف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري'.

وخلال يونيو (حزيران) عام 2022، أعلن رئيس الإدارة المحلية بمجلس النواب المصري أحمد السجيني في تصريحات متلفزة، أنه لم يكن هناك منظومة حاكمة لاتحادات الشاغرين وكيفية صيانة العقارات الآيلة للسقوط، وهو السبب الرئيس في سقوط الأبنية، موضحاً أن عمليات الترميم العقارات يجب أن يتحملها صاحب العقار أو سكانه.

عمر افتراضي

الطرح ذاته أيده الدكتور عباس الزعفراني عميد كلية التخطيط العمراني السابق، إذ ألقى باللوم على قوانين الإيجار القديمة التي عدها أحد الأسباب الرئيسة في تفاقم الكارثة، موضحاً أن كثيراً من مستأجري العقارات القديمة رفضوا قرارات الإخلاء أو الإزالة وفضلوا عيش حياة مهددة بدلاً من الاستغناء عن مسكنهم الذين يدفعون له مبلغاً زهيداً شهرياً.

وقال، 'المتعارف عليه أن أي مبنى مضى عليه 100 عام لا يكون متماسكاً إنشائياً وعمره الافتراضي يكون انتهى بالتالي يجب هدمه وإنشاء مبنى جديد بدلاً منه على أسس وتصميمات سليمة ولكن في الغالب لا يحدث ذلك'. وأعاد التذكير بما حدث خلال زلزال عام 1992 حيث سقط أكثر من 500 مبنى في منطقة السيدة زينب وحدها في القاهرة بسبب العمر الافتراضي لتلك البنايات.

ومن بين الأسباب الأخرى التي عدها الزعفراني في تصريحه الخاص، أعمال التجديد العشوائية للسكان داخل المنازل في بعض العقارات وضعف الهيكل الخرساني والبناء المخالف، إضافة إلى طبيعة التربة سواء كانت ضعيفة أو غير منتظمة، فضلاً عن حركة المياه الجوفية صعوداً وهبوطاً، وهو ما يفسر سبب وجود عدد كبير من العقارات الآيلة للسقوط في الإسكندرية، ووجود عقارات مائلة في منطقة الأزاريطة في الإسكندرية مثلما حدث من قبل.

وطالب بضرورة عمل جسات للتربة بين كل 100 متر مربع بسبب التغير المستمر في طبيعة التربة لإنقاذ أرواح المواطنين، لافتاً الانتباه إلى أن تصدع بعض المباني أو أعمال الإنشاءات في قطعة أرض قد يكون لها تأثير مباشر على المباني المجاورة.

مواد بناء مغشوشة

وفي رؤية مغايرة أرجع رئيس شعبة مواد البناء بغرفة القاهرة التجارية أحمد الزيني نزف العقارات المستمر لبعض ضعاف النفوس الذين يلجأون للغش في مواد البناء عبر الاعتماد على إسمنت غير مطابق للمواصفات ومخالف للاشتراطات الإنشائية، إذ يستعين بعض المقاولين بالأسمنت البوزلاني وليس البورتلاندي، وهو أمر كارثي، لأنه يستخدم في التشطيبات فقط وليس الخرسانة المسلحة، مما يهدد سلامة المباني السكنية، علاوة على أن الأسمنت تنتهي صلاحيته بعد ثلاثة أسابيع لأنه يتأثر بالرطوبة ويتحلل ويصبح غير صالح للاستخدام. أما الحديد فيتعرض للصدأ ويصنع طبقة عازلة لو جرى تخزينه في مخزن لفترة، وهو ما يسبب حوادث انهيار للعقارات، ويتطلب تدخلاً عاجلاً من وزارة الصناعة لمواجهة تلك النوعيات المغشوشة من مواد البناء.

وألزمت المادة (104) من قانون البناء رقم (119) لسنة 2008، أن يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة بحد أدنى 50 ألف جنيه (1000 دولار)، ولا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من أقام أعمالاً من دون مراعاة الأصول الفنية المقررة قانوناً في تصميم أعمال البناء أو تنفيذها أو الإشراف على التنفيذ أو في متابعته أو عدم مطابقة التنفيذ للرسومات والبيانات أو المستندات التي منح الترخيص على أساسها أو الغش في استخدام مواد البناء أو استخدام مواد غير مطابقة للمواصفات المقررة، وإذا نتج من ذلك سقوط البناء كلياً أو جزئياً أو صيرورته آيلاً للسقوط كانت العقوبة الحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر، وغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تزيد على ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة.

ويقول الزيني إن بعض العقارات في محافظة الإسكندرية يجري تشييدها بالكامل خلال ستة أشهر على رغم أن المدة الفعلية لها عام كامل، وهو ما يكشف عن وجود خلل جسيم في عمليات البناء بصورة غير قانونية.

وفي مايو (أيار) 2020، أعلن وزير التنمية المحلية السابق اللواء محمود شعراوي أن عدد مخالفات البناء التي شهدتها محافظة الإسكندرية منذ يناير (كانون الثاني) 2001 وحتى ديسمبر (كانون الأول) 2019 بلغت نحو 132193 مخالفة، موضحاً أن عدد المخالفات من يناير 2020 وحتى مايو الماضي بلغت 1773 مخالفة. وأضاف أن هذه المخالفات تنوعت بين بناء من دون ترخيص وتجاوز في ارتفاع المباني ومخالفة خط التنظيم، أي البناء على أراض غير مخصصة للبناء.

يعدد الزيني أسباباً أخرى لتلك الحوادث من بينها العمر الافتراضي للعقار والتلاعب في رخص البناء وبناء طوابق مخالفة أكبر من قدرة أساسات المباني على تحملها، مشدداً على ضرورة أن يكون هناك مهندس استشاري يتابع حركة الإنشاء للمبنى منذ بدايتها حتى نهايتها للتأكد من إجراءات السلامة الإنشائية وعدم التلاعب في أساسات المبنى.

واستحوذت قضية البناء المخالف على اهتمامات الدولة المصرية، وهو ما بدا في غالبية تصريحات المسؤولين في مناسبات ومحافل عدة، أعربوا خلالها عن إصرارهم على حل تلك الأزمة، ففي يوليو (تموز) 2020 أعلن الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي خلال افتتاحه أحد المشاريع عزم الدولة على حل مشكلة البناء المخالف، مؤكداً أن وقف تراخيص البناء أمن قومي ومصلحة وطنية. كما أوضح أن الدولة لن تتهاون مرة أخرى مع البناء غير المخطط أو المخالف.

وبين تقرير صادر عن وزارة التنمية المحلية المصرية أن إجمالي عدد المباني المخالفة في مصر خلال الفترة من 2000 وحتى 2017 نحو 2.8 مليون مبنى من أصل نحو 13.5 مليون مبنى في مصر وفقاً لتعداد 2017، مما يعني أن نسبة المباني المخالفة تصل إلى 21 في المئة من إجمالي عدد المباني في البلاد.

فساد في الإدارات المحلية

وفي تقدير المتخصص في الإدارة المحلية والحكومية الدكتور حمدي عرفة فإن الحل يكمن في تعديل قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 كونه يحوي كثيراً من الثغرات التي أدت لوجود فساد من جميع الأطراف سواء العاملين بالإدارات الهندسية بالوحدات المحلية وكذلك بعض المواطنين الذين يعجزون على الحصول على تراخيص البناء بسبب البيروقراطية وصعوبة الإجراءات، مطالباً بضرورة وجود تشريع يسمح بحبس كل من المقاول أو المهندس الذي ينفذ أي إنشاءات مخالفة علاوة على حبس صاحب العقار المخالف ذاته، وتطهير الأحياء والمدن والمراكز والوحدات القروية من بعض الفاسدين في الإدارات الهندسية وإلغاء ندب الحاصلين على المؤهلات المتوسطة كمرحلة موقتة لحين نقل الإدارات الهندسية إلى وزارة الإسكان.

ويشدد المتخصص في الإدارة الحكومية على وجوب تعديل قانون الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979 لوجود مواد مشتركة بين وزارتي التنمية المحلية والإسكان تتعلق بصفة مباشرة بمشكلة العشوائيات والبناء المخالف وهو ما لم تفعله وزارة الإسكان حتى الآن، علاوة على تعديل قانون المجتمعات العمرانية رقم 58 لسنة 1979 الذي له علاقة مباشرة بتقسيم المحافظات الجديد، فلا يعقل أن يجري العمل بقانون مر عليه أكثر من 44 عاماً حتى الآن وسرعة نقل جميع الإدارات الهندسية التابعة لـ184 مركزاً و92 حياً و1211 وحدة محلية قروية و214 مدينة تتبع الإدارات المحلية إلى مديريات الإسكان المنتشرة في المحافظات لأنها المتخصصة بذلك، ملقياً بالمسؤولية في زيادة البناء المخالف على قيادات الإدارات المحلية في المحافظات.

وخلال مايو الماضي، أعلن رئيس الوزراء المصري الدكتور مصطفى مدبولي، أنه لن يجري تقنين أي وضع مخالف مرة أخرى، بعد إصدار قانون التصالح في مخالفات البناء، مشدداً على أن أية مخالفة ترصد يجب التنسيق الفوري لإزالتها، سواء من خلال الأجهزة المحلية، إذا كانت المخالفة في مهدها، أو بالتنسيق مع الأجهزة الأمنية إذا كان الأمر يستدعي ذلك، مردفاً 'لن نقبل استمرار دوامة مخالفات البناء ثم التصالح، ثم المخالفات ثم التصالح، فهذا الملف سيجري غلقه للأبد، من أجل مصلحة هذا الوطن وأبنائه'.

وأمام تفاقم الأزمة وتزايد علامات الاستفهام حول تلك الأزمة، تعالت النداءات البرلمانية للمطالبة بضرورة إيجاد حل جذري لها، إذ طالب البرلماني محمد عبدالله زين الدين في أبريل الماضي بضرورة تحرك الحكومة لحصر شامل ودقيق لعدد العقارات الآيلة للسقوط مع بيان حال كل عقار، سواء بالترميم أو الهدم وإعداد خطة للتعامل مع المواطنين الذين يجري إخلاء مساكنهم، وتوفير أماكن بديلة لهم.

وأخيراً دعا البرلماني السيد شمس الدين الحكومة لتنفيذ جميع القرارات الصادرة في شأن العقارات والمنازل القديمة سواء الخاصة بإزالتها أو ترميمها للحفاظ على أرواح المواطنين، مطالباً بوضع حلول عاجلة وجذرية للانتهاء من مثل هذه الكوارث، خصوصاً أن هناك الآلاف من الوحدات السكنية الشاغرة بمختلف المحافظات، التي يمكن نقل قاطني العقارات والمباني القديمة الآيلة للسقوط.