بعد حكم النقض.. متى ينتهي عقد الإيجار القديم بالقانون؟

أصدرت محكمة النقض حكمًا مهمًا في الطعن رقم 2371 لسنة 94 قضائية، قضت فيه بنقض حكم صادر عن محكمة استئناف طنطا – مأمورية بنها، مؤكدة أن عقد الإيجار الممتد بعد وفاة المستأجر لا يجوز أن يتحول إلى توريث مفتوح عبر الأجيال، وأن الامتداد القانوني لا يكون إلا لمرة واحدة فقط، وينتهي بوفاة المستفيد الأخير.

امتداد لمرة واحدة فقط

وأوضحت المحكمة في حيثياتها أن الامتداد القانوني لعقود الإيجار الخاضعة للقوانين الاستثنائية هو امتداد مقيد بضوابط محددة، هدفه تحقيق التوازن بين حق المالك في ملكه وحق الورثة في الاستمرار في النشاط، دون الإضرار بأي من الطرفين.

وأكدت أن عقد الإيجار المؤرخ في 1 أغسطس 1990 كان قد امتد بالفعل لأحد الورثة الذي يزاول ذات النشاط، ومن ثم فإن هذا الامتداد يُعد مستنفدًا، ولا يجوز أن يمتد مرة أخرى لورثة المستفيد الأخير بعد وفاته. واعتبرت المحكمة أن الحكم المطعون فيه أخطأ حين قضى باستمرار العقد، رغم انتهاء سبب الامتداد.

وشددت على أن تفسير النصوص الاستثنائية يجب أن يتم في أضيق نطاق، وألا يُتوسع فيها بغير نص صريح، لتقضي في النهاية بنقض الحكم، بما يترتب عليه من آثار قانونية أهمها انتهاء العلاقة الإيجارية وتسليم العين المؤجرة للمالك.

بالتوازي مع حكم النقض، حدد القانون عددًا من الحالات التي يجوز فيها إنهاء عقد الإيجار القديم، سواء في الوحدات السكنية أو غير السكنية.

ينتهي عقد الإيجار القديم في حالات الإخلال ببنود التعاقد أو مخالفة أحكام القانون، ومن أبرزها:

1. إذا ثبت ترك المستأجر للوحدة وتركها مغلقة دون مبرر.

2. إذا قام بتغيير النشاط أو استعمال العين في غير الغرض المؤجر من أجله.

3. إذا تنازل عن الوحدة أو أجرها من الباطن دون إذن قانوني.

4. إذا ألحق بالعين أضرارًا جسيمة.

5. إذا تأخر في سداد الأجرة وفقًا للضوابط القانونية.

وفي هذه الحالات، يتعين على المالك اتخاذ الإجراءات القانونية، ورفع دعوى قضائية، ولا يتم الإخلاء إلا بحكم نهائي بطرد المستأجر وتسليم الوحدة.

ووفق التعديلات التشريعية الأخيرة، تنتهي عقود الإيجار السكني القديمة بعد مرور 7 سنوات تبدأ من شهر سبتمبر 2025، بينما تنتهي عقود الإيجار الخاصة بالأشخاص الاعتباريين بعد مرور 5 سنوات، ما يعني أن العلاقة الإيجارية في هذه الحالات ستخضع لمدد زمنية محددة تنتهي بانقضائها دون الحاجة لسبب آخر.