بعد حكم المحكمة الدستورية.. ما مصير قانون الإيجار القديم؟

قضت المحكمة الدستورية العليا، اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمى، بعدم دستورية المادتين «1 و2» من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاص بتأجير الأماكن السكنية وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر «قانون تحديد أجرة الأماكن»، وحددت المحكمة اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخا لإعمال أثر الحكم.

وكانت المادتين «1 و2» تتضمنان:

- ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

- فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني على ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار.

- تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها في الفقرة الأولي من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، فـإذا ثبت تراخي المالك عمدا عن إعداد المبنى للاستغلال، تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لإنهاء أعمال البناء وذلك دون الإخلال بحق المحافظة المختصة في استكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك.

- مدة العقد وامتداد هذه المدة للورثة وثانيهما أجرة الايجار وزيادته السنوية.

- مدة العقد حيث أن عقد ايجار الشقق السكنية لم يكن محدد فيه مدة انتهائه والمعروف بـ«تأبيد عقود الإيجار»، «أي تستمر إلى ابد الآبديين» وبالتالي فان الشقة تظل يتوارثها ورثة المستأجر الأصلي حتى الدرجة الثالثة.

- انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك، وفى عام 2011 فسرت المحكمة الدستورية الحكم بأن تكون لمرة واحدة».

وبعد صدور قرار المحكمة الدستورية فإن ذلك الحكم يقضي بـ:

- عدم جواز امتداد عقد أثر هذا الحكم إلى أقارب المستأجر المقيمين معه بحيث يكون مقتصرا على جيل واحد فقط من ورثه المستأجر الأصلي وهو «الأبناء والزوجات والوالدين»، ويبدأ العقد معهم وينتهى بوفاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي.

- تحديد أجرة الإيجار فقد نص القانون على تشكيل لجنة في كل محافظة وتحدد قيمة الايجار المناسب لكل منطقة والزيادة السنوية لها بشرط لا يتم رفع قيمة الزيادة السنوية للإيجار عن 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وعرف ذلك بـ«تأبيد الأجرة وزيادتها» وبالتالي يقوم المستأجر أو ورثته من الدرجة الأولى بدفع قيمة إيجارية زهيدة مع حظر زيادتها عن 7% كل عام.

ووفقا لمنطوق الحكم فأن موعد تنفيذ الحكم سيكون في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب وهو ما يعنى ضرورة قيام البرلمان من الآن وحتى فض دور الانعقاد بصياغة مشروع قانون بتعديل الفقرتين الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بقيمة الزيادة السنوية للايجار بالنسبة للوحدات السكنية المؤجرة بهذا القانون.

علما بأن دور الانعقاد العادي بدأ في شهر أكتوبر 2024 الجاري ويستمر لمدة تسعة أشهر وعقب انتهائه يبدأ تنفيذ الحكم أي يرجح في يونيو أو يوليو 2025.

1- إذا تم إصدار تشريع ينظم نسبة الزيادة في قيمة الأجرة من قبل مجلس النواب قبل يوليو 2025، بحيث يكون هناك زيادة في ضعف الزيادة الحالية بالنسبة للعقارات المبنية قبل تاريخ القانون عام 1981 كذا زيادة ضعف الزيادة الحالية بالنسبة للعقارات المبنية بعد القانون ومن ثم تكون هناك زيادة في الأجرة وكذا رفع الزيادة السنوية وتطبيقها من المدة التي سيحددها التشريع الجديد.

2- وإذا لم يتم إصدار ذلك وتم تنفيذ الحكم فسيكون من حق الملاك تقديم دعاوى طرد للمستأجر استنادا لحكم الدستورية وعدم تنفيذه.

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات قيمة الإيجار عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

وأعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة «49» من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها، وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.