التمويل العقاري في مصر.. كيف أعادت المبادرات رسم خارطة السكن والاقتصاد؟

لم تعد مبادرات التمويل العقارى التى يشرف عليها البنك المركزى المصرى مجرد حلول بنكية لتوفير السيولة، بل تحولت بنهاية نوفمبر 2025 إلى ظاهرة اقتصادية أعادت رسم الخارطة العمرانية والاجتماعية.

الأرقام الصادرة قبل أيام عن صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى، والتى كشفت عن ضخ البنوك والشركات تمويلات بقيمة 95.5 مليار جنيه، لا تعكس فقط حجم الطلب الهائل على السكن، بل تؤكد نجاح الجهاز المصرفى فى سد الفجوة التمويلية التى طالما باعدت بين المواطن محدود الدخل وحلمه فى تملك وحدة سكنية.

فى هذا التقرير، نحلل دلالات هذه الأرقام، وتوزيع الحصص السوقية بين البنوك، والأثر المباشر لهذا الضخ المليارى على حركة الإسكان والاقتصاد الكلى.

القراءة المتأنية لقائمة أكبر 10 بنوك تمويلا للمبادرة، تكشف عن سباق محموم بين قطبى القطاع المصرفى الحكومى؛ البنك الأهلى المصرى وبنك مصر، إذ الفارق الضئيل جداً بينهما يعكس استراتيجية الدولة فى الاعتماد على ذراعيها الماليتين لتحمل العبء الأكبر من هذه المبادرة القومية.

البنك الأهلى المصرى تربع على القمة بتمويلات 21.285 مليار جنيه وحصة 23.3٪، يلاحقه مباشرة بنك مصر بتمويلات 20.751 مليار وحصة 22.7٪، فاستحواذ هذين البنكين منفردين على نحو 46٪ من إجمالى السوق يعنى أن ما يقرب من نصف وحدات الإسكان الاجتماعى الممولة تم تمريرها عبر شباك 'الأهلى” و”مصر”، وهذا التركيز يؤكد أن المصارف الحكومية ما زالت هى 'رأس الحربة” فى تنفيذ السياسات الاجتماعية للدولة، مستندة إلى قاعدة رأسمالية ضخمة وانتشار جغرافى واسع يتيح لها الوصول للعملاء فى القرى والنجوع.

فى المركزين الثالث والرابع، يظهر التكامل بين «الانتشار» و»التخصص، فبنك القاهرة، الذراع الثالثة للمصارف الحكومية، اقتنص المرتبة الثالثة بتمويلات تجاوزت 10.3 مليار جنيه وحصة سوقية بنسبة 11.3٪، مستفيداً من انتشاره الواسع وقاعدته العريضة من عملاء التجزئة.

أما بنك التعمير والإسكان، الذى جاء رابعاً بـ 7.95 مليار جنيه، فيمثل حالة خاصة؛ فهو «بيت الخبرة» التاريخى فى هذا المجال، ورغم المنافسة الشرسة من البنوك التجارية الأكبر حجماً، فإن احتفاظه بحصة 8.7٪ يؤكد ثقة شريحة كبيرة من العملاء فى خبرته الفنية والإجرائية فى ملفات الإسكان.

ولعل أبرز ما يميز تقرير نوفمبر 2025 هو الحضور القوى لبنوك القطاع الخاص فى قائمة العشرة الكبار، ما ينفى تهمة أن المبادرة «عبء حكومى” فقط.

فقد ظهر QNB مصر فى المركز الخامس بتمويلات 6.78 مليار جنيه، والبنك التجارى الدولى (CIB) سادساً بـ 5.73 مليار، وهو ما يحمل دلالة اقتصادية مهمة هى أن التمويل العقارى لمحدودى الدخل بات «منتجاً مصرفياً رابحاً» ومغرياً للبنوك الخاصة، وليس مجرد عمل تنموى، فمشاركة هذه المصارف تعنى توسيع قاعدة المستفيدين ورفع جودة الخدمة المقدمة عبر المنافسة.

وكشف التقرير عن هيمنة كاسحة للبنوك (22 بنكاً) على السوق بنسبة 92.9٪ مقابل حصة ضئيلة لشركات التمويل العقارى بلغت 2.6٪ فقط لمحدودى الدخل، فيما يرجع هذا التباين بشكل أساسى إلى الانتشار الواسع لفروع البنوك إلى جانب امتلاكها ودائع ضخمة بتكلفة منخفضة تمكنها من الإقراض بمرونة ضمن المبادرات المدعومة، بينما تعتمد الشركات على الاقتراض لإعادة الإقراض، ما يقلل من هامش مناورتها فى شريحة محدودى الدخل الحساسة للسعر، ويدفعها للتركيز أكثر على شرائح الدخل الأعلى أو العقارات الفاخرة خارج المبادرة.

التوسع القوى فى المبادرة ووصولها لمستوى 95.5 مليار جنيه فى السوق العقارية ليس مجرد أرقام فى دفاتر البنوك، بل هو «وقود» حقيقى لقطاع المقاولات والتشييد.. هذا المبلغ الضخم ذهب فى النهاية إلى شركات التطوير العقارى والمقاولين الذين نفذوا هذه الوحدات، ما ساهم فى دوران عجلة الإنتاج عبر تحريك مبيعات مواد البناء من الحديد والأسمنت ومواد التشطيبات المرتبطة بأكثر من 100 صناعة، مع توفير السيولة للمطورين، خاصة هيئة المجتمعات العمرانية وصندوق الإسكان الاجتماعى، ما يمكنهم من إعادة استثمار هذه الأموال فى مشروعات جديدة، بالإضافة إلى إتاحة ملايين فرص العمل المباشرة وغير المباشرة فى مواقع البناء.

وبعيداً عن لغة الأرقام، فإن وصول عدد المستفيدين إلى أكثر من 668.5 ألف عميل يعنى توفير سكن آمن ومستقر لنحو 3 ملايين مواطن وفق متوسط عدد أفراد الأسرة المصرية.. هذا الرقم يمثل نجاحاً ملموساً فى مواجهة العشوائيات وتحقيق العدالة الاجتماعية، إذ تحول المواطن من «مستأجر» مهدد إلى «مالك» لأصل عقارى تتزايد قيمته بمرور الوقت، ما يعزز من انتمائه واستقراره المادى.

ومع وجود بنوك مثل «المصرف المتحد» و»نكست» و»التنمية الصناعية» و»المشرق» فى ذيل القائمة ولكن بأرقام مليارية محترمة، يتضح أن الشهية المصرفية للتمويل العقارى فى تزايد، ومن المتوقع أن تشهد الفترة المقبلة منافسة أشرس، خاصة مع توجه الدولة لزيادة الوحدات المطروحة، ما قد يدفع بنوكاً أخرى لمحاولة كسر احتكار الكبار، وهو ما يصب فى النهاية فى مصلحة المواطن والاقتصاد الوطنى.

ختاماً، فإن حصاد مبادرة التمويل العقارى بنهاية نوفمبر 2025 يؤكد أن «الرهان على العقار» كقاطرة للنمو الاقتصادى والاجتماعى كان رهانًا رابحًا، وأن القطاع المصرفى أثبت أنه العمود الفقرى لأى نهضة عمرانية حقيقية فى مصر.