جديد "الإيجار القديم" في مصر... فرصة وحسرة

أقره البرلمان رسمياً وينتظر تصديق السيسي والملاك يرونه إنصافاً لحقوقهم والمستأجرون قلقون على رغم التطمينات الحكومية

بين مؤيد يراه 'فرصة ذهبية لاستعادة حقوق الملاك المُهدرة'، ومعارض يعتبره 'باباً لطرد وتشريد المستأجرين'، تباينت الرؤى والتعليقات داخل أروقة البرلمان المصري وعلى منصات التواصل الاجتماعي في شأن مشروع تعديل قانون الإيجار القديم المُقدم من الحكومة، الذي أقره مجلس النواب بصورة نهائية في جلسته أمس الأربعاء، على وقع خلافات وانسحابات من جلسة المناقشة، ليسدل البرلمان الستار رسمياً على قضية شائكة ومُزمنة استمرت عشرات الأعوام، وكانت محور نزاع وخلاف دائم بين طرفي العلاقة الإيجارية.

أحدثت بعض المواد التي تضمنها القانون الجديد جدلاً واسعاً بين نواب البرلمان، لا سيما نص المادة الثانية التي تضمنت تطبيق فترة انتقالية قبل إنهاء عقود الإيجار القديمة، حُددت بسبعة أعوام للوحدات المؤجرة لغرض السكن، وخمسة أعوام للوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، تمهيداً لتحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، مما دفع نواب المعارضة وعدداً من النواب المستقلين، إلى إعلان انسحابهم من الجلسة اعتراضاً على تمرير تلك المادة ورفض الحكومة التعديلات المقدمة منهم لاستثناء المستأجر الأصلي وزوجته وأولاده من إنهاء العلاقة الإيجارية حرصاً على عدم المساس بحقوقهم الاجتماعية والإنسانية.

كذلك أثيرت بعض النقاشات، حول نص المادة (4) التي تضمنت زيادة تصل إلى 20 ضعف القيمة الحالية في المناطق المميزة، على أن لا تقل الزيادة عن 1000 جنيه (20.28 دولار أميركي) شهرياً، وفي المناطق المتوسطة، تُحدد الزيادة بعشرة أضعاف في الأقل، وبحد أدنى 400 جنيه (8.11 دولار أميركي)، بينما تزداد في المناطق الاقتصادية لتصل إلى 250 جنيهاً (5.07 دولار أميركي) في الأقل، أما بالنسبة إلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن فتُرفع القيمة الإيجارية إلى خمسة أضعاف القيمة الحالية وفقاً لنص المادة (5)، كما نص القانون في المادة (6) على تطبيق زيادة دورية سنوية خلال الفترة الانتقالية 15 في المئة على القيمة الإيجارية، سواء للوحدات السكنية أو غير السكنية.

وعلى رغم إقرار البرلمان القانون بالأغلبية، ناشد عدد من النواب الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي عدم التصديق على القانون. مطالبين بتدخله باعتبار أنه بموجب الدستور لا يعتبر نافذاً إلا بعد التصديق عليه، ونشره في الصحيفة الرسمية.

تطمينات حكومية وسجال برلماني

وفي محاولة لاحتواء الجدل وطمأنة المستأجرين، أعلن وزير الشؤون النيابية والقانونية محمود فوزى، في بيان، تقديم الحكومة كل الضمانات الكافية لتطبيق القانون من دون الإضرار بأحد، وبعد ضمانها عدم إخلاء المستأجر الأصلي وزوجه للوحدة، قبل توفير وحدة بديلة، بعام كامل من بدء تطبيق القانون بعد سبعة أعوام، فضلاً عن التزامها تطبيق حكم المحكمة الدستورية في هذا الشأن، مؤكداً أن 'الحكومة لن تسمح بترك أي مواطن بلا مأوى'.

في السياق ذاته أعلن وزير الإسكان المصري شريف الشربيني، أن الحكومة لديها 238 ألفاً و109 وحدات سكنية، جزء منها موجود في المحافظات منفذ بمعرفة بعض الجهات، وجزء آخر نفذ بمعرفة الهيئات المجتمعية وعددها 1082 وحدة مقابل 12827 وحدة بأنماط إسكان مختلفة، مشيراً إلى أنه سيجري إنشاء صندوق يشبه صندوق الإسكان الاجتماعي منظم لإجراءات التمويل للوحدات البديلة، مؤكداً أن أصحاب المعاشات سيجري دعمهم دعماً كاملاً من الصندوق.

فيما أكدت وزيرة التنمية المحلية، منال عوض، أنه يجري حالياً العمل على إنشاء منظومة إلكترونية تسمح للمواطنين المستأجرين بتسجيل عناوينهم للحصول على أقرب الوحدات السكنية البديلة، أو الأراضي المتاحة للبناء. مشيرة إلى أن المحافظات تمتلك أراضي بمساحة 61 مليون متر مربع، إضافة إلى أراضي الإصلاح الزراعي وولاية الأوقاف التي يمكن الاستفادة منها في تنفيذ خطة الإسكان البديل.

وكان الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي قد طالب خلال مؤتمر 'حكاية وطن' مطلع أكتوبر (تشرين الأول) 2023 بضرورة وجود 'قانون قوي وحاسم وسريع'، لمعالجة مشكلة العقارات المطبق عليها قانون 'الإيجار القديم'، مع تقدير عدد الوحدات المغلقة بسبب القانون بمليوني وحدة تقدر قيمتها بتريليون جنيه.

'القانون الجديد لم ينحز لطرف على حساب الآخر'، هكذا يُعقب رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب محمد عطية الفيومي. مشيراً إلى أن التعديلات الجديدة التي أقرّها البرلمان رسمياً حققت 'العدل والرحمة لطرفي العلاقة الإيجارية وضميرى مستريح'، بحسب تعبيره. موضحاً أن البرلمان استهدف من وراء تلك التعديلات وفلسفة القانون تحقيق أمرين رئيسين، الأول تحريك القيمة الإيجارية تطبيقاً لحكم المحكمة وإلغاء الامتداد القانوني الاستثنائي الذي كان يتعين إلغاؤه منذ أعوام طويلة.

وفي نوفمبر (تشرين الثاني) 2024، أصدرت المحكمة الدستورية العليا المنوط بها مراقبة تطابق القوانين مع الدستور حكماً بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لعام 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، في ما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن.

وأوردت المحكمة في حيثياتها أن هذا الحكم جاء استناداً إلى أن تثبيت القيمة الإيجارية عند نقطة زمنية ثابتة 'يشكل انتهاكاً للعدالة وحق الملكية'، إذ يتجاهل مرور الزمن وتغير الظروف الاقتصادية. داعية إلى 'ضرورة إصدار تشريع يوازن العلاقة بين المؤجر والمستأجر'، محددة موعد تنفيذ الحكم خلال اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب.

ونصّ القانون الذي صدر قبل 43 عاماً على ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون وعدم زيادتها، من دون الوضع في الاعتبار الزيادات المستمرة في الأسعار والتضخم، مما أدى إلى خلل في التوازن بالعلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، لمصلحة المستأجر على حساب المالك.

ورداً على تساؤل 'اندبندنت عربية' في شأن ما إذا كان القانون الجديد سيفتح الباب لطرد وتشريد المستأجرين في المستقبل، يقول الفيومي 'المجلس عالج هذا الأمر من خلال المادتين (8) و(2) المكملتين لبعضهما بعضاً في القانون الجديد، اللتين أكدتا ضرورة تدبير الحكومة سكناً بديلاً للمستأجر قبل سبعة أعوام من تحرير العلاقة الإيجارية'، مردفاً 'ننتظر تصديق الرئيس السيسي على القانون ونشره في الصحيفة الرسمية والعمل به في اليوم التالي من تاريخ نشره لإقراره بصورة نهائية'.

يُشار إلى أن مجلس النواب كان قد وافق على تعديل المادة 8 من القانون الجديد في شأن عدم إخلاء المستأجر الأصلي العين المستأجرة، قبل توفير البديل بعام في الأقل، حال عدم التوافق مع المؤجر إلا قبل توفير سكن مناسب يكون من اختياره قبل عام في الأقل من انتهاء المدة الانتقالية.

وفي المقابل، يُبدي رئيس الهيئة البرلمانية لحزب التجمع وعضو لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية بالبرلمان عاطف مغاوري تعجبه من موقف الأغلبية البرلمانية التي اتخذت مواقف متناقضة في شأن القانون خلال 48 ساعة ما بين الموافقة عليه وقوفاً وتأييده من جهة المبدأ أمس، ثم التحفظ عليه وإرجاء مناقشته، ثم تمريره في جلسة الأربعاء بموافقة الأغلبية على رغم تحفظها على بعض النقاط في اليوم السابق، وهو أمر يطرح كثيراً من علامات الاستفهام.

ويرى مغاوري أن الحكومة لم تكن على مسافة واحدة بين طرفي القضية، كذلك فإن هناك من أوهم المستأجرين بأنه سيتم فسخ العقود التي جرى تحريرها حال عدم إقرار القانون قبل نهاية دور الانعقاد التشريعي، إضافة إلى أن القانون الجديد أخذ المواطن من مراحل التقاضي الطبيعية إلى قاضى الأمور الوقتية من دون إعطاء حق الدفاع وإمكان الطعن على القرار، علاوة على أن القانون أغفل أصحاب معاشات 'تكافل وكرامة'.

وفق رئيس الهيئة البرلمانية لحزب التجمع، فإنه كان من الأجدى أن يكون هناك تحريك للقيمة الإيجارية بصورة غير تعجيزية على المستأجرين والتمسّك بحكم المحكمة الدستورية الصادر عام 2002، كأحد الحلول المطروحة لتلك القضية.

الملاك يؤيدون والمستأجرون يناشدون

وعن رؤية الملاك، عبّر رئيس ائتلاف ملاك العقارات القديمة مصطفى عبدالرحمن عن تأييده الكامل للقانون الجديد على رغم بعض الملاحظات عليه، في ما يتعلق بتحرير العلاقة الإيجارية والنسب المحددة للزيادة.

وفق عبدالرحمن، فإن كثيراً من ملاك العقارات القديمة كانوا يأملون أن يجري تقليص مدة تحرير العلاقة الإيجارية في القانون الجديد من سبعة إلى ثلاثة أعوام، وأن تكون القيمة الإيجارية للوحدات في المناطق الاقتصادية حداً أدنى 1000 جنيه (20.28 دولار أميركي) و2000 جنيه (40.57 دولار أميركي) للمتوسطة و3 آلاف جنيه (60.85 دولار أميركي) في الأماكن الراقية، مستشهداً بمثال 'بعض وحدات الإيجار القديمة يتم تأجيرها في الأماكن الراقية بـ30 ألف جنيه (608.52 دولار) ، أما بالنسبة إلى الوحدات التجارية فكان من الأنسب أن تكون المدة عاماً واحداً بحد أدنى 2000 جنيه حتى تكون القيمة الإيجارية مناسبة للملاك.

ويضيف عبدالرحمن، خلال حديثه لـ'اندبندنت عربية'، 'الملاك ليسوا في خلاف مع المستأجرين على عكس ما تصوره منصات التواصل الاجتماعي، لكن كل طرف كان يبحث عن حقوقه المشروعة'. مشيراً إلى أنهم يدعمون الدولة في كل تحركاتها وخطواتها في هذا الإطار، مثمناً دور الحكومة في إقامة العدالة والحفاظ على السلم المجتمعي بطمأنة المستأجرين وتوفير وحدات سكنية تليق بهم في حال تحرير العقود.

وقبل أيام، أعلن رئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء اللواء خيرت بركات خلال كلمته بالجلسة العامة بمجلس النواب، أن عدد الأسر التي تسكن بوحدات خاضعة لنظام الإيجار القديم على مستوى الجمهورية يبلغ نحو مليون و600 ألف أسرة، من بينها 409,276 أسرة تضم مستأجرين تجاوزت أعمارهم 60 عاماً حتى عام 2017، مؤكداً أن تصنيف الأسر جرى بناءً على بيانات عام 2017، إذ يُعتبر المستأجرون فوق سن الـ60 هم المستأجرين الأصليين، بينما من هم دون هذا العمر يُعدّون امتداداً تعاقدياً (الجيل الأول).

وفي المقابل، ناشد رئيس اتحاد مستأجري العقارات القديمة والمحامي بالنقض شريف الجعار، الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي عدم التصديق على القانون الجديد من أجل ضمان حقوق المستأجرين وإعادته للمناقشة للبرلمان مرة أخرى. مردفاً 'نأمل أن يتدخل الرئيس لإنقاذ المستأجرين الذين يمثلون فئة كبيرة داخل المجتمع، ولديهم مكتسبات قانونية حصلوا عليها على مدى أعوام طويلة وسندرس الإجراءات القانونية المقبلة في ضوء موقف الرئيس من القانون'.

وكان أول قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في مصر صدر عام 1920، وقضى بعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة، وخلال عام 1941 صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آنذاك، وبعد ثورة عام 1952 صدر عدد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار، وفي عام 1981 صدر قانون جديد ينظم العلاقة بين الطرفين، إذ حدد قيمة الإيجار بسبعة في المئة من قيمة الأرض، وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تراوح ما بين خمسة في المئة و30 في المئة.

وفي تقدير الجعار فإن هناك ظلماً كبيراً يقع على المستأجرين جراء القانون، موضحاً أن مادة تحرير العلاقة الإيجارية في القانون الجديد بين الملاك والمستأجرين البالغة سبعة أعوام تصطدم بأحكام المحكمة الدستورية العليا السابقة في ما يتعلق بالامتداد لجيل واحد، جازماً بأن أغلب دساتير العالم تُجرم الطرد، ومؤكدا أن القانون الجديد 'يطيح بحقوق الأرامل والأيتام وأصحاب المعاشات وكبار السن'.

وألزمت المادة (78) من الدستور بأن 'تكفل الدولة للمواطنين الحق في المسكن الملائم والآمن والصحي، بما يحفظ الكرامة الإنسانية ويحقق العدالة الاجتماعية، وتلتزم الدولة بوضع خطة وطنية للإسكان تراعى الخصوصية البيئية'.

وأظهر آخر إحصاء للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء (جهة حكومية) لعام 2017 وجود 3 ملايين و19 ألف وحدة سكنية وغير سكنية خاضعة لقانون الإيجار القديم ومصنفة وفقاً للحضر والريف، من بينها محافظة القاهرة التي ضمّت وحدها مليوناً و99 ألفاً و426 عقاراً، وقدر الإحصاء إجمال عدد الوحدات السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم بنحو سبعة في المئة من إجمال عدد الوحدات السكنية، إذ يوجد نحو 42 مليون وحدة سكنية ما بين تمليك وإيجار قديم وإيجار جديد، ووصل إجمال عدد وحدات الإيجار القديم في الحضر مليونين و792 ألف عقار، وفي الريف 227 ألفاً و438 عقاراً.