ما هي الضريبة العقارية وكيفية الاستعلام عنها وكيفية حسابها؟

تتصدر الضريبة العقارية، الساحة التشريعية، بعد موافقة مجلس الشيوخ برئاسة المستشار عصام فريد، خلال الجلسة العامة أمس الأحد، من حيث المبدأ على مشروع قانون مقدم من الحكومة.

وذلك بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008.

ضريبة التصرفات العقارية المعروفة بضريبة نقل ملكية العقار هي ضريبة تسدد لمرة واحدة عند نقل ملكية العقار، ويتحملها في الأصل البائع. يتم احتساب الضريبة بنسبة 2.5٪ من القيمة الاعلى بين سعر البيع الفعلي والقيمة الرسمية المقدرة من مصلحة الضرائب.

وتسري الضريبة على حالات البيع والهبة ونقل الملكية، ويلتزم المشتري بسداد رسوم التسجيل لدى الشهر العقاري بنسبة تتراوح بين 1 و3٪ من قيمة العقار لاستكمال إجراءات نقل الملكية.

يقع عبء سداد ضريبة نقل الملكية العقارية بنسبة 2.5٪ في الغالب على البائع سواء في حالة البيع او الهبة او نقل الملكية، وفي حال امتناع البائع عن السداد لا يتم توثيق العقد ويصبح المشتري ملزما بسداد الضريبة قبل التسجيل بالشهر العقاري.

وتستثنى بعض الحالات مثل الميراث بين الاقارب المباشرين وشراء اول سكن بقيمة تقل عن 3 ملايين جنيه وفقا للتعديلات الاخيرة، ولا تتمتع العقارات التجارية عادة باعفاءات دائمة.

شهد قانون ضريبة المعاملات العقارية تعديلات تهدف الى تشجيع تملك السكن ومكافحة التهرب الضريبي وتسهيل اجراءات السداد.

وتم رفع حد الاعفاء لشراء اول سكن من 2 مليون جنيه الى 3 ملايين جنيه بشرط الا تزيد المساحة عن 200 متر مربع.

كما تم تشديد عقوبات التهرب الضريبي لتصل الغرامة الى 40٪ من قيمة الضريبة المستحقة.

واصبح سداد الضريبة الزاميا من خلال الوسائل الالكترونية المعتمدة.

كما اقرت مبادرة مؤقتة خلال 2024 بتخفيض 50٪ من الضريبة على نقل ملكية العقارات الصناعية والتجارية لتحفيز الاستثمار.

يعفى المشترون لاول مرة من ضريبة التصرفات العقارية اذا كانت قيمة الوحدة 3 ملايين جنيه او اقل وبمساحة لا تتجاوز 200 متر مربع.

كما تعفى التنازلات بين الاقارب المباشرين الزوجين والاباء والابناء سواء عن طريق الميراث او الهبة.

وتعفى كذلك الهيئات الحكومية والجمعيات الخيرية ودور العبادة عند الشراء لاغراض غير تجارية.

وفي حالات الميراث لا تسدد الضريبة طالما لم يتم بيع العقار ويقتصر الالتزام على رسوم التسجيل فقط.

ولا تشمل الاعفاءات العقارات التجارية الا في حالات مؤقتة.

يتم احتساب ضريبة نقل ملكية العقارات بنسبة 2.5٪ على القيمة الاعلى بين سعر البيع الفعلي والقيمة التقديرية المعتمدة من مصلحة الضرائب المصرية، ويتم تحديد القيمة الرسمية وفقا لموقع العقار ومساحته ونوعه.

في حال كان سعر البيع 5 ملايين جنيه والتقييم الرسمي 4.5 مليون جنيه يتم احتساب الضريبة على 5 ملايين جنيه. وتكون قيمة الضريبة المستحقة 125000 جنيه.

ويتحمل المشتري بعد ذلك رسوم التسجيل لدى الشهر العقاري بنسبة تتراوح بين 1 و3٪ من قيمة العقار وغالبا ما تكون 2٪ للوحدات السكنية.

وقال شريف الكيلاني نائب وزير المالية إن فلسفة تعديلات قانون الضريبة على العقارات المبنية تستهدف تبسيط الإجراءات وتحقيق العدالة الضريبية ومعالجة الثغرات القائمة في القانون الحالي مع مراعاة حق المواطن وتحديد حد الإعفاء الضريبي للمسكن الخاص.

وأكد الكيلاني أن التعديلات الجديدة تمنح الممول الحق في الاعتراض على الحصر والتقدير في التوقيت نفسه الذي تجريه مصلحة الضرائب العقارية وهو ما لم يكن مطبقا في القانون القائم.

وأوضح في كلمته أن الواقع العملي شهد حالات عديدة كان يقوم فيها الممول بالطعن على قيم الحصر والتقدير التي تحددها المصلحة وفي المقابل تقوم المصلحة بالطعن أيضا وهو ما كان ينتهي بصدور أحكام بقيم مالية كبيرة.

وأشار إلى أن التعديلات المقترحة تتيح للممول حق الطعن دون أن يتضرر، و التعديلات المطروحة تتيح وجود حصر وتقدير مع إمكانية الاعتراض عليهما في الوقت نفسه.

 وبشأن حد الإعفاء الضريبي للمسكن الخاص أوضح أن الحديث عن 2 مليون و4 ملايين جنيه لا يتم بهذه الصورة لأن قيمة الوحدة السكنية قد تصل إلى 30 مليون جنيه ووفقا للقانون لا يمكن زيادة حد الإعفاء بأكثر من 30%.

وأشار إلى أن معدلات التضخم ارتفعت وأسعار الوحدات السكنية زادت لتصل إلى 15 و20 و30 مليون جنيه في الوقت الذي كان فيه حد الإعفاء 2 مليون جنيه عند صدور القانون عام 2008 وتم تعديله مرة واحدة فقط. 

وبعد مرور 14 سنة لا يمكن قانونا زيادة الحد بأكثر من 30% وهو ما أسفرت عنه التعديلات الحالية التي أدت إلى خروج أكثر من 60% من الممولين من القاعدة الضريبية.