رفع دعوى الإخلاء.. متى يحق للمالك إخراج المستأجر بقانون الإيجار القديم؟

حدد قانون الإيجار القديم بتعديلاته الجديدة، عملية إخلاء الشقق وأعطى المالك صلاحيات واسعة في هذا الشأن تضمن حقه في استرداد شقته، حيث وضع إطارًا قانونيًا محكمًا ينظم عملية الإخلاء في حال تعنت المستأجر أو إخلاله بشروط العقد.

جدير بالذكر أن قانون الإيجار القديم وافق عليه مجلس النواب، في دور الانعقاد الخامس، وصدر قرار رئيس الجمهورية بالتصديق عليه والنشر في الجريدة الرسمية، حيث دخل رسميا حيز التنفيذ.

تنص تعديلات قانون الإيجار القديم -الذي دخل حيز التنفيذ رسميا- على تطبيق فترة انتقالية قبل إنهاء عقود الإيجار القديمة، حُددت بسبع سنوات للوحدات المؤجرة لغرض السكن، وخمس سنوات للوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن.

كما شمل التعديل مراجعة القيمة الإيجارية للوحدات المؤجرة وفق القانون القديم، حيث ستشهد الوحدات السكنية زيادة تصل إلى 20 ضعف القيمة الحالية في المناطق المتميزة، على ألا تقل الزيادة عن 1000 جنيه شهريا. 

وفي المناطق المتوسطة، تُحدد الزيادة بعشرة أضعاف على الأقل، وبحد أدنى 400 جنيه، بينما تزداد في المناطق الاقتصادية لتصل إلى 250 جنيهاً على الأقل.

أما بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، فتُرفع القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية.

ونص القانون كذلك على تطبيق زيادة دورية سنوية خلال الفترة الانتقالية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية، سواء للوحدات السكنية أو غير السكنية، ما يعكس توجّهًا تدريجيًّا نحو إحداث توازن في العلاقة بين المالك والمستأجر بعد عقود من التجميد التشريعي في هذا الملف.

وفقا لقانون الإيجار القديم، يجب على المالك أن يبدأ بتوجيه إنذار رسمي للمستأجر، يتم من خلاله مطالبة الأخير بالوفاء بالتزاماته المنصوص عليها في العقد، التي قد تتضمن سداد الإيجار المتأخر، إنهاء التنازل غير القانوني للوحدة، أو إيقاف أي نشاط مخالف لشرط الاستخدام المتفق عليه في العقد، وفي حال عدم استجابة المستأجر لهذا الإنذار، يصبح للمالك الحق في التوجه إلى القضاء.

وإذا استمر المستأجر في عدم الامتثال للإنذار الموجه إليه، يتعين على المالك أن يتقدم بدعوى قضائية أمام المحكمة الجزئية المختصة، تمثل فصلًا حاسمًا في تحديد مصير العلاقة الإيجارية بين الطرفين، ويعمل القانون على توفير ضمانات للمالك حتى يتمكن من استرداد حقوقه، لكن دون الإضرار بحقوق المستأجر في الدفاع عن نفسه.

تقوم المحكمة بعد ذلك بتحديد جلسات للاستماع إلى مرافعة كل من الطرفين، حيث تعرض جميع الأدلة والشهادات المتعلقة بالعلاقة الإيجارية، بما في ذلك العقد والمستندات المتعلقة بالدفع وأي مخالفات قد تكون حدثت، ويتاح لكل طرف فرصة لعرض موقفه بشكل كامل، وتقوم المحكمة بمراجعة كافة التفاصيل المتعلقة بالقضية قبل اتخاذ القرار النهائي.

وإذا ثبتت المخالفة من قبل المستأجر، وتأكدت المحكمة من عدم الوفاء بالشروط، تصدر المحكمة حكمًا بالإخلاء واجب التنفيذ فورًا، ويُشار إلى أن القانون لا يسمح بالإخلاء إلا بناءً على حكم قضائي نهائي، مما يضمن ضمان الحقوق القانونية لكلا الطرفين، بالإضافة إلى ذلك، يحق للمستأجر الطعن في الحكم خلال مراحل التقاضي إذا رغب في ذلك.

كما حدد القانون مجموعة من الأسباب التي يمكن أن تكون مبررًا قانونيًا لرفع دعوى الإخلاء ضد المستأجر، من أبرزها التأخير في دفع الإيجار لمدة تزيد على 3 أشهر، أو التنازل عن الوحدة لشخص آخر دون إذن من المالك، كذلك يشمل القانون الحالات التي يقوم فيها المستأجر بغلق الشقة لفترات طويلة تزيد على سنة دون مبرر معقول، أو عندما يساء استخدام الوحدة لأغراض غير قانونية أو تتعارض مع شروط العقد.