يبحث كثير من المستأجرين عن موقفهم القانوني حال الرغبة في إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء المدة المحددة في العقد، خاصة إذا طرأت ظروف تجعل استمرار الإيجار غير مناسب لهم.

ويحدد القانون المدني القواعد المنظمة لعقد الإيجار، بينما قد تتضمن بعض العقود شروطًا خاصة تنظم كيفية الإنهاء والإخطار، وهو ما يجعل مراجعة نص عقد الإيجار خطوة أساسية قبل ترك العين المؤجرة.

الأصل أن عقد الإيجار محدد المدة ينتهي بانتهاء المدة المتفق عليها، باعتبار أن مدة الإيجار من العناصر الأساسية للعقد، ولا يجوز لأحد الطرفين إنهاؤه بإرادته المنفردة قبل الموعد المتفق عليه إلا إذا وجد سند قانوني أو اتفاق تعاقدي يسمح بذلك.

وبالتالي، فإن مجرد رغبة المستأجر في ترك الشقة أو المحل قبل انتهاء العقد لا تعني تلقائيًا انتهاء التزاماته تجاه المؤجر.

يمكن أن يتضمن عقد الإيجار بندًا يمنح المستأجر الحق في إنهاء العقد قبل انتهاء مدته، بشرط الالتزام بالإجراءات المحددة في العقد، مثل توجيه إخطار للمؤجر قبل الإخلاء بمدة معينة.

وفي هذه الحالة، يكون على المستأجر الالتزام بما ورد في العقد من مدة للإخطار وأي شروط أخرى متفق عليها.

نظم القانون المدني حالة الإيجار الذي لا توجد له مدة محددة أو يتعذر إثبات مدته.

وتنص المادة 563 من القانون المدني على اعتبار الإيجار منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة، ويجوز لأي من الطرفين إنهاؤه بعد توجيه التنبيه بالإخلاء في المواعيد التي حددها القانون.

وبالنسبة للمساكن والمحلات والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن، فإذا كانت الفترة المحددة لدفع الأجرة 4 أشهر أو أكثر، يجب أن يكون التنبيه قبل انتهائها بشهرين، أما إذا كانت الفترة أقل من ذلك فيكون التنبيه قبل نصفها الأخير.

قد يكون للمستأجر حق طلب إنهاء عقد الإيجار في الحالات التي يخل فيها المؤجر بالتزاماته الجوهرية، بحسب طبيعة الإخلال وظروف الواقعة والقواعد العامة في العقود.

فالقانون يلزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها للانتفاع الذي أُعدت له وفقًا للاتفاق أو طبيعة العين.

وهنا لا يكفي مجرد ادعاء وجود مشكلة، وإنما يتوقف أثرها القانوني على مدى جسامتها وما إذا كانت تشكل إخلالًا يبرر طلب إنهاء العقد.

يستطيع الطرفان الاتفاق على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدة، وفي هذه الحالة يتم تسليم العين وإنهاء الالتزامات وفق ما يتفقان عليه.

ويُفضل أن يكون الاتفاق مكتوبًا، مع تحديد تاريخ الإخلاء وتسليم العين وموقف الأجرة وأي التزامات مالية أخرى، لتجنب النزاع مستقبلًا.

ترك المستأجر العين المؤجرة وتسليم المفاتيح لا يعني بالضرورة أن جميع الالتزامات المالية انتهت، خصوصًا إذا كان العقد لا يزال ساريًا ولا يوجد اتفاق أو سند قانوني يتيح إنهاءه.

لذلك يجب على المستأجر قبل الإخلاء مراجعة عقده والتأكد من وجود شرط خاص بالإنهاء المبكر أو الاتفاق مع المؤجر على إنهاء العلاقة الإيجارية.

تختلف القواعد بحسب القانون الذي يخضع له العقد.

وبالنسبة لعقود الإيجار الخاضعة للتشريعات الاستثنائية، صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 الذي نظم إنهاء عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه، وحدد مددًا زمنية لانتهاء هذه العقود، كما أجاز للمستأجر أو من امتد إليه العقد إخلاء العين قبل انتهاء المدة إذا رغب في ذلك.

كما نص القانون على حالات يمكن فيها إنهاء العلاقة الإيجارية قبل نهاية المدة المحددة، من بينها ثبوت ترك المكان مغلقًا لأكثر من سنة دون مبرر أو امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض، وهذه الحالات ترتبط بحق المؤجر في طلب الإخلاء وليست حالات لإنهاء العقد بإرادة المستأجر.