دخل قانون الإيجار القديم مرحلة جديدة بعد بدء تطبيق أول زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية في سبتمبر 2026، تنفيذًا لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، لتظهر تساؤلات جديدة لدى المستأجرين بشأن القيمة المطلوب سدادها شهريًا، وآلية احتساب الزيادة، ومدى ارتباطها بالأجرة الأصلية التي كانوا يسددونها قبل تعديل القانون.

ولا تتوقف أهمية التعديلات عند الزيادة التي طُبقت بالفعل، وإنما تمتد إلى كيفية حساب الأجرة خلال السنوات المقبلة، وتسوية الفروق المالية الناتجة عن إعادة تحديد القيمة الإيجارية، فضلًا عن استمرار الفترة الانتقالية التي حددها القانون للعقود السكنية وغير السكنية.

وفي هذا السياق، يتطلب تحديد القيمة المستحقة لكل وحدة التفرقة بين الأجرة القانونية الجديدة التي تحددت وفق تصنيف المنطقة، والزيادة السنوية التي بدأ تطبيقها في سبتمبر الماضي، إلى جانب الفروق المستحقة عن الفترة السابقة في الحالات التي ينطبق عليها هذا الالتزام.

نصت المادة السادسة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين الرابعة والخامسة بنسبة 15% سنويًا بصفة دورية.

وتُحسب الزيادة على القيمة الإيجارية القانونية الجديدة التي تحددت وفق أحكام القانون، وليس على القيمة الأصلية التي كان المستأجر يسددها قبل إعادة تحديد الأجرة.

وبالتالي، إذا أصبحت القيمة الإيجارية القانونية للوحدة 1000 جنيه شهريًا، فإن الزيادة السنوية تبلغ 150 جنيهًا، لتصل الأجرة إلى 1150 جنيهًا شهريًا اعتبارًا من موعد تطبيق الزيادة.

وإذا استقرت الأجرة القانونية الجديدة عند 400 جنيه شهريًا، تصبح الزيادة 60 جنيهًا، لترتفع القيمة المستحقة إلى 460 جنيهًا شهريًا.

أما إذا بلغت الأجرة 250 جنيهًا، فإن زيادة الـ15% تعادل 37.50 جنيه، لتصبح القيمة الشهرية 287.50 جنيه.

وتوضح هذه الأمثلة أن قيمة الزيادة تختلف من وحدة إلى أخرى بحسب الأجرة القانونية التي استقرت عليها بعد تطبيق أحكام القانون، وليس بحسب القيمة القديمة وحدها.

حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 حدودًا دنيا للقيمة الإيجارية للوحدات السكنية وفق تصنيف المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية.

وبعد تطبيق زيادة سبتمبر 2026 بنسبة 15%، تكون القيم الحسابية للحدود الدنيا على النحو التالي:

المناطق المتميزة: ارتفع الحد الأدنى من 1000 جنيه إلى 1150 جنيهًا شهريًا.

المناطق المتوسطة: ارتفع الحد الأدنى من 400 جنيه إلى 460 جنيهًا شهريًا.

المناطق الاقتصادية: ارتفع الحد الأدنى من 250 جنيهًا إلى 287.50 جنيه شهريًا.

وتُطبق هذه الحسابات على الحدود الدنيا المحددة قانونًا، بينما قد تكون القيمة الإيجارية المستحقة أعلى من ذلك بحسب نتيجة تحديد الأجرة القانونية للوحدة.

ومن المهم التأكيد أن تصنيف المنطقة ليس أمرًا يحدده المالك أو المستأجر بصورة منفردة، وإنما يستند إلى أعمال لجان الحصر والتصنيف والقرارات الصادرة من المحافظ المختص وفق أحكام القانون.

من أبرز المسائل التي تهم المستأجرين معرفة الأساس الذي تُحسب عليه الزيادة السنوية، خاصة أن القانون أعاد تحديد الأجرة أولًا وفق طبيعة المنطقة التي تقع بها الوحدة.

والقاعدة القانونية هنا أن نسبة الـ15% تُحسب على القيمة الإيجارية المحددة وفق أحكام القانون، بعد تطبيق قواعد إعادة تحديد الأجرة، وليس على القيمة القديمة التي كانت تُسدد قبل تطبيق القانون الجديد.

فعلى سبيل المثال، إذا كان المستأجر يدفع 100 جنيه شهريًا قبل تطبيق القانون، ثم أصبحت الأجرة القانونية للوحدة 1000 جنيه بعد إعادة تحديدها، فإن الزيادة السنوية تُحسب على مبلغ 1000 جنيه، وليس على مبلغ 100 جنيه.

وبذلك تبلغ الزيادة 150 جنيهًا، لتصبح الأجرة الشهرية 1150 جنيهًا.

ويجب التمييز في هذه الحالة بين الزيادة السنوية والفروق المستحقة عن الفترة السابقة؛ إذ قد يلتزم المستأجر بسداد فروق مالية ناتجة عن تحديد القيمة النهائية للأجرة بعد انتهاء لجان الحصر من أعمالها، وفقًا للقواعد والمواعيد المنصوص عليها في القانون.

بعد بدء تطبيق أول زيادة سنوية في سبتمبر 2026، تستمر الزيادة الدورية بنسبة 15% سنويًا وفقًا للمادة السادسة من القانون.

ومن ثم، فإن سبتمبر 2027 يمثل موعد الزيادة السنوية التالية، وفقًا لقاعدة الزيادة الدورية المقررة قانونًا.

وتُحسب الزيادة المقبلة على القيمة الإيجارية القانونية السارية وقت استحقاقها، بعد تطبيق الزيادة السابقة، وليس على القيمة التي كان المستأجر يسددها قبل بدء العمل بالقانون.

فإذا بلغت الأجرة الشهرية 1150 جنيهًا بعد زيادة سبتمبر 2026، فإن زيادة الـ15% التالية تعادل 172.50 جنيه، لتصل القيمة الحسابية إلى 1322.50 جنيه شهريًا عند تطبيق الزيادة في سبتمبر 2027، مع مراعاة أي أحكام أو تغييرات قانونية قد تصدر قبل ذلك الموعد.

ويعني ذلك أن الزيادة السنوية لا تتوقف عند تطبيقها للمرة الأولى، وإنما تستمر خلال الفترة الانتقالية وفقًا للنص القانوني، ما لم يطرأ تعديل تشريعي على هذه القواعد.

لم يقتصر القانون على إعادة تحديد القيمة الإيجارية للوحدات الخاضعة لأحكامه، بل نظم أيضًا كيفية التعامل مع الفروق المالية التي قد تنتج عن انتهاء لجان الحصر من تصنيف المناطق وإعلان القرارات النهائية بشأنها.

ونص القانون على التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بسداد الفروق المستحقة، إن وجدت، على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها، اعتبارًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه في المادة الثالثة.

وتختلف هذه الفروق عن الزيادة السنوية بنسبة 15%؛ فالفروق ترتبط بتسوية الأجرة عن فترة سابقة بعد تحديد القيمة النهائية، بينما تمثل الزيادة السنوية تعديلًا دوريًا للقيمة الإيجارية وفق المادة السادسة.

ولذلك، يجب على المستأجر مراجعة القيمة القانونية المحددة لوحدته، وتاريخ استحقاق الأجرة، والقرارات الصادرة بشأن تصنيف المنطقة، قبل تحديد المبلغ الإجمالي المطلوب سداده.

لا يعني تطبيق الزيادة السنوية بنسبة 15% انتهاء عقد الإيجار القديم أو منح المالك حق إخلاء الوحدة لمجرد تطبيق الزيادة.

فقد حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 فترة انتقالية تنتهي بعدها عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه، بواقع سبع سنوات للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وخمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.

كما حددت المادة السابعة حالات يجوز فيها طلب الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية، من بينها ثبوت ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المعد من أجله المكان المؤجر.

وفي حالة النزاع، يجب الالتزام بالإجراءات القانونية المقررة، ولا يكفي مجرد مطالبة المالك بالإخلاء لاعتبار العقد منتهيًا.

مع بدء تطبيق الزيادة السنوية، يحتاج المستأجر إلى مراجعة ثلاثة أمور أساسية: القيمة الإيجارية القانونية المحددة للوحدة، وتصنيف المنطقة التي يقع بها العقار، وأي فروق مالية مستحقة عن الفترة السابقة.

كما ينبغي الاحتفاظ بإيصالات سداد الأجرة، والتأكد من أن المبالغ المطلوبة تتفق مع القواعد القانونية المطبقة على الوحدة، خاصة في الحالات التي لم تكن فيها إجراءات تحديد الأجرة النهائية قد اكتملت خلال الفترة السابقة.

وفي المقابل، يظل تطبيق القانون مرتبطًا بطبيعة الوحدة وتاريخ العقد ومدى خضوع العلاقة الإيجارية لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، بما يستلزم فحص كل حالة على حدة عند وجود خلاف بشأن القيمة المستحقة أو الفروق المالية.