وليد منصور -

تعتزم الهيئة العامة للاستثمار الكويتية دخول سوق العقارات التجارية في كوريا الجنوبية، في خطوة تُعد الأولى من نوعها لها في هذا السوق. وسبقتها إلى الاستثمار في هذا القطاع صناديق سيادية أخرى، من بينها الصندوق السيادي الأذربيجاني، الذي استثمر في «فاين أفينيو» بمنطقة أولجيرو في سيئول، وهيئة أبوظبي للاستثمار، التي استثمرت في «ستيت تاور نامسان»، وفق ما ذكر موقع سيئول بروبرتي إنسايت.

ويمثل مجمع IFC في يوييدو أحد أبرز الأصول العقارية المرموقة في سيئول، أول استثمار للهيئة الكويتية في كوريا. وقد لعب هذا المجمع دور بوابة رئيسية لتعريف المستثمرين المؤسسيين الأجانب ومديري الاستثمارات البديلة العالميين بسوق العقارات التجارية الكورية، وها هو اليوم يعرّف السوق الكورية على لاعب عالمي جديد يتمثل في الهيئة العامة للاستثمار الكويتية.

وتشارك الهيئة كمستثمر في «صندوق الاستمرارية IFC» المرتبط بالمجمع، والذي تروج له حالياً شركة «بروكفيلد لإدارة الأصول». وتضم أصول الصندوق ثلاثة مبانٍ مكتبية، بإجمالي مساحة طابقية تبلغ 329 ألف متر مربع، إلى جانب مساحات تجارية تبلغ 85328 متراً مربعاً.

وكانت «بروكفيلد» قد استحوذت على مجمع IFC، الذي يضم ثلاثة أبراج مكتبية ومرافق تجارية وفندقاً، من شركة AIG في نهاية عام 2016 مقابل 2.55 تريليون وون كوري. وبعد خمس سنوات، وتحديداً في نهاية عام 2021، أُطلقت عملية البيع رسمياً، وفي مطلع عام 2022 تم اختيار «ميراى أسِت غلوبال إنفستمنتس» كمشترٍ مفضل، بعد تقديم عرض بقيمة 4.1 تريليونات وون.

غير أن الصفقة تعثرت لاحقاً بفعل ارتفاع أسعار الفائدة، وعدم الحصول على موافقة نشاط صناديق الاستثمار العقاري REIT، ما دفع «بروكفيلد» إلى تغيير إستراتيجيتها من البيع إلى إنشاء صندوق استمرارية، يتيح للمستثمرين الحاليين الخروج واستقطاب مستثمرين جدد.

ويبلغ حجم جمع حقوق الملكية في الصندوق نحو 1.279 تريليون وون، باستثناء قروض مضمونة بقيمة تقارب 2.4 تريليون وون، وذلك ضمن هيكلية تهدف إلى الاستحواذ على المباني المكتبية الثلاثة ومركز «IFC مول» بإجمالي 3.7 تريليونات وون.

إعادة تمويل

وفي أواخر مارس، استكملت «بروكفيلد» إعادة تمويل قروض مضمونة عليا بقيمة 2.4 تريليون وون، بمعدل فائدة يقارب %4.3 على أساس التكلفة الشاملة، وهو أقل بأكثر من نقطة مئوية مقارنة بمعدل %5.4 المسجل في إعادة التمويل مطلع عام 2024.

ويشارك في صندوق الاستمرارية كل من «بروكفيلد»، والمستثمر الحالي «مؤسسة الاستثمار الصينية CIC»، والهيئة العامة للاستثمار الكويتية، إلى جانب مستثمرين مؤسسيين محليين. وقد تعاونت «سامسونغ للأوراق المالية» مع «كيبل لإدارة الأصول» لتأسيس صندوق عقاري خاص مؤسسي بقيمة تقارب 150 مليار وون لاستقطاب المستثمرين.

كما تخطط ما يصل إلى أربع جمعيات تعاونية محلية للاستثمار، فيما ستضخ «كيبل» استثماراً مباشراً PI. وقد استكملت «كيبل» بالفعل موافقات الاستثمار ذات الصلة، فيما أنهت «سامسونغ للأوراق المالية» موافقتها في 30 أبريل.

وافد جديد

ويُعد مجمع IFC أصلاً معروفاً للمستثمرين الحاليين، مثل «بروكفيلد» و«مؤسسة الاستثمار الصينية CIC»، فضلاً عن «كيبل» و«سامسونغ للأوراق المالية» والمؤسسات المحلية.

في المقابل، تمثل الهيئة العامة للاستثمار الكويتية وافداً جديداً إلى السوق الكورية، ما يمنح هذه الصفقة أهمية رمزية، باعتبارها تستقطب لاعباً عالمياً جديداً إلى السوق. ومن المتوقع إتمام الصفقة في 7 مايو.

وفي سياق متصل، باعت «بروكفيلد» في عام 2024 حصة تبلغ %49 في برج «IDC بروكفيلد بليس» الواقع ضمن المركز المالي في دبي إلى كل من «أوليان للتمويل» و«لونيت». ويُعد البرج، المكتمل في عام 2020، مشروعاً استثمارياً مشتركاً بين «بروكفيلد» و«مؤسسة دبي للاستثمارات»، وقد شكّل محطة بارزة في حضور الشركة بالشرق الأوسط عبر تسجيل أكبر صفقة لأصل واحد في تاريخ المنطقة.