أضاف القانون رقم 164 لسنة 2025 أسباباً جديدة لإنهاء عقود الإيجار القديم، الأمر الذي فتح الباب أمام نوع جديد من المنازعات القضائية بين الملاك والمستأجرين. وتتمثل أبرز هذه الأسباب في غلق الوحدة المؤجرة لفترة طويلة أو امتلاك المستأجر وحدة بديلة قابلة للاستخدام.

متى يصبح غلق العين سبباً للطرد؟

وهنا أوضح الدكتور سيد حسن فراج المتخصص فى قضايا الجنايات وجرائم الانترنت، أن القانون نص على إمكانية إنهاء العلاقة الإيجارية إذا ثبت أن المستأجر ترك العين مغلقة لمدة تزيد على عام دون وجود مبرر مشروع.

ويؤكد خبراء القانون أن مجرد غلق الوحدة لا يكفي وحده للحكم بالإخلاء، إذ يتعين إثبات أن المستأجر قد هجر المكان فعلياً وتخلى عنه، بينما لا يعد السفر أو العلاج أو الدراسة أو الترميم سبباً لفقدان الحق في البقاء بالعين طالما ثبتت جدية المبرر.

ما الأدلة التي يعتمد عليها القضاء؟

وأشار فراج أن وسائل الإثبات تلعب دوراً محورياً في هذه القضايا، حيث يمكن الاستناد إلى بيانات استهلاك الكهرباء والمياه والغاز، بالإضافة إلى شهادات الشهود وإثبات الإقامة الفعلية للمستأجر في عنوان آخر.

ويتفق معه محامون آخرون أن الشهادة المباشرة تظل من أهم وسائل الإثبات أمام المحكمة، خاصة عندما تتوافق مع المستندات الرسمية والقرائن الأخرى.

امتلاك وحدة بديلة.. سبب جديد للإخلاء

كما أكد فراج أن القانون استحدث سبباً آخر يتمثل في امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستعمال في ذات الغرض.

ويشمل ذلك الملكية الثابتة بعقود البيع أو الميراث أو الهبة، بشرط أن تكون الوحدة قابلة للاستخدام فعلياً. كما يمكن للمالك الاستناد إلى مستندات الضرائب العقارية أو بيانات المرافق لإثبات الملكية.

جدل قانوني متوقع

ورغم وضوح النصوص الجديدة، يتوقع المتخصصون ظهور العديد من الإشكالات العملية أمام المحاكم، خاصة فيما يتعلق بحالات الملكية الموروثة أو التصرفات التي تتم بعد صدور القانون، ومدى اعتبارها تحايلاً على أحكامه.