ناقشت الجلسة الثالثة من فعاليات النسخة الثالثة من مؤتمر The Investor.. Real State، الذي تنظمه 'بلاك دايموند' بالتعاون مع غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، اليوم الثلاثاء، عددًا من الموضوعات تحت عنوان 'الأسواق البديلة ... فرص خاصة في ظل الأوضاع الراهنة'.

الحصول على الجنسية مقابل شراء العقار

وتركزت محاور الجلسة الثالثة، حول كيفية انعكاس قانون الجنسية مقابل العقار على التصدير العقاري بمصر، وكيفية وضع مصر على خريطة التصدير العقاري العالمية، وطرق جذب المزيد من صناديق الثروة العقارية، وفوائد تحويل المنصات الرقمية إلى صناديق تصدير.

وقالت سالي جورج، مدير عام صناديق الاستثمار بالهيئة العامة للرقابة المالية، إن الإطار القانوني المستحدث لتأسيس الصناديق العقارية يتيح إنشاء صندوق متعدد الإصدارات لكل فرصة استثمارية، وهو ما يمثل تسهيلًا إجرائيًّا كبيرًا للمستثمرين.

وأشارت جورج، إلى إمكانية إتاحة وسائل تمويلية للصناديق العقارية من خلال الاقتراض وفق الحد الأقصى المحدد باللائحة التنفيذية كنسبة من صافي أصول الصندوق، مما يحقق استفادة للصناديق نتيجة زيادة القيمة السوقية للأصول العقارية.

ولفتت جورج إلى الطفرة التي شهدها القطاع مع إصدار قانون التكنولوجيا المالية والقرارات التنفيذية المنظمة له، مشيرة إلى الشركات المرخص لها من الهيئة بتلقي الاكتتابات في وثائق صناديق الاستثمار إلكترونيًّا، بما يتيح جذب شريحة أكبر من العملاء من خلال التعاقد عن بعد عبر المنصات والتطبيقات الإلكترونية.

وأضافت جورج أن الإطار القانوني المستحدث يتيح تحول الشركات العقارية إلى صناديق استثمار عقاري، مما يوسع قاعدة ملكية الأصول ويتيح الاكتتاب العام للصندوق بعد التحول في البورصة، محققة بذلك الهدف الأساسي لصناديق الاستثمار، وهو الشمول المالي وتوفير فرص استثمارية لصغار المستثمرين، فضلاً عن كونها وسيلة تمويلية للشركات الراغبة في التحول.

وأوضحت مدير عام صناديق الاستثمار بالهيئة العامة للرقابة المالية المزايا الأخرى لهذه الصناديق، مشيرة إلى أنها أدوات استثمارية محكمة الرقابة عليها من الهيئة، مع فصل الملكية عن الإدارة وعن جهات التقييم، حيث يخضع كل الأطراف لمعايير التقييم المعتمدة من الهيئة، ويجري التقييم بواسطة مقيمين مستقلين مقيدين بسجلات الهيئة، ما يجعل صناديق الاستثمار الوسيلة الاستثمارية والتمويلية المثلى في السوق.

زيادة الطلب على العقار

ومن جانبه أكد الدكتور أحمد خان الهاشمي المطور العقارى أن دخول الشركة إلى السوق المصرية يأتي انطلاقًا من قناعتها بكونها سوقًا تتمتع بمقومات جاذبة، سواء على مستوى التسهيلات التشريعية والتنظيمية أو البنية التشغيلية القوية.

وأضاف الهاشمي، أن مصر تمتلك ثروة بشرية ضخمة وطلبًا متزايدًا على الوحدات السكنية والمنتجات العقارية المتنوعة، فضلًا عن تميز السوق المحلية بالتنوع الكبير بين المشروعات السكنية والتجارية والمجتمعات العمرانية الجديدة.

وأشار الهاشمي، إلى أن السوق المصرية تمثل 'مدرسة عقارية' بما تضمه من مطورين محليين ذوي خبرة واسعة وتجارب ناجحة، ما يفتح المجال أمام شراكات استراتيجية سيكون لها أثر إيجابي في تعزيز أعمال الشركة داخل مصر.

وأكد الهاشمي أن استمرار الشركة في السوق المصري سيعتمد على تعزيز الشراكات مع المطورين المحليين، والاستفادة من التسهيلات الكبيرة التي يوفرها المشرع، بما يسهم في دعم القطاع العقاري الذي يعد أحد المحركات الرئيسية للاقتصاد المصري.

 35% من إجمالي الاستثمارات السعودية بمصر مرتبطة بالقطاع العقاري

أضاف أحمد خان الهاشمي، أن 35% من إجمالي الاستثمارات السعودية بمصر مرتبطة بالقطاع العقاري، والأمر كذلك بالنسبة للاستثمارات المصرية في السعودية التي تستحوذ العقارات على النسبة ذاتها تقريبًا، مضيفًا أن تبادل الخبرات أمر مهم جدًا بين البلدين.

شدد على النقلة التي شهدتها السوق السعودية فيما يتعلق بتسعير الأراضي، ففي المملكة يمكن لأي مستثمر معرفة سعر الأراضي في أي منطقة إلكترونًيا، ففي أخر خمس سنوات تضاعفت الأرقام بسبب الحوكمة والرقمنة  والثقة بين الحكومة والمطورين، ونحن متحمسون جدا أن نكون جزءا من التنمية العمرانية بمصر.

ومن جانبه قال المهندس فادي عبد الله، المطور العقارى إن نجاح صناديق الاستثمار العقاري في مصر والمنطقة يتطلب أولًا توفير أسواق مستقرة، إلى جانب تقديم حوافز ضريبية وتيسيرات تشجع على دخول الاستثمارات.

وأضاف عبد الله، أن الاستثمار في الصناديق يُعد استثمارًا ضخمًا بطبيعته، ويحتاج إلى ضوابط وتشريعات احترافية تُمكِّن السوق المحلي من المنافسة مع الأسواق الخارجية.

وأشار  إلى أن القطاع العقاري بالمنطقة يحتاج إلى مزيد من التطوير، مع دخول شركات أكثر تمتلك خبرات عالمية، موضحًا أن شركته أسست خلال العام الماضي كيانًا جديدًا بخبرات عالمية؛ بهدف إحداث فارق حقيقي في جودة الخدمات المقدمة للعملاء، خصوصًا في مجالات الصيانة وإدارة الأصول.

ولفت عبد الله، إلى أن المنافسة العالمية لم تعد تعتمد فقط على حجم الاستثمارات، بل على جودة التشغيل ومستوى الخدمات، مشددًا على ضرورة مواكبة التطورات التكنولوجية وجذب الكفاءات والخبرات الدولية لتطوير شركات القطاع العقاري المحلي، بما يضمن تعزيز مكانة السوق المصري والإقليمي على الخريطة الاستثمارية.

وقال الدكتور بهاء سالم، المطور العقارى  إن قانون منح الجنسية مقابل شراء العقار يحتاج للمزيد من التيسيرات ما يزيد جاذبة مصر، في ظل المنافسة الكبيرة مع العديد من الدول حول العالم حول تصدير العقار.

وضرب السالم المثال بقبرص التي تمتلك الشركة فيها مشروعات تمكنها من تقييم الوضع بها، موضحا أن القانون القبرصي لمنح الجنسية مقابل شراء عقار تضمن تيسيرات سهلت استفادة العملاء والدولة.

أضاف أن في مصر المستثمر يشتري عقار بنحو 300   ألف دولار، ويجب أن يظل الاستثمار موجودًا طوال خمس سنوات، وحتى بعد قضاء مدة الخمس سنوات غير واضح كيفية تخارجه من العقار.

وتابع، أن أحد عوائق منح الجنسية مقابل العقار حصره على شركات القطاع العام فقط، ما يتطلب إتاحة الأمر للقطاع الخاص، خاصة أن العميل الأجنبي يرغب في الشراء بمصر، فرغم التعقيدات هناك تزايد في الطلب على شراء العقار في مصر إذ ارتفعت الأرقام من مستوى 300 مليون دولار إلى مستوى 732.1 مليون دولار.

قال المهندس وليد مختار المطور العقارى  والأمين العام لمجلس العقار المصري، إن تنظيم السوق العقارية من العناصر المحركة لتصدير العقار، وتأهيل المسوقين العقاريين على عرض العقارات المتاحة أمام المشترين بشكل يتناسب مع الثقافة المختلفة.

وأضاف تصدير العقار يتطلب دراسة احتياجات العميل الأجنبي قبل الشروع في بناء العقار، وليس تسويق عقار موجود بالقعل، بجانب دراسة قدرته الشرائية ونمط الحياة الخاصة به.

شدد على ضرورة أن تكون الوحدات العقارية مصممة وفقًا لأحدث المعايير الدولية، وهو ما يلبي احتياجات المستثمرين الأجانب، واستخدام تقنيات عرض مبتكرة تتيح للمستثمرين الاطلاع على التفاصيل الدقيقة لكل وحدة.

قال رفيق كامل المطور العقارى إن مصر تمتلك كافة المقومات التي تؤهلها لاحتلال مكانية أبرز في مجال تصدير العقار والسياحة والضيافة، خاصة بعد التطورات الكبيرة في البنية التحتية والتركيز الحكومي القوي على قطاعي السياحة والآثار.

وضرب كامل نماذج مهمة في قطاع السياحة والضيافة حاليًا مثل المالديف وإسبانيا واليونان التي وضعت دراسات متخصصة تُحدد تفضيلات الأجانب من حيث المساحات والمواقع والخدمات وأنماط الحياة، وتحتاج مصر لدراسات متخصصة من أجل التسويق للعقار المحلي.

أشار إلى خطط الحكومة المصرية لمضاعفة السعة الفندقية الحالية البالغة 250 ألف غرفة بحلول عام 2028، للوصول إلى مستهدف استقبال 30 مليون سائح بحلول عام 2030.

قالت علياء النجدي المطور العقارى إن تصدير العقار يحتاج إلى وضع منظومة كاملة تحت مظلة جهة رسمية بالدولة كمجلس الوزراء من أجل تحقيق المستهدفات الحكومية. 

أضافت، أن تصدير العقار تتداخل مع العديد من القطاعات غير العقارية من بينها السياحة، مطالبة بتوفير قاعدة بيانات دقيقة حول الأسواق المستهدفة وقدرة المواطنين فيها الشرائية ومتطلباتهم من العقار قبل بدء عملية البناء.

أكدت، أن المنظومة تحتاج أيضا إلى دراسة كاملة للدول المنافسة، لأن تصدير العقار لا يعني بيع عقار فقط ولكن تسويق الدولة ككل، و'تفصيل' منتج عقاري يتماشى مع احتياجات العميل الأجنبي وقدرته الشرائية وطريقة معيشته.

وشددت على ضرورة استهداف فئة معينة في البداية بتصدير العقار بعدها واستهداف فئة أخرى بعدها، على سبيل المثال الموظفين المتقاعدين الذين يتم استقطابهم في بعض الدول ولهم متطلبات خاصة.