ضعف الإقبال على سوق العقار.. يتزايد

محمد عواضة -

يبدو أن سوق العقار الكويتي لا يزال يشهد حالة من الركود، وهذا ما بدا واضحاً مع استمرار التراجع في عدد الصفقات العقارية وقيمتها خلال الربع الثاني من 2023، حيث كان للأزمة الاقتصادية وما اتبعها من تضخم ورفع لأسعار الفائدة دور أساسي في هذا التراجع، إلى جانب عدم اليقين بالإصلاحات الإسكانية التي لم تر النور حتى وقتنا الحالي.

شركة الحسبة العقارية سلطت الضوء في دراسة حديثة خصت بها القبس على آخر تطورات القطاع من حيث القيم السوقية التقديرية للعقارات، ومتوسط أسعار الإيجارات، ومعدلات الإشغال والعوائد السنوية لمختلف القطاعات العقارية.

تراجع في الصفقات

أفادت الدراسة بأن قطاع السكن الخاص شهد انخفاضاً في عدد الصفقات بنحو %34.7 في الربع الثاني من 2023 بواقع 487 صفقة، مقارنة بـ746 صفقة بالفترة نفسها من 2022، فيما بلغت قيمتها 262.8 مليون دينار بالربع الثاني 2023 مقابل 376.7 مليوناً بالربع الثاني من 2022، أي بتراجع %30.2 على أساس سنوي. (تم استبعاد مدينة صباح الأحمد البحرية والشريط الساحلي).

وبحسب الدراسة، تراجعت تداولات السكن الاستثماري (عمارات وأراض) بشكل ملحوظ بنحو %52.2، حيث سجلت 65 صفقة فقط بالربع الثاني من 2023 مقابل 136 صفقة بالفترة نفسها من 2022. وبلغت قيمتها 121.2 مليون دينار بالربع الثاني 2023 مقابل 249.2 مليوناً بالربع الثاني من 2022، أي بتراجع %51.3 (تم استبعاد الوحدات والشقق المبيعة والمحال ضمن العقار الاستثماري).

وفي ما يخص العقار التجاري الذي يشمل أيضاً «الحرفي - نشاطاً ترفيهياً - مخازن - معارض سيارات»، فقد سجل هبوطاً حاداً في عدد الصفقات بنحو %81.7، حيث سجل 19 صفقة فقط بالربع الثاني من 2023 مقابل 104 صفقات بالفترة نفسها من 2022، وبلغت قيمتها 94.1 مليون دينار بالربع الثاني 2023 مقارنة بنحو 294.07 مليوناً بالربع الثاني من 2022، بتراجع %68.

يذكر أن جميع الصفقات العقارية المذكورة تمت بنسبة بيع %100.

أغلى المناطق الداخلية

كشفت الدراسة عن القيمة السوقية التقديرية لأراضي السكن الخاص الفضاء التي تقع في مناطق قريبة من العاصمة على مساحة 500 متر مربع - شارع واحد داخلي - حيث تربعت الشويخ السكنية على عرش قائمة أغلى 10 مناطق سكنية قريبة من العاصمة، بسعر 1.17 مليون دينار، فيما حلت ضاحية عبدالله السالم في المرتبة الثانية بسعر 965 ألف دينار، ثم النزهة ثالثاً بـ905 آلاف دينار، والعديلية رابعاً بنحو 845 ألف دينار.

وجاءت منطقة الشامية في المرتبة الخامسة من حيث أغلى المناطق بسعر 800 ألف دينار لأرض فضاء وفقاً للمساحة والمواصفات المذكورة، ثم الخالدية سادساً بسعر 710 آلاف دينار، والفيحاء سابعاً بنحو 690 ألفاً.

وأخيراً، حلت كل من المنصورية وكيفان والروضة في المراتب الثامنة والتاسعة والعاشرة بسعر 670 و650 و635 ألف دينار على التوالي.

أسعار أراضي «الاستثماري»

في عينة مختارة من مختلف محافظات الكويت، كشفت الدراسة أن القيمة السوقية التقديرية لأراض فضاء في العقارات الاستثمارية على مساحة 750 متراً مربعاً - شارع واحد داخلي - بلغ سعرها خلال الربع الثاني من 2023 نحو 1.8 مليون دينار في مدينة الكويت، في حين بلغت بالسالمية 1.02 مليون، وفي منطقة صباح السالم نحو 1.05 مليون، ونحو 885 ألف دينار في الفحيحيل.

أما في الفروانية والجهراء، فقد بلغ سعر أرض فضاء نحو 900 ألف دينار لكل منهما.

العوائد السنوية

تباين العائد السنوي للقطاعات العقارية في البلاد خلال الربع الثاني 2023، وذلك بحسب الموقع والمساحة، حيث تراوح في السكن الاستثماري بين %6.75 و%8، وبين %6.25 و%8.50 في القطاع التجاري، فيما شكّلت عوائد القطاع الحرفي والصناعي نسباً أعلى تفاوتت ما بين %7.25 و%10 كحد أقصى.

إيجارات الشقق

أشارت الدراسة إلى أن متوسط إيجار الشقق مساحة 60 - 65 متراً مربعاً بنهاية الربع الثاني 2023 قد بلغ في محافظة العاصمة وتحديداً في مدينة الكويت 310 دنانير.

أما على مستوى محافظة حولي، فقد بلغ متوسط القيم الإيجارية 290 ديناراً بالسالمية، و270 ديناراً في منطقة حولي، و310 دنانير في الجابرية. فيما بلغ 290 ديناراً في منطقة صباح السالم ضمن محافظة مبارك الكبير.

وفي محافظة الأحمدي للمساحة نفسها، بلغ متوسط إيجار الشقق 260 ديناراً في الفحيحيل، و240 ديناراً في المنقف، و210 بالمهبولة. في حين بلغ متوسط القيمة الإيجارية 270 ديناراً في كل من منطقتي الفروانية وخيطان ضمن نطاق محافظة الفروانية.

أما في محافظة الجهراء، فقد سجل متوسط إيجار الشقة 275 ديناراً في منطقة الجهراء خلال الربع الثاني من 2023. (تم بناء هذه التقديرات على أن المواقع المذكورة ليست بها عيوب أو مميزات أو خدمات إضافية كما أنها مبان حديثة).

إيجار المتر التجاري

لفتت الدراسة إلى أن متوسط سعر المتر التأجيري في العقارات التجارية لمساحة 30 - 40 متراً مربعاً للدور الأرضي (واجهة خارجية) قد بلغ 42 ديناراً في شارع أحمد الجابر بمدينة الكويت، والقيمة ذاتها في شارع سالم المبارك بالسالمية، و37 ديناراً في شارع تونس بحولي.

وأضافت أن متوسط القيم التأجيرية للمتر وصل إلى 45 ديناراً في شارع حبيب المناور بالفروانية، و40 ديناراً شارع داخلي في العقيلة، و42 ديناراً شارع الدبوس بالفحيحيل، فيما يصل إلى 45 ديناراً في منطقة الجهراء التجارية والإدارية - شارع داخلي.

قيم أراضي «التجاري»

بلغت القيمة السوقية التقديرية للعقار التجاري (أرض فضاء) في مناطق مختارة من البلاد نحو 1.4 مليون دينار بمنطقة الأسواق في مدينة الكويت - على مساحة 200 متر مربع سكة داخلية - فيما تصل القيمة في شارع سالم المبارك بالسالمية إلى 3.1 ملايين دينارعلى مساحة 750 متراً مربعاً - شارعين بطن وظهر، ونحو 3.3 ملايين دينار في شارع حبيب المناور.

أما في الجهراء، فقد بلغ سعر الأرض في شارع مرزوق المتعب مساحة 1000 متر مربع بطن وظهر نحو 3.5 ملايين دينار، ونحو 3.9 ملايين دينار في العقيلة للمساحة نفسها على شارعين بطن وظهر داخلي.

أسعار شقق التمليك

كشفت الدراسة عن متوسط أسعار شقق التمليك في السكن الاستثماري لمساحة 100 متر مربع في بعض مناطق البلاد، حيث استحوذت كل من بنيد القار والجابرية على أعلى الأسعار بمتوسط 120 ألفاً لكل شقة، تلتها الشعب بـ115 ألفاً، ثم صباح السالم 110 آلاف دينار، فالسالمية بـ105 آلاف، وحولي بـ90 ألف دينار، والمنقف بـ80 ألفاً، ثم الفنطاس بـ78 ألفاً، فيما سجل متوسط سعر الشقة في المهبولة نحو 75 ألف دينار. مع الإشارة إلى أن الأسعار المذكورة تشمل شققاً ليست بها عيوب أو مميزات إضافية.

معدلات إشغال «الاستثماري»

أشارت الدراسة إلى تباين متوسط نسب الإشغال للوحدات السكنية في العمارات الاستثمارية لمناطق مختلفة في جميع محافظات الكويت، حيث بلغت في محافظة العاصمة %83، ووصلت إلى %85 في كل من محافظتي حولي ومبارك الكبير، و%79 في محافظة الأحمدي، في حين بلغت نسبة الإشغال في محافظة الفروانية %89، ونحو %88 في محافظة الجهراء.