تفاؤل حذر بانتعاش العقارات التجارية الأمريكية

وليد منصور -

مرَّ قطاع العقارات التجارية في الولايات المتحدة بسنوات عصيبة، حيث أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى خفض القيم، وتعقيد صفقات إعادة التمويل لمئات مليارات الدولارات من الرهن العقاري المنتهية الصلاحية، وعرقلة الاستثمار.

وفي سوق المكاتب، كان الوضع أكثر حدة حيث تواجه في جميع أنحاء أمريكا التقادم المتسارع. وقد تبنى الموظفون العمل الهجين والبعيد منذ أزمة كورونا، مما أدى إلى استنزاف الطلب على المساحات الأقل جودة، وفق تقرير حديث على بزنس إنسايدر.

ولكن في الأشهر الأخيرة، شعرت الصناعة بالارتياح من ثلاثة تخفيضات متتالية في أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفدرالي والتي خفضت نقطة مئوية من سعر الفائدة، ومن المتوقع المزيد من التخفيضات في عام 2025. وفي الوقت نفسه، دفع النمو الاقتصادي المرن الطلب على المساحات التجارية، بما في ذلك الشقق والمستودعات ومتاجر التجزئة وغرف الفنادق. حتى ان بعض المطورين أصبحوا متفائلين بشأن مشاريع المكاتب من الدرجة الأولى حيث يتدفق المستأجرون إلى المساحات الراقية.

وأشار خبراء العقارات التجارية إلى تفاؤل حذر بأن انتعاش القطاع سيستمر في عام 2025 مع تسليط الضوء أيضاً على التحديات التي قد تعيق النمو.

3 اتجاهات

وعدَّد التقرير ثلاثة اتجاهات لقطاع العقارات التجارية في الولايات المتحدة تجب مراقبتها في عام 2025:

1 - خفض أسعار الفائدة

من إجمالي ديون العقارات التجارية المستحقة البالغة 4.7 تريليونات دولار تقريباً، يرتبط حوالي ثلثيها بأسعار فائدة طويلة الأجل مقارنة بعائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. وبعد انخفاضها في الربع الثالث، قفزت أسعار الفائدة الطويلة الأجل مرة أخرى إلى نطاق %4 المتوسط، وهو ما يقرب من حيث كانت الأسعار قبل أن يبدأ بنك الاحتياطي الفدرالي في خفض الفائدة وأعلى بكثير من حيث كانت أسعار الفائدة لمدة 10 سنوات في السنوات الأخيرة. وانخفض سعر سندات الخزانة لمدة 10 سنوات إلى أقل من نصف نقطة مئوية في عام 2020، وهو أدنى مستوى له على الإطلاق.

ويتوقع المراقبون أن تظل أسعار الفائدة الطويلة الأجل ثابتة في عام 2025، حتى إذا استمر بنك الاحتياطي الفدرالي في خفض أسعار الفائدة القصيرة الأجل.

وقال جيمي وودويل، رئيس أبحاث العقارات التجارية في MBA، «إن عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، مدفوع بشكل أقل الآن بتوقع ما قد يفعله بنك الاحتياطي الفدرالي وأكثر بالتوقعات طويلة الأجل بشأن النمو الاقتصادي والتضخم وعجز الميزانية الفدرالية»، وقد يستمر هذا في تعقيد مبيعات العقارات التجارية وصفقات إعادة التمويل.

وتتوقع رابطة إدارة الأعمال أن تستحق قروض العقارات التجارية بقيمة 570 مليار دولار في عام 2025، مع احتفاظ البنوك بنحو %38 من إجمالي مخزون الديون المستحقة في القطاع.

وقال توماس بيسكورسكي، أستاذ العقارات في كلية كولومبيا للأعمال، إن %14 من القروض التجارية بشكل عام مرتبطة بأصول متعثرة أصبحت قيمتها الآن أقل من ديونها وأن %43 من قروض العقارات التجارية «قد تواجه مشاكل كبيرة في التدفق النقدي وإعادة التمويل». وحذر من أنه قد تكون هناك عشرات المليارات من الدولارات من الخسائر للقطاع المصرفي والمقرضين الآخرين.

وفي الوقت نفسه، توقعت شركة الخدمات العقارية العملاقة سي بي آر إي زيادة متواضعة بنسبة %7.5 في نشاط مبيعات الاستثمار، وتوقعت حوالي 410 مليارات دولار من المعاملات في عام 2025. ومن شأن المزيد من المبيعات أن تساعد المشترين والبائعين على اكتشاف أسعار الأصول ويعتبر ذلك علامة إيجابية على تعافي السوق.

2 ـ عودة ترامب

وعدت حملة الرئيس المنتخب دونالد ترامب بفرض تعريفات جمركية على السلع الأجنبية، والضغط على بنك الاحتياطي الفدرالي لخفض أسعار الفائدة القصيرة الأجل، وترحيل المهاجرين الذين يعيشون في أمريكا بشكل غير قانوني، من الممكن أن يؤدي إلى تفاقم التضخم، وإعادة إشعال المشاكل في سوق تمويل العقارات التجارية. ومع ذلك، كانت الصناعة إيجابية إلى حد كبير بشأن الإدارة القادمة.

وقال جيم كوستيلو، الرئيس المشارك لبحوث الأصول العقارية في شركة البيانات إم إس سي آي، في إشارة إلى برنامج مناطق الفرص من فترة ولاية ترامب الأولى في منصبه: «يتوقع المستثمرون قضايا ضريبية أفضل، ويتوقعون تنظيما أقل، ويتوقعون أن تحصل بعض الأشياء الخاصة بالعقارات مثل مناطق الفرص على دفعة صغيرة».

وأتاحت مناطق الفرص للمستثمرين العقاريين فرصة تأجيل وتجنب ضرائب مكاسب رأس المال إذا أعادوا استثمار عائدات الاستثمار في مشاريع عقارية في مناطق محددة في جميع أنحاء البلاد.

كما سعى ترامب إلى تعيين مسؤولين تنفيذيين في مجال العقارات في إدارته، مما يعني أن كبار المسؤولين قد يكون لديهم دراية بأعمال العقارات وأولوياتها.

3 - القطاع الصناعي

ازدهرت مساحات المستودعات الصناعية خلال الوباء مع انتقال المتسوقين الأمريكيين إلى الإنترنت، مما عزز الحاجة إلى مساحات لوجستية تخدم التجارة الإلكترونية وكذلك التخزين لسلسلة توريد عالمية مضطربة.

وقال كريج ماير، رئيس مجموعة التأجير الصناعي في جيه إل إل في الأمريكتين، إن إجمالي قياسي يبلغ حوالي مليار قدم مربع من المساحات الصناعية تم استيعابها من قبل شاغليها في عامي 2022 و2023. وكان هذا النشاط كافياً لملء خط أنابيب ضخم من المساحات الجديدة التي تمت إضافتها إلى السوق. وفي عامي 2022 و2023، تم تسليم 1.1 مليار قدم مربع من المساحات الصناعية الجديدة.

ومع ذلك، في عام 2024، لم يعد الطلب قادرا على مواكبة العرض المتزايد، مما أدى إلى توقف نمو الإيجارات وزيادة الشواغر.

وتمت إضافة حوالي 375 مليون قدم مربع من المساحات الجديدة إلى السوق الصناعية في عام 2024 - وهو ثالث أعلى عام على الإطلاق بعد عامي 2022 و2023. ولكن تم امتصاص حوالي 111.3 مليون قدم مربعة فقط من المساحة الصافية، وهو أدنى عام امتصاص منذ أكثر من عقد من الزمان. وارتفعت نسبة الشواغر إلى %6.8 من %4.9 قبل عام. وفي الربع الثاني من عام 2022، انخفضت نسبة الشواغر إلى 3.3%.