أسعار الفائدة وتأثيرها على سوق العقارات العالمية والمصرية في ظل التقلبات الاقتصادية (تقرير)

أصدر مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار بمجلس الوزراء، تحليلًا جديدًا استعرض من خلاله الآفاق العالمية لسوق العقارات، وتأثير معدلات سعر الفائدة على السوق العقارية، وتداعيات خفض الفيدرالي الأمريكي للفائدة على هذه السوق، والفرص المتوقعة لسوق العقارات في مصر.

وأشار إلى أنه في ظل التقلبات الاقتصادية التي تطغى على المشهد العالمي في عام 2024، تواجه السوق العقارية العالمية منعطفًا حاسمًا يتميز بتحديات معقدة وفرصًا استثنائية، فالقطاع الذي لطالما شكَّل ركيزة للاستثمار والاستقرار، أصبح الآن عُرضة للتأثر بتقلبات الاقتصاد الكلي، وارتفاع أسعار الفائدة، والاختلالات في العرض والطلب، وبالتالي يكون من الضروري إجراء تحليل لتلك العوامل لفهم التأثيرات المحتملة على مستقبل الأسواق العقارية، خصوصًا في ظل التوقعات المتعلقة بانخفاض أسعار الفائدة في المستقبل القريب، والذي من المتوقع أن يعيد الزخم إلى أسواق العقارات في المراكز المالية الكبرى مثل: نيويورك، ولندن، وطوكيو؛ مما يعزز جاذبيتها للمستثمرين العالميين.

القطاع العقاري والاستثمارات الدولية

أوضح التحليل أن القطاع العقاري ظل وجهة مفضلة للاستثمارات الدولية؛ حيث يعتبر الاستثمار في هذا القطاع أحد أكثر الاستثمارات استقرارًا وأمانًا في ظل تقلبات الأسواق المالية؛ إذ تجذب العقارات السكنية والتجارية استثمارات ضخمة من صناديق الاستثمار العالمية، لكن تلك الاستثمارات تواجه تحديات تنظيمية وضريبية تختلف من دولة إلى أخرى، كما أن قدرة الأسواق العقارية على تقديم بيئة تنظيمية مستقرة وجاذبة تؤدي دورًا حاسمًا في استمرار تدفق رؤوس الأموال الأجنبية.

وتجدر الإشارة إلى أن السوق العقارية العالمية لا تتأثر فقط بالعوامل التقليدية مثل العرض والطلب، بل هناك مجموعة متداخلة من العوامل التي تعزز أو تحد من نمو هذا القطاع كتفضيلات العملاء، والاتجاهات السوقية، والعوامل الاقتصادية الكلية الأساسية.

العوامل الاقتصادية وسوق العقارات عالميا

وأشار التحليل إلى أن العوامل الاقتصادية الكلية الأساسية لها تأثيرًا كبيرًا على سوق العقارات في جميع أنحاء العالم؛ حيث يمكن لعوامل مثل النمو الاقتصادي وأسعار الفائدة والتضخم ومستويات التوظيف، أن تؤثر على ديناميكيات الطلب والعرض في السوق العقارية، فمثلًا: خلال فترات النمو الاقتصادي، عادةً ما يكون هناك زيادة في الطلب على العقارات؛ حيث يتمتع المواطنين بدخل أكبر وثقة عليا في السوق، وبالمثل، يمكن أن تجعل أسعار الفائدة المنخفضة الاقتراض في متناول الجميع؛ مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات.

وقد شهدت الأسواق العقارية العالمية في العديد من المدن الكبرى قيام بنوكها المركزية برفع أسعار الفائدة لمواجهة تداعيات جائحة كورونا، الأمر الذي أدى إلى طفرة غير مسبوقة في أسعار العقارات؛ مما أدى إلى حدوث تصحيحات حادة في الأسعار بعد تلك الطفرة، ففي مدن مثل: فرانكفورت وميونيخ وباريس وهونغ كونغ، انخفضت الأسعار بنسبة تجاوزت 20% مقارنةً بمستوياتها بعد الجائحة.

المخاطر في السوق العقارية

من ناحيةً أخرى، ازدادت المخاطر في السوق العقارية بالولايات المتحدة الأمريكية، خاصةً في ميامي التي تصدرت Global Real Estate Bubble Index لعام 2024، ويُعزى ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات في السنوات الأخيرة، كما شهدت دبي ارتفاعات قوية في الأسعار؛ حيث ارتفعت أسعار العقارات في دبي بنحو 17% خلال (الربع الثاني 2023/2024 - الربع الأول 2024/2025)، وتعكس هذه الزيادات الطلب القوي على العقارات مدفوعًا بالدخول المرتفعة وجاذبية السوق للمستثمرين الأجانب، ومع ذلك، تبقى هذه الأسواق عرضة للتقلبات إذا ما حدثت تغيرات في الظروف الاقتصادية العالمية أو في السياسات النقدية المحلية.

قيمة السوق العقارية السكنية والتجارية

أضاف التحليل أن قيمة السوق العقارية السكنية والتجارية الإجمالية بلغت حوالي 460.76 تريليون دولار أمريكي (حاصل جمع العقارات السكنية والعقارات التجارية) في عام 2017، كما بلغ نحو 608.4 تريليون دولار (حاصل جمع العقارات السكنية والعقارات التجارية) في عام 2023، فيما يتوقع أن تصل العقارات السكنية إلى 601.2 تريليون دولار بحلول 2029، وأن تشهد العقارات التجارية نموًا محدودًا؛ لترتفع من 99.96 تريليون دولار في 2017 إلى 126.6 تريليون دولار بحلول 2029، وهذا يشير إلى تفوق السوق السكنية في النمو على السوق التجارية، مدفوعًا بزيادة الطلب العالمي على الإسكان، بينما يظل الطلب على العقارات التجارية أكثر استقرارًا.

تأثير أسعار الفائدة على سوق العقارات

وأشار التحليل إلى أن آلية أسعار الفائدة تعتبر من الأدوات المؤثرة بشكل مباشر على سوق العقارات في أي دولة، فرفع أسعار الفائدة يزيد من تكلفة الاقتراض، ما يدفع بالتبعية إلى زيادة التكاليف على المقترض مشتري العقار، من ناحيةً أخرى، إذا اتخذ البنك المركزي في أي دولة قراره بخفض أسعار الفائدة؛ تكون له تداعيات إيجابية على السوق العقارية من حيث خفض تكلفة الاقتراض على المشترين وكذلك تقليل تكلفة الرهن العقاري؛ مما يسمح لهم بتأمين قروض عقارية بسعر منخفض، ومن ثم زيادة عمليات الشراء ودخول سوق العقارات في حالة رواج، والعكس صحيح.

وأوضح التحليل إلى أن بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي قد قرر تخفيض أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة مئوية في اجتماعه الذي عُقد سبتمبر المنصرم، وأوضح المحللون أن أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية قد لا تتأثر بشكل سريع بذلك الانخفاض؛ حيث ارتفعت أسعاره بشكل غير مسبوق بعد اندلاع الأزمة الروسية الأوكرانية وتداعياتها الاقتصادية على العالم، وبلغت تكلفة الرهن العقاري 8% العام الماضي 2023، مقارنةً بنحو 3% خلال عامي 2020 و2021، وهو ارتفاع غير مسبوق في أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية ذات الأجل الطويل الثابتة؛ نتيجة للتضخم المرتفع الذي طال معظم اقتصادات العالم.

من ناحيةً أخرى، يرى محللون أن مجرد التوقعات باتجاه الفيدرالي الأمريكي لاتباع سياسة نقدية توسعية خلال الفترة المقبلة، يدفع إلى خفض أسعار الرهن العقاري، وذلك حتى قبل أن يعلن الاحتياطي الفيدرالي قراره بخفض الفائدة؛ حيث وصلت أسعار الرهن العقاري ذات الأجل الطويل ثابتة السعر 6.2% في الفترة الحالية، وهذه النسبة تعتبر هي الأدنى في الولايات المتحدة الأمريكية منذ فبراير 2023، وتؤثر عوامل اقتصادية أخرى على أسعار الرهن العقاري بجانب أسعار الفائدة، ولكن من المؤكد أن سعره سيتجه إلى الانكسار وفقًا لتصريحات مسؤولي السياسة النقدية في الولايات المتحدة الأمريكية والتي أفصحت عن عزمهم على اتباع سياسة نقدية توسعية الفترة المقبلة.

أضاف التحليل أنه مع اقتراب اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي المقبل في شهر نوفمبر 2024، تتزايد احتمالات خفض سعر الفائدة بـحوالي 25 نقطة أساس إلى 50 نقطة أساس، وبالنظر إلى التداعيات المحتملة على تأثيرات خفض الفيدرالي الأمريكي لسعر الفائدة على الأسواق الناشئة، سنجد أن له العديد من الانعكاسات الإيجابية، منها استمرار تنافسية أسعار الفائدة في الأسواق الناشئة، والتي ستجذب مستثمرين من السوق الأمريكية للاستفادة من الفرق في أسعار الفائدة، وهو الأمر الذي سيُلقي بانعكاسات إيجابية على الأسواق العقارية التي لا تزال تدر عوائد جيدة وينظر إليها المستثمرون الأجانب باعتبارها ملاذ استثمار آمنًا ومربحًا.

القطاع العقاري في مصر

وأكد التحليل أن مصر تمتلك العديد من الفرص الواعدة في القطاع العقاري؛ حيث تتمتع البلاد بسوق استهلاكية كبيرة، خاصةً مع عدد سكان يزيد على 100 مليون نسمة، ومن ثَم تقدم مصر إمكانات نمو طويلة الأجل لصناعة العقارات، كما أن جهود الحكومة لجذب الاستثمار الأجنبي وتعزيز مشاركة القطاع الخاص، إلى جانب تعزيز الاستثمار الحكومي في مشروعات البنية التحتية، فضلًا عن المدن الحديثة مثل العاصمة الإدارية الجديدة وغيرها، يدعم تطوير العقارات التجارية والخدمية، وهو ما جعل مؤسسة دولية مثل فيتش سوليوشنز تتوقع نمو سوق العقارات المصرية على المدى الطويل، مدفوعًا بتلك الجهود لزيادة الاستثمار الأجنبي وتعزيز نشاط القطاع الخاص.

بالإضافة إلى التطوير والبناء الجاري لـ 20 مدينة جديدة بجوار المدن القائمة بالفعل، والذي من شأنه أن يعزز الاستثمار في قطاع العقارات التجارية؛ حيث يتركز الطلب في المقام الأول على الأصول المكتبية والتجزئة المدرة للدخل، مع زيادة الاهتمام بالمرافق الصناعية.

دور صناديق الاستثمار العقاري في مصر

كما يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تساعد سوق العقارات المصرية من خلال تزويد المستثمرين بطرق متنوعة للاستثمار في العقارات مع امتلاك مجموعة متنوعة من العقارات؛ مما يساعد على تقليل المخاطر، فلعدة سنوات لم يكن هناك سوى صندوق استثمار عقاري واحد متداول في البورصة المصرية، وهو 'صندوق المصريين للاستثمار العقاري'، ولكن في ديسمبر 2022، أطلق بنك مصر، بالشراكة مع بنك القاهرة ومجموعة مصر القابضة للتأمين وشركة أليانز مصر، صندوق استثمار عقاري، باسم 'صندوق استثمار مصر العقاري'، وهو ما جعل سوق العقارات في مصر تحظى بإمكانات هائلة للنمو.

تاثير تخفيض معدلات الفائدة في الأسواق الناشئة

أشار التحليل في ختامه إلى أن قرار تخفيض معدلات الفائدة قد يترتب عليه انعكاسات إيجابية؛ فخفض سعر الفائدة في الولايات المتحدة سيعزز جاذبية أسعار الفائدة في الأسواق الناشئة؛ مما سيحفز تدفقات الاستثمار إلى قطاعات رئيسة كالعقارات التي ما زالت تُعَد من بين أكثر القطاعات ربحية وأمانًا للمستثمرين الأجانب، كما أن هذا النوع من الاستثمارات يوفر فرصًا لنمو مستدام، خاصةً في الأسواق التي تسعى إلى تنويع قاعدتها الاقتصادية وتعزيز استقرارها المالي، وبشكل عام، إن الاتجاه المتزايد للتحضر في جميع أنحاء العالم يدفع سوق العقارات إلى النمو بشكل كبير، ومع تزايد عدد الأفراد الذين يسعون إلى فرص وظروف معيشية أفضل في المناطق الحضرية، هناك حاجة متزايدة إلى العقارات السكنية والتجارية، الأمر الذي يمثل فرصة كبيرة للمستثمرين ومطوري العقارات.