وليد منصور -

يشهد قطاع العقارات في الشرق الأوسط تحولاً استثمارياً جديداً مع انتقال الأسواق من مرحلة النمو الواسع التي استفاد منها معظم المستثمرين خلال السنوات الخمس الماضية إلى مرحلة أكثر انتقائية تركز على جودة المحافظ العقارية وقدرتها على الصمود أمام المتغيرات الاقتصادية والجيوسياسية.

وأوضح موقع «إيكونومي ميدل إيست» أن الاستثمار العقاري في المنطقة ارتبط خلال السنوات الماضية بمرحلة نمو هيكلي قوية، حيث سجلت الإمارات ارتفاعاً كبيراً في المعاملات السكنية، بينما أطلقت السعودية واحدة من أكبر خطط التطوير العقاري في العالم، وواصلت قطر تعزيز مكانتها كمركز إقليمي للأعمال والسياحة.

إلا أن المرحلة المقبلة، بحسب التقرير، ستكون مختلفة بصورة جوهرية، إذ لم يعد مجرد التواجد في السوق كافياً لتحقيق عوائد مرتفعة، بل أصبحت طريقة بناء المحافظ العقارية وإدارتها العامل الحاسم في تحديد النجاح خلال السنوات المقبلة.

بناء المحافظ

وأشار التقرير إلى أن الأسواق العقارية الرئيسية في الإمارات والسعودية وقطر ما زالت تستند إلى أسس قوية تشمل النمو السكاني والتنويع الاقتصادي والاستثمارات الضخمة في البنية التحتية واستمرار تدفقات رؤوس الأموال الأجنبية.

لكن المستثمرين يعملون اليوم في بيئة أكثر تعقيداً، حيث يمكن أن تنشأ التقلبات نتيجة التطورات الجيوسياسية أو اضطرابات سلاسل التوريد أو تغيرات أسواق المال العالمية أو حتى التطورات التكنولوجية المتسارعة.

وفي ظل هذه البيئة، تزداد أهمية تبني نهج أكثر انضباطاً في بناء المحافظ العقارية وإدارة الأداء، بما يسمح للمستثمرين بالتكيف بصورة أسرع مع التحولات المتلاحقة في الأسواق وتحقيق أفضل استفادة من الفرص المتاحة.

جودة الأصول

ويرى التقرير أن الأولوية خلال الفترة الممتدة بين 12 و24 شهراً ينبغي أن تتركز على تحسين جودة المحافظ العقارية بدلاً من التوسع السريع في الاستثمارات الجديدة.

ففي الحالات التي تتركز فيها المحافظ داخل مدينة واحدة أو فئة أصول محددة، يصبح من الضروري تحديد مخاطر التركز والعمل على تقليصها عبر تنويع الاستثمارات وتعزيز المرونة التشغيلية والمالية.

ويتعين على المستثمرين تقييم مدى اعتماد دخل محافظهم على سوق واحدة فقط، وحجم الاعتماد على ارتفاع الأسعار المستقبلية لتحقيق العوائد، إضافة إلى قدرة الهياكل التمويلية على تحمل ظروف التمويل الأكثر تشدداً.

ويتوقع التقرير أن تحقق الأصول العقارية المتميزة والمدرة للدخل أداءً أفضل من الاستثمارات المضاربية خلال المرحلة المقبلة، خصوصاً العقارات التي تتمتع بمعدلات إشغال مستقرة وطلب قوي من المستأجرين وتدفقات نقدية متكررة، في حين قد تواجه الاستثمارات ذات المديونية المرتفعة ضغوطاً أكبر مع استمرار ارتفاع تكاليف التمويل وتشدد المقرضين في معايير الإقراض.

طلب هيكلي

ويتوقع التقرير أن تأتي الموجة المقبلة من خلق القيمة في القطاع العقاري من القطاعات المرتبطة بالتحولات السكانية والاقتصادية الطويلة الأجل.

وتبرز الخدمات اللوجستية كأحد أبرز القطاعات الواعدة، في ظل تنامي دور اقتصادات المنطقة في التجارة العالمية وسلاسل الإمداد الإقليمية، ما يرفع الطلب على المستودعات الحديثة ومراكز التوزيع المتطورة.

كما يوفر قطاع الإسكان فرصاً كبيرة تتجاوز المشروعات السكنية التقليدية، لتشمل إسكان الطلاب والمجمعات السكنية المخصصة للإيجار وإسكان القوى العاملة، وهي قطاعات ترتبط بشكل مباشر بنمو قطاعات التعليم والرعاية الصحية وغيرها من القطاعات الاقتصادية المتوسعة.

وأشار التقرير إلى أن المستثمرين أصبحوا أكثر اهتماماً بالقطاعات التي لا تزال معدلات الاختراق فيها محدودة داخل المنطقة، لكنها تستفيد في الوقت نفسه من اتجاهات سكانية واقتصادية طويلة الأمد توفر دعماً مستداماً للطلب.

تنوع جغرافي

وأكد التقرير أن أحد أهم التحولات الاستراتيجية التي يمكن للمستثمرين تنفيذها يتمثل في إعادة النظر في التوزيع الجغرافي لاستثماراتهم العقارية.

ففي الماضي كانت العديد من المحافظ العقارية تتركز داخل سوق واحدة فقط، إلا أن هذا النهج أصبح يحمل مخاطر أكبر في ظل التغيرات الاقتصادية المتسارعة.

ويوفر التنويع الإقليمي للمستثمرين فرصة الاستفادة من أكثر من محرك للنمو في الوقت ذاته، مع تقليل الاعتماد على دورة اقتصادية واحدة.

وتواصل دبي تعزيز مكانتها كمدينة عالمية تجذب الكفاءات والثروات ورؤوس الأموال الدولية، بينما تبرز الرياض كمركز متنامٍ للأعمال والاستثمارات مدعوماً بإنفاق حكومي غير مسبوق ومحركات طلب محلية قوية، في حين توفر الدوحة مستويات مرتفعة من الاستقرار وجودة البنية التحتية والطلب المؤسسي.

ويرى التقرير أن هذه الأسواق لا تتنافس بالضرورة فيما بينها، بل يمكن أن تؤدي أدواراً متكاملة داخل المحافظ العقارية الإقليمية بما يعزز العوائد ويخفض المخاطر.

استثمار المستقبل

أشار التقرير إلى أن العقد المقبل سيكافئ المستثمرين الذين يركزون على الأصول القادرة على المحافظة على أهميتها الاقتصادية مستقبلاً.

وأصبحت الاستدامة أحد أبرز العوامل المؤثرة في قرارات الاستثمار العقاري، حيث تلعب المباني الموفرة للطاقة والبنية التحتية الذكية والعمليات التشغيلية ذات الكفاءة العالية دوراً متزايداً في جذب المستأجرين والممولين والمؤسسات الاستثمارية الكبرى.

كما بدأت التكنولوجيا تعيد رسم خريطة الاستثمار العقاري من خلال تنامي أهمية مراكز البيانات والبنية التحتية الرقمية والمنشآت المدعومة بالذكاء الاصطناعي ومنصات الخدمات اللوجستية المتقدمة.

ويخلص التقرير إلى أن مستقبل الاستثمار العقاري في الشرق الأوسط لن يكون للأطراف التي تكتفي بامتلاك الأصول فحسب، بل للمستثمرين القادرين على بناء محافظ متنوعة ومدرة للدخل ومرتبطة باتجاهات النمو المستقبلية وقادرة على التكيف مع مختلف الدورات الاقتصادية، بما يضمن تحقيق عوائد مستدامة على المدى الطويل.