السوق العقارية تشهد نقاشاً متبايناً حول «تصحيح سعري طفيف وانتقائي»

تشهد السوق العقارية في الفترة الأخيرة نقاشاً عقارياً حول احتمال حدوث «تصحيح سعري» في السوق، أظهر تبايناً في آراء العاملين في القطاع العقاري، بين من يشير إلى احتمالية حدوث تصحيح طفيف وإيجابي في الإيجارات مع نمو معتدل في أسعار البيع، نظراً إلى المعروض الجديد المتوقع في النصف الثاني من عام 2025، وبين من يستبعد حدوث أي عمليات تصحيح في أسعار بيع العقارات أو الإيجارات السكنية على المدى القريب.

وقال أصحاب الرأي القائل باحتمال حدوث تصحيح سعري، إن أسعار العقارات وصلت إلى مستويات الذروة المرتفعة، ما يعني أن مؤشرات التصحيح السعري الإيجابية أصبحت مرتقبة.

وأكدوا أن التصحيح يعزز الاستدامة، ويزيد من جاذبية السوق للمستثمرين من الخارج، والمقيمين على حد سواء، فضلاً عن أنه يدعم دخول فئات جديدة من المستثمرين للأسواق والتحول من التأجير إلى التملك.

وأكدوا أن أسعار بيع العقارات في دبي تسير نحو مرحلة من الاستقرار والتوازن، في ظل تزايد الطلب على التملك، ما يجعل السوق أكثر مرونة وجاذبية، كما أن تقديم بعض المطورين لعروض وتسهيلات في بعض المشروعات يعكس بداية مرحلة تصحيح صحية وإيجابية في السوق العقارية.

بدورهم، أشار عقاريون يستبعدون ذلك التصحيح، إلى عوامل عدة تدفع الأسعار إلى مواصلة النمو، ولكن بنسب متفاوتة خلال الفترة المقبلة، أبرزها التدفق المستمر للمستثمرين إلى دبي، وانتعاش قطاع السياحة، وزيادة عدد السكان والمقيمين في الإمارة، في أداء وصفوه بأنه فاق التوقعات خلال الربع الأول من العام الجاري 2025.

وكان تقرير حديث لوكالة «فيتش» للتصنيف الائتماني، رجّح أن تواجه أسعار العقارات انخفاضاً تتجاوز نسبته 10% في النصف الثاني من العام الجاري 2025، وفي 2026، موضحاً أن «التصحيح» يأتي عقب ارتفاع في أسعار الوحدات السكنية بنسبة 60% في الفترة بين عام 2022 والربع الأول من العام الجاري 2025.

كما توقع تقرير الوكالة أن يتسبب النمو الكبير في عمليات تسليم نحو 210 آلاف وحدة مخطط لها في عامَي 2025 و2026، في زيادة بالمعروض، ودفع الأسعار إلى التراجع بنسبة لا تزيد على 15%.

«التصحيح» مستبعد

وتفصيلاً، قال رئيس مجلس إدارة «شركة الوليد العقارية»، محمد المطوع، لـ«الإمارات اليوم»: «وفقاً لمؤشرات الطلب على العقارات، والمبيعات التي تسجل مؤشرات نمو مستمرة مدفوعة بالطلب على مختلف المشروعات، ومنها التي يتم طرحها بشكل حديث في الأسواق، فإن من المستبعد على المدى القريب حدوث أية عمليات تصحيح في أسعار بيع العقارات أو الإيجارات السكنية».

وأضاف أن «قوة الطلب في الأسواق، والتي دعمت طرح العديد من المشروعات الحديثة في الأسواق، تنفي أي توقعات حول حدوث أي تصحيح سعري قد يتوقعه البعض خلال فترات قريبة، وذلك في ظل استقطاب المزيد من المستثمرين من داخل الدولة أو خارجها».

عوامل النمو

من جانبه، قال رئيس مجلس إدارة «شركة دبليو كابيتال للوساطة العقارية»، وليد الزرعوني: «هناك عوامل عدة تدفع أسعار الإيجارات إلى مواصلة النمو، ولكن بنسب متفاوتة خلال الفترة المقبلة، أبرزها التدفق المستمر للمستثمرين إلى دبي، وانتعاش قطاع السياحة، وزيادة عدد السكان والمقيمين في الإمارة».

وأضاف: «أداء القطاع العقاري فاق التوقعات خلال الربع الأول من العام الجاري، وسجل نمواً قوياً بعد أن كانت توقعات البعض تشير إلى تباطؤ في الإيجارات أو أسعار المبيعات».

ورأى الزرعوني أن «سوق الإيجارات في دبي ستشهد خلال الفترة المقبلة تبايناً واضحاً، بحسب طبيعة المناطق والمعروض العقاري فيها».

وقال: «يمكن تقسيم سوق الإيجارات إلى ثلاث فئات رئيسة؛ فهناك مناطق ستواصل تسجيل ارتفاع في الإيجارات، خصوصاً تلك التي تضم مشروعات متميزة بإطلالات مائية أو على الواجهات البحرية، لما تحظى به من طلب مرتفع، وهناك مناطق قد تشهد تراجعاً في الإيجارات نتيجة وفرة المعروض، بينما ستستقر الإيجارات في مناطق أخرى تتمتع بتوازن بين العرض والطلب».

وفي ما يتعلق بالمشروعات العقارية الجديدة، أكد الزرعوني أن الطلب لايزال قوياً على الفلل ووحدات «تاون هاوس» في المواقع المميزة، إلا أن هناك مشروعات بدأت تشهد تراجعاً نسبياً في الطلب، ما دفع بعض المطورين إلى تقديم عروض وتسهيلات لجذب المشترين، الأمر الذي يعكس بداية مرحلة تصحيح صحية وإيجابية في السوق العقارية.

رؤية متفائلة

إلى ذلك، قال المحاضر في «معهد أنوفيشن إكسبرتس» والرئيس التنفيذي لـ«شركة بروبوينت العقارية»، محمد شعث: «هناك رؤية متفائلة بشأن سوق العقارات في السوق المحلية، إلا أن هناك توقعات تشير إلى احتمالية حدوث تصحيح طفيف في الإيجارات ونمو معتدل في أسعار البيع بنهاية عام 2025».

وأوضح شعث: «شهدت الإيجارات زيادات قوية أخيراً بسبب الطلب المرتفع، خصوصاً في المناطق الحيوية ذات الكثافة المرتفعة في الطلب، والمعروض الجديد المتوقع في النصف الثاني من عام 2025 قد يؤدي إلى تصحيح إيجابي، ما يعيد التوازن إلى السوق».

ورأى شعث أن «استمرار ارتفاع الإيجارات يرتبط بالنمو السكاني وجاذبية دبي كمركز عالمي»، لافتاً إلى أن «دخول مشروعات جديدة في مناطق مثل (قرية جميرا الدائرية)، و(دبي مارينا) سيخفف الضغط على الأسعار».

وأكد شعث أن «ارتفاع الإيجارات يدفع المزيد من السكان نحو التملك، خصوصاً مع توافر تمويل ميسّر وأسعار لاتزال تنافسية للغاية»، مشيراً إلى أن «هذا التوجه يعزز رؤية دبي لبناء مجتمعات مستقرة ومستدامة».

وتوقع شعث ارتفاع أسعار البيع بين 5% و10% خلال عام 2025، لا سيما في المناطق ذات الطلب المرتفع مثل «نخلة جميرا» و«الخليج التجاري»، مقابل استقرار في بعض المناطق الناشئة بفعل زيادة المعروض.

ونوه شعث بأن سوق دبي العقارية تتسم بمرونة كبيرة، مشيراً إلى أن «التصحيح المرتقب يعزز الاستدامة، ويزيد من جاذبية السوق للمستثمرين من الخارج، والمقيمين على حد سواء».

زيادة المبيعات

في السياق نفسه، قال الخبير العقاري والمدير العام في «شركة عوض قرقاش للعقارات»، رعد رمضان، إن «زيادة المبيعات على العقارات في أسواق دبي والشارقة تعزز من استقرار الطلب، واستغراق أي عمليات تصحيح سعري، سواء للمبيعات أو التأجير السكني، بعض الوقت».

وأضاف: «المشروعات الجديدة المطروحة في الأسواق تعزز من التنوع، وتلبي احتياجات المستثمرين وتثري الأسواق، إضافة إلى أن أي عمليات تصحيح جزئية ستدعم دخول فئات جديدة من المستثمرين للأسواق والتحول من التأجير للتملك».

هدوء نسبي

وقال المدير العام لـ«شركة الخبير العقارية»، جلال البني: «التوقعات تشير إلى هدوء نسبي في نمو الإيجارات خلال عام 2025»، مرجعاً ذلك إلى مجموعة عوامل مؤثرة في السوق، من بينها الزيادة المتوقعة في المعروض السكني، إذ يُرتقب تسليم أكثر من 72.3 ألف وحدة جديدة خلال العام الجاري، وهو ما يسهم في إعادة التوازن بين العرض والطلب في السوق العقارية».

وأشار البني إلى دور مؤشر الإيجارات الذكي بقوله: «من شأن تطبيق مؤشر الإيجار الذكي، أن يعزز آليات التسعير الشفافة والمعتمدة على البيانات، بما يتيح لكل من المستأجرين والمُلّاك اتخاذ قرارات أكثر وعياً، ويحد من الممارسات العشوائية في تحديد الإيجارات، وبالتالي في المرونة بالتعامل مع أي مؤشرات للتصحيح».

وتابع: «سيكون للتصحيح المتوقع في السوق انعكاسات إيجابية، إذ يسهم التباطؤ في الأسعار والإيجارات في تعزيز التوازن الصحي في السوق، ويحد من مخاطر تشكّل فقاعات عقارية قد تضر بالاستقرار طويل الأمد»، وأكد أن «هذا التوازن يدعم أيضاً ثقة المستثمرين، ويُشجّع على ضخ استثمارات طويلة الأجل في القطاع، ما يعزز من جاذبية السوق العقارية في دبي على المستويين الإقليمي والعالمي».

وفي ما يتعلق بتوجهات التملك مقابل الإيجار، قال البني إن السوق تشهد تحولاً متنامياً نحو التملك، مدفوعاً بدعم السياسات الحكومية والتسهيلات التي تم تقديمها في أنظمة الإقامة، مشيراً إلى أن هذه التوجهات تتماشى مع استراتيجية دبي العقارية الرامية إلى تحقيق الاستدامة في القطاع، وأضاف أن أسعار بيع العقارات في دبي تسير نحو مرحلة من الاستقرار والتوازن، في ظل تزايد الطلب على التملك، ما يجعل السوق أكثر مرونة وجاذبية سواء للمستثمرين أو للمقيمين الباحثين عن فرص سكنية مستقرة.

طلب قوي

إلى ذلك، قال الرئيس التنفيذي لـ «شركة ستراتوم لإدارة جمعيات الملاك»، سعيد عبدالكريم الفهيم، إن «الطلب قوي للغاية في السوق العقارية، خصوصاً في دبي، في وقت تشهد فيه السوق حالياً عمليات شراء للعقارات، سواء للسكن أو الاستثمار، أو إعادة البيع، وذلك بشكل دائم ويومي».

ورأى الفهيم أن التقرير الذي يتحدث عن الانخفاض لا يتوافق مع الواقع وتوقعات المستقبل.

وتابع: «الطلب على الإيجارات المكتبية قوي للغاية كذلك، ولم يكن بهذه القوة في دبي منذ عام 2008، كما يوجد إقبال كبير على الإيجار السكني»، لافتاً إلى وجود حالات تأجير بأقل من المعدل العام، لكنها قليلة للغاية ونابعة من أسباب محددة مثل تسرع الوسيط العقاري، أو عُمر المبنى، أو الرغبة في عدم ترك الشقة خالية نهائياً، مبيناً أنها أمور لا يمكن القياس عليها.

وأكد الفهيم أن الإقبال الكبير على عقارات دبي، شراء وتأجيراً، نابع من الثقة الكبيرة بتوجهات الإمارة والطلب الكبير على العمل والإقامة في الدولة التي قدمت نموذجاً مبهراً للكثيرين، لافتاً إلى أن الأسابيع القليلة المقبلة ستشهد طرح خمسة مشروعات كبرى لتلبية الطلب الكبير في السوق العقارية بدبي.

وقال الفهيم: «السوق العقارية في أبوظبي كذلك شديدة الجاذبية للمستثمرين، وتشهد طلباً كبيراً، وقد تم طرح مشروع ضخم أخيراً شهد طوابير طويلة للشراء، وتم بيع المرحلة الأولى منه في وقت قياسي».

اتجاه تصاعدي

في السياق نفسه، قال مدير «شركة بلاتينيوم هوم للعقارات»، أحمد صلاح ربيع، إن أسعار العقارات في الإمارات، لا سيما أبوظبي مستقرة، وفي تزايد مستمر واتجاه تصاعدي ملحوظ، ولا يوجد أي مؤشرات إلى حدوث تصحيح سعري مؤثر خلال الفترة المقبلة.

وأضاف: «الطلب المرتفع للغاية والمستمر على العقارات في الدولة، وفي أبوظبي تحديداً من جانب المستثمرين داخل الإمارات وخارجها، يحول دون حدوث انخفاض مؤثر خلال الفترة المقبلة».

وقال: «حتى خلال أزمة (كورونا)، لم يحدث انخفاض كبير في أسعار العقارات، على عكس المتوقع وخلافاً لما حدث في العديد من دول العالم».

وأضاف: «من المستبعد كذلك حدوث تراجع في القيم الإيجارية نظراً للطلب المرتفع، وإن كانت القيم الإيجارية تتحدد بصفة عامة حسب الموقع والإطلالة، وما إذا كان التأجير شهرياً أو سنوياً أو يومياً».

وتابع: «ما نراه اليوم من ارتفاع أسعار العقارات والقيم الإيجارية يرجع إلى عوامل عدة أبرزها عامل الأمن والأمان الذي تشهده الدولة، والإقبال الكبير على العيش والعمل في الدولة، وتسهيلات الاستثمار، وجذب المشروعات الابتكارية»، متفقاً على أن الفترة الراهنة على سبيل المثال، شهدت الإعلان عن مشروعات عقارية كبرى تم الانتهاء من بيع وحداتها في فترة زمنية قصيرة جداً، يمكن قياسها بالساعات، وبعضها مشروعات فاخرة ومتميزة وأسعار بيعها مرتفعة للغاية، ما يعكس الثقة الكاملة في المشهد العقاري بالدولة عموماً.

التصحيح غير وارد

واتفق الرئيس التنفيذي لـ«شركة سكاي لاين للوساطة العقارية»، نادر حسن، في أن الحديث عن حدوث تصحيح سعري غير وارد، وقال: «أصبحت الإمارات وجهة إقليمية وعالمية رئيسة جاذبة للجميع من مختلف الجنسيات، وتستقبل دوماً سكاناً جدداً للاستقرار والعمل، أو للاستثمار في مجالات مختلفة، والجميع يحتاج إلى السكن، ما يرجح عدم حدوث انخفاضات ملموسة في أسعار العقارات أو الإيجارات، نظراً إلى زيادة الطلب بشكل كبير ومستمر».

وأضاف: «الحديث عن حدوث تصحيح سعري كبير أو فوري أو مفاجئ غير وارد»، واستعرض حسن آلية عمل السوق بقوله: «عند تسليم عدد كبير من المشروعات العقارية دفعة واحدة، تحدث وفرة في السوق العقارية، خصوصاً أن البعض يفضل السكن فيها، فيما يفضل البعض الآخر التأجير بغرض الاستثمار، فتكون هناك زيادة في المعروض، في وقت يفضل فيه مستأجرون التأجير في البنايات الجديدة، لا سيما إن كان الفارق السعري ليس كبيراً بين الاثنين»، وتابع: «في هذه الحالة يمكن أن يحدث تصحيح بسيط في أسعار بعض العقارات الأقدم التي كان سعرها مبالغاً فيه، وفي حال حدوث ذلك، سيكون التخفيض تدريجياً، وبنسب بسيطة تدور حول 10% في عدد من المناطق».

وأكد حسن أن الملاك عادة لا يرغبون في خفض القيم الإيجارية، ولا يلجأون إلى الخفض إلا في حالات الضرورة القصوى، إذ يفضلون تقديم حوافز وامتيازات للمستأجرين، فيلغي بعضهم الزيادة السنوية، أو يمنح المستأجر شهراً أو شهرين مجاناً، أو يتم تثبيت القيم الإيجارية من دون زيادة.

حماد: السوق قوية.. وأسعار العقارات منطقية

استبعد رئيس مجلس إدارة «شركة فيوتشر 23 العقارية»، إكرامي حماد، حدوث تصحيح سعري في أسعار العقارات بالسوق المحلية خلال الفترة المقبلة.

وقال لـ«الإمارات اليوم»: «لا توجد أي مؤشرات حالياً إلى إمكانية حدوث هذا التصحيح السعري»، لافتاً إلى أن «الإقبال الكبير من المستثمرين من مختلف أنحاء العالم على الاستثمار في عقارات الإمارات، دليل على قوة السوق ومتانتها، وعدم حدوث انخفاض مرتقب».

واعتبر حماد أن أسعار العقارات حالياً منطقية، متوقعاً أن تحافظ العقارات على أسعارها الحالية، إن لم تكن ستشهد مزيداً من الارتفاع خلال الفترة المقبلة.

السلامات: مؤشرات التصحيح مرتقبة

اعتبر الخبير العقاري، سفيان السلامات، أن «أسعار العقارات في أسواق دبي والشارقة وصلت إلى مستويات الذروة المرتفعة، ما يعني أن مؤشرات التصحيح السعري الإيجابية أصبحت مرتقبة بشكل يؤشر إلى مدى مرونة الأسواق، ويدعم استمرارية الطلب عليها، ودخول فئات جديدة إضافية للتحول نحو التملك العقاري».

وأضاف: «من المتوقع لمؤشرات التصحيح العقاري أن تبدأ بشكل انتقائي في بعض المناطق التي شهدت ارتفاعات سعرية كبيرة، فيما قد تستغرق وقتاً في المناطق التي تتسم بطلب مرتفع».

وتابع: «من المنتظر أن تكون بوادر التصحيح بشكل أوضح في بعض المناطق خلال العام المقبل، وهو ما يؤشر إلى مدى مرونة السوق، بشكل إيجابي يدعم دخول مزيد من المستثمرين في فئات مختلفة».